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    总10页 第1页 Ä 沿海绿色家园 作业手稿 编号: 单单位位工工程程造造价价概概算算表表 项目名称:单位工程名称: 序号分项工程名称 计量 单位 原形经验数据目标工程差异分析 工程量单价合价指标标准说明 工程量 差异 差异标准说明 单价 差异 差异标准说明 合计差异 金额 调整后 指标 A结构工程 A1土(石)方工程 010101001 场地平整m2 010101002 挖土石方m3 010101003 挖基础土石方m3 010101006 挖管沟土方m3 010103001 土石方回填m3 A2桩与地基基础工程 010201砼桩 010201001 预制钢筋砼桩m3 010201003 砼灌注桩m3 010202其他桩 0独栋别墅价格系数表(测算过程) 因素景观(50%)占地(25%)噪音(25%) 总系数目标均价价格面积总价 房号权重 分值分系数权重 分值分系数权重分值分系数 8 8 0.50.960.4800.250.990.24750.250.980.245 0.9725 75007293.75 295.56 2155741 9 9 0.50.960.4800.25 0.990.24750.250.980.245 0.9725 75007293.75 295.56 2155741 1010 0.50.970.4850.2510.25000.250.990.248 0.9825 75007368.75 295.56 2177908 1111 0.50.970.4850.25 0.990.24750.250.990.248 0.9800 75007350.00 320.92 2358762 1212 0.5 0.95 0.4750.25 1.01 0.25250.25 0.96 0.2五棵松地块调研数据 序号 建筑编码建筑类型 长(单位:步) 宽(单位:步) 单层面积(㎡)层数 1 A 训练基地 50 23 646.9 3 2 B 训练基地 60 20 576.6 1 3 C 10米靶场训练基地 50 23 646.9 2 4 D 江苏同力网球俱乐 部网球场 90 90 4,556.3 5 E 江苏同力网球俱乐 部办公区和休息区 50 8 225.0 1 6 F 江苏同力网球俱乐 部会员宿舍 100 10 562.5 2 7 G 江苏省业余设计运 动学校 100 13 731.3 1 8 H 50米靶场训练基地 90 20 914.1 2 9 I 训练基地居民楼 40 15 337.5 6 10 J 训练基地老居民楼 40 15 337.5 6 11 K 运动员招待站 40 20 450.0 5 12 L 训““南南华华置置地地广广场场””项项目目销销售售回回款款预预测测表表(方方案案一一:地地下下小小铺铺位位部部分分预预收收3年年租租金金) 单位:万元 项目总计备注2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年 收收入入: : 地地上上8 80 0, ,7 72 24 42 5423.85423.86508.66508.67810.37810.39372.39372.311246.811246.8 减减: :税税金金(17%)(17开发流程及经济评价,顾问课程讲义:,版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2007.01.08,2,本门课程的目的,,了解房地产项目开发决策和流程环节,掌握经济评价及其在决策中的作用,课程分两节,预计时间3个小时; 课程将会结合实际的案例和现象作剖析,与大家展开研讨。,3,我们对课程的展开角度,为什么要了解流程和经济评价,有什么实际应用,关于开发流程:,什么时间干什么事?““南南华华置置地地广广场场””项项目目销销售售回回款款预预测测表表(方方案案一一:地地下下小小铺铺位位部部分分预预收收3年年租租金金) 单位:万元 项目总计备注2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 收收入入: : 地地上上8 81 1, ,4 41 12 225,4705,4706,5646,5647,8777,8779,4529,45211,34311,343 减减: :税税金金(17%)(17%)( (1 13 3,青岛伟东F3-F5造价数据库 F3-5总建筑面积50726F3-5占F区的比列0.6D总建筑面积46208 F1F2总建筑面积34061 F3-5地下面积11983F3-6占DF区的比列 0.4 D地下14441 F1F2地下8433 F3-5网点面积8759D网点9533 F1F2网点6709 F3-5住宅面积29984D住宅22233 F1F2住宅18919 序号 审计公司项目分项价款基础和地下室网点住宅平方米指标 基础土建工程含地下车库底板537.0537448.1348577 地下车库土建工程1479.014791234.248519 地下车库电气工程171.0171142.7021614 独立费2(基础工程)58.0 独立费1(基础工程)50.0 网点土建/装饰工程803.0803 网点电气工程1F3-5总建筑面积50726.00 层数 F3-5地下面积11983.00 F3 10178.00 22.00 F3-5网点面积8759.00 F4 10138.00 22.00 F3-5住宅面积29984.00 F5 9667.00 22.00 F3-F5造价分析表 部位说明数量单位单价金额指标/建筑面积 单方造价指标(元/平方) 一 基基础础部部分分 164.81697.67 基础部分土建(含地下车库底板)垫层:6150平方5374157.79105.94448.48 基础分解 其中 人工11817.00个21.00260948.660.9921.78 其中 砼6026.00立方 c20:255 c15:220 c40:320 c:45:330 0.690.00 钢材449.00吨14.970.00 抗浮锚杆466000.009.1938.89 0.00 基坑支单单位位完完全全成成本本测测算算 序号产品名称 情景花园联排住宅合院住宅多层住宅小高层情景小高层高层集中商业分散商业会所平均合计可研报告 差异 本体占地面积86401377479013492112690887086796 分配后占地面积8742302793821202161817027246417833790333183 可售面积87600026461103742226755029610230032003500 479668496939-17271 预计平均售价35003500280032003200400035003190.66 2809381.66 1、 地价及补偿费699.23739.77143.19499.99644.701272.85739.77486.68501(14.32) 2、 前期准备费85.1485.1485.1485.1485.1485.1485.1485.1光光明明城城市市一一期期目目标标成成本本 南南京京万万科科成成本本管管理理部部 2004.11.23 光光 明明 城城 市市 规规 划划 指指 标标((报报批批方方案案)) 总占地面积29210m2 建筑用地面积29,210.0m2总建筑面积72,320m2 建筑物占地面积5308.14m2建 筑 密 度0.182绿 地 率42.20% 计容积率面积57,320m2容 积 率1.962区内车行道面积m2 产产品品构构成成占占地地面面积积容容积积率率建建筑筑面面积积可可售售面面积积产产品品比比例例平平均均每每户户面面积积户户数数 1联排别墅 2高层52,73052,660100%130405 小计52,73052,6601基 本 数 据 基础形式/上部 主体层数/面积 普通住宅(框 架结构) 高层住宅(框剪 结构) 一般装修(毛 坯)、水电及 外架拆除 室外管线、 硬景道路 说明 场地平整、土 方开挖和支护 小区道路 第一阶 段工期 数据 30 30 D/E列中选择一数据 桩基础及地基 处理(含试验 ) 灌注桩 70 85 D/E列中选择一 数据 预制桩 45 60 强夯地基 45 基础(完成至 ±0.00) 基础施工 第二阶 段 30 40 选定基本工期= E/F+G+H列(以上 工期每天按2班工作 ,并已扣除与结构工 程穿插施工的时间) 地上主体 2/400m2 14 60 95 3/1000m2 21 65 95 4/2000m光明城市一期目标成本 南京万科成本管理部 2004.11.23 光 明 城 市 规 划 指 标(报批方案) 总占地面积 29210 m2 建筑用地面积 29,210.0 m2 总建筑面积 72,320 m2 建筑物占地面积 5308.14 m2 建 筑 密 度 0.182 绿 地 率 42.20% 计容积率面积 57,320 m2 容 积 率 1.962 区内车行道面积 m2 产品构成 占地面积 容积率 建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积 户数 1 联排别墅 2 高层 52,730 52,660 100% 130 405 小计 52,730 52,660 100% 130.02 405 公 共 配 套 建 筑 商业 5000 4,380 4,380 成 本 核 算 说 明 需分摊所有八大类费项目可行性论证--经济测算指标体系 (试行),问题:,1、项目利润是怎样计算出来的?,2、房地产经营需要哪些要素投入?,3、什么样的房地产项目才是好项目?,项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 (期间费用包括:营业费用、销售费用、管理费用),土地、资金、人力资源、技术、品牌,投入少、回报高、见效快,一、应用标准测算报表体系的必要性,项目决策科学化 定量分析; 全面、多角度分析; 动态分析;程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。,主要基于以下需要******项目成本利润测算 编制人: 编制时间: 编制说明 1、未建项目依据“*******项目规划设计方案”; 2、参照周边项目工程费用; 3、财务费用及税费主要由财务部提供; 4、销售均价及销售费用由销售提供; 5、前期、规费依据*****地区目前情况编制; 6、主要项目成本测算详见成本汇总表所示; 7、整个项目销售总额为12.9亿元,总投资8.7亿元,利润4.2亿元, 销售利润率32.56%,单方总成本指标4064.3元,净利润2026.06元。其中: 序号 费用名称 可售单方指标 备注 1 土地费用 1025.31 2 建造费用 1774.02 含建安、管网、园林、配套 3 表1 总投资已完投资再投资 表2成本指标 123=1-2 一总投资(万元)49660.4323485.6626174.76二成本(元/㎡)3241.27 1 土地 5000.004000.001000.001 土地326.34 2 前期 2059.451994.4565.002 前期134.42 3 工程费用 26312.5710437.9715874.603 工程费用1717.39 3.1 主体 21308.4110437.9710870.443.1 主体1390.77 3.2 安装 5004.160.005004.163.2 安装326.62 4 社区管网 1756.140.001756.144 社区管网114.62 5 园林 555.790.00555.795 园林36.28 6 配套设施 0.000.000.006 配套设施0.00 1~6项合计35683.9516432.4219251.531~6项合计2329.05 7 基础数据表 单单位位 序号项目指标数值备注 1总用地面积72 870 0 1 1建设用地面积58 390 0 1 2其他代征用地14 480 0 2规划指标 容积率1 55 建筑密度22 3总建筑面积 地上 90 504 590 504 5 3 1住宅86 884 3 别墅 0 0 多层 0 0 高层 0 0 3 2商办文娱0 0 商场 0 0 写字楼 0 0 酒店式公寓 0 0 3 3社区服务 幼儿园 会所等 3 620 2 3 4物业管理0 0 地上车位 个 0 0 4地下建筑面积3 30 0 4 40 09 9 5 5 4 1可销售车位数869 4 2商业用房面积0 0 0 0 5总建筑面积120 914 0 开发建设投资估算表 单位 万元 序号项目金额计算依据 1土地费用17 386含4 开发项目指标开发项目指标 项项目目开开发发指指标标 模型测算参数设置 测算起始时间 2006可销售量销售单价 元 测算周期 4年经济住宅 平方米 95 6203200 总总占占地地面面积积 平平方方米米 82000商品住宅 平方米 40 9804000 总总建建筑筑面面积积 平平方方米米 190000商业配套 平方米 21 4005500 地上建筑面积 平方米 164000车位 个 70040000 其中住宅面积 平方米 136600土地费用 配套公建 平方米 6000 非配套公建 平方米 21400 地下建筑面积 平方米 26000 地下 车位 个 700贴现率 6 00 模型测算结果 财财务务内内部部收收益益率率 IRR I开发项目指标开发项目指标 项项目目开开发发指指标标::模型测算参数设置 测算起始时间: 2006可销售量销售单价:元 测算周期:4年经济住宅(平方米)95,6203200 总总占占地地面面积积( (平平方方米米))::82000商品住宅(平方米)40,9804000 总总建建筑筑面面积积( (平平方方米米))::190000商业配套(平方米)21,4005500 地上建筑面积(平方米):164000车位(个)70040000 其中住宅面积(平方米)136600土地费用 配套公建(平方米):6000 非配套公建(平方米):21400 地下建筑面积(平方米):26000 地下 车位(个):700贴现率 6.00% 别别墅墅项项目目成成本本利利润润测测算算模模型型 本模型设置的所有参数均以开发别墅项目为基础 如土建结构单位成本 园林绿化单位成本等 故该模型仅针对别墅 项目进行成本利润测算 序 号 费用名称计算方法计量单位工程量单价或费率 S S土地面积266800总建筑面积186760容积率 一征征地地 拆拆迁迁补补偿偿费费 1 1征地费亩400 二勘勘查查 设设计计和和前前期期费费用用 1 1建筑设计费按总建筑面积平方米18676055 2 2地质勘察费按土地面积计算平方米 3 3文物勘察费按土地面积计算平方米 4 4样板房及售楼部设计费 售楼部按1500平米计算 样销售收入=0.42亿元,销售收入=4.56亿元,销售收入=2.25亿元,销售收入=0.42亿元,销售收入=8.75亿元,销售收入=1.80亿元,(商业)挂牌竞价测算 序号 项目 数量 (M2) 单价 (元) 估算价值(万元) 备注 土建工程 设备费 安 装 费 其它 合计 (万元) 一一 土地成本土地成本 2261.5 开发用地取得费用 25.8 X 1935 按亩计算 规划配套费 17186 190 326.5 按新标准 190 元/M2 二二 勘察设计费勘察设计费 17186 20 34 每平方米 20 元 三三 规费规费 57.2 人防费 17186 30 52 防雷费 17186 0.75 1.3 白蚁防治费 17186 1 元 1.3 地质灾害评估 17186 1 元 1.3 规划管理费 17186 1 元 1.3 四四 工程费工程费 1746 商业建筑用房 1718成成本本核核算算表表 序项目 总成本 单位成本备注 已发生预计追加 1土地费 生地价 契税及相关费用 拆迁费 拆迁审计及管理费 2前期工程费 规划设计费方案、施工图、各专项设计 环评交评 勘察费 放线定位费 三通一平临时水电 招投标费包括筑苑代理费 监理费 咨询顾问费顾问及管理公司的费用 3房屋建安工程费 土建(含桩基)工程费 水电安装工程费空调、机电安装、监控、电话、有线电视 附属公共设施停车场 公共基础设施 供水 供电 供气 排污费 室外环境景观、导视系统 4各项规费 基础设施配套费 散装水泥 人防费 墙改基金 白蚁防治费 教育 苏园(2002)01地块 土地报价研究报告 苏州铭星软件科技有限公司 苏州市新天地工程造价咨询事务所 2003年3月 苏州铭星软件科技有限公司总经理 陈溥财 苏州市新天地工程造价咨询事务所 杨永明 总工程师 杜利同 项目总设计师 陈溥财 苏州铭星软件科技有限公司 苏州市新天地工程造价咨询事务所 2002年6月10日 目录 第一章 总论 第二章 市场调研与产品定位 第一节 筛选产品类型 第二节 市场研究 苏园(2002)01地块 土地报价研究报告 苏州铭星软件科技有限公司 苏州市新天地工程造价咨询事务所 2003年3月,苏州铭星软件科技有限公司总经理 陈溥财 苏州市新天地工程造价咨询事务所 杨永明 总工程师 杜利同 项目总设计师 陈溥财 苏州铭星软件科技有限公司 苏州市新天地工程造价咨询事务所 2002年6月10日,目录 第一章 总论 第二章 市场调研与产品定位 第一节 筛选产品类型 第二节 市场研究 第三节 产品方案初步优化 第三章 初步规划与方案优化 第四章 投资估算 第五章 财务评价 第一节 投资分类 第二节 投资使用计划第第一一部部分分 综综合合开开发发成成本本估估算算((方方案案一一 容容积积率率:2.85:2.85)) 净用地面积 序序号号工工程程或或费费用用名名称称金金 额额估估算算指指标标 备备 注注 ((万万元元))工工程程量量单单方方造造价价单单 位位 一一开开发发成成本本 1土地费26697483095526元/m21 10 00 00 0 万元/亩 2建安费10423483092157元/m2 3前期费4124830985元/m2 4基础设施费221948309459元/m2 5不可预见费76348309158元/m2 小小计计4 40 05 51 14 44 48 83 30 09 98 83 38 86 6元元/m/m2 2 二二开开发发费费用用 1销售费用608南南华华置置地地广广场场地地上上部部分分租租金金回回报报测测算算分分析析 地上购物中心总建筑面积(平方米):63050 使用面积:31525 市场租金水平(元/月): 首年物业管理费(元/使用平方米/月):70 租赁税率:17.50% 总投资成本(元):790000000 总建筑面积:125500综合成本(元/使用平方米): 第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年 年年总总租租金金( (含含管管理理费费):):582582005825820069909840699098408389180883891808100670169.6100670169.6 年年物物业业管管理理费费: :264810002南南华华置置地地广广场场地地上上部部分分租租金金回回报报测测算算分分析析 地上购物中心总建筑面积(平方米):63050使用面积:31525市场租金水平(元/月):2 22 20 0 首年物业管理费(元/使用平方米/月):60租赁税率:17.50% 总投资成本(元):790000000总建筑面积:125500综合成本(元/使用平方米):12589.64 UNIT单位:10000/万第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年+20%+20%第第4 4年年第第5 5年年+20%+20%第第6 6年年第第7 7年年+20%+20%第第8 8年年第第9 9年年+20%+20%第第1010年年小小计计: : 年年总总租租金金( (含含管管理理费费):): 5825.85825南南华华置置地地广广场场项项目目使使用用权权销销售售 租租赁赁 回回款款预预测测方方案案总总表表 可销售总面积20000平米使用面积 实际销售比例100 实际销售面积20000平米使用面积 单铺使用面积5 58 81 11 1平米使用面积 第一年租金为市场之76 依次年租金为上年之92 首付比例30 1年2年3年4年5年6年7年8年 方方案案 单单铺铺使使 用用面面积积 平平米米 市市场场租租金金 元元 月月 平平使使 用用面面积积 首首付付 比比例例 第第一一年年 租租金金为为 市市场场之之 依依次次年年 租租金金为为 上上年年之之 使使用用面面积积 平平米米南南华华置置地地广广场场项项目目使使用用权权销销售售((租租赁赁))回回款款预预测测方方案案总总表表 可销售总面积20000平米使用面积 实际销售比例100% 实际销售面积20000平米使用面积 单铺使用面积5 58 81111平米使用面积 销售折扣比例95% 第一年租金为市场之80%此市场租金为包括租金及相关管理及物业费用等 依次年租金为上年之90% 1年2年3年4年5年6年7年8年 方案 单单铺铺使使 用用面面积积 ((平平米米)) 市市场场租租金金 ((元元/ /月月/ /平平使使 用用面面积积)) 销销售售 折折扣扣 首首付付 比比例例 第第一一年年 租南南华华置置地地广广场场项项目目使使用用权权销销售售((租租赁赁))回回款款预预测测方方案案总总表表 总建筑面积约40000平米建筑面积 实际销售面积20000平米使用面积 单铺使用面积5 58 81111平米使用面积 第一年租金为市场之76%此市场租金为包括租金及相关管理及物业费用等 依次年租金为上年之92% 1年2年3年4年5年6年7年8年 方案 单单铺铺使使 用用面面积积 ((平平米米)) 市市场场租租金金 ((元元/ /月月/ /平平使使 用用面面积积)) 销销售售 折折扣扣 首首付付 比比例例 第第一一年年 租租金金为为 市市场场之之 依依次次*******地下车库管理成本费用测算地下车库管理成本费用测算 现根据*******地下车库的基本情况,特对******区地下车库为 例,对其管理成本做如下估算: 一、 人工成本 岗位设置 人数/ 月工资/人 月合计 年合计 保安 12 1100 元 13200 元 158400 元 公卫 2 600 元 1200 元 14400 元 工程 2 1200 元 2400 元 28800 元 监控室 3 900 元 2700 元 32400 元 备注:各岗位工资均包括人员福利、装备、伙食补助等。 人员成本:234000 元/年 二、 水、电费 用电设施 月产生费用 年合计 备注 照明用电 6542 元 78509 元 24 小时运转 排污设备用电 153 地造价测算表(容积率2.2)占地面积 23000 平米 总建筑面积 50600 平米 每亩价格 70序号 费用明细住宅47000平米 商铺3600平方米 合 计平 米 造 价(元/m2)投 资 额(万 元) 费用比例(%)平 米 造 价(元/m2)投 资 额(万 元) 费用比例(%)投 资 额(万 元)费用比例(%)一 土地费 477.00 2241.90 19.39% 477.00 171.72 15.4% 2413.62 19.04%1 购地费 477.00 2241.90 19.39% 477.00 171.72 15.4% 2413.62 19.04%2 土地出让金 0.00 0.00% 0.00 0.0% 0.00 0.00%3 契税(出让金3%) 0.00 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.0% 0.00 0.00%二 三 天都城经济测算(方案比较) 方案一经济测算 方案一规划面积分配表 序号 类型 设定容积率 建筑规模(m2) 面积比例 1 小高层 1.8 1170000 30.0% 2 多层 1.2 1501500 38.5% 3 联排别墅 0.7 643500 16.5% 4 商业设施及社区配套 1.2 585000 15.0%   总计   3900000 100.0% 方案一项目投资估算表 序号 项目 金额 (元) 估算指标 备注 工程量 单位 指标 一 固定资产投资 1.1 总体工程 156000000.00 1.1.1 室外管线系统 39000太太原原项项目目规规划划指指标标 序序号号 项项目目面面积积( (平平方方米米) )面面积积( (亩亩) )备备注注 1 1占占地地面面积积9416494164141.25141.25 1.1XX占地面积2564138.46 138.85138.85 1.2我方占地面积66923100.39 1.3二层楼占地面积16002.40 2 2容容积积率率3.53.5 3 3建建筑筑面面积积3295733295731×21×2 其中 住宅面积21821366.21% XX商业面积10000030.34% 住宅底商面积113603.45% 4 4地地下下室室面面积积7520075200(4.1+4.2)(4.1+4.2) 4.1商业地下室36000XX地下室 4.2住宅地下室39200 5 5总总建建筑筑面面积积40太太原原项项目目规规划划指指标标 序序号号 项项目目面面积积( (平平方方米米) )面面积积( (亩亩) )备备注注 1 1占占地地面面积积9416494164141.25141.25 1.1XX占地面积2564138.46 138.85138.85 1.2我方占地面积66923100.39 1.3二层楼占地面积16002.40 2 2容容积积率率3.53.5 3 3建建筑筑面面积积3295733295731×21×2 其中 住宅面积21821366.21% XX面积10000030.34% 住宅底商面积113603.45% 4 4地地下下室室面面积积7520075200(4.1+4.2)(4.1+4.2) 4.1商业地下室36000XX地下室 4.2住宅地下室39200 5 5总总建建筑筑面面积积404773太太原原项项目目规规划划指指标标 序序号号 项项目目面面积积( (平平方方米米) )备备注注 1占地面积94164 1.1钢厂92564 138.85亩 1.2二层小楼1600 2容积率3.5 3建筑面积3295741×2 其中 住宅面积19774460.00% 商业面积4632014.05% 公寓面积8850926.86% 4地下室面积57000 5总建筑面积3865743+4 6建筑密度≤30% 7绿地率≥30% 1 1、、项项目目工工程程计计划划横横道道图图 序序 号号 项项目目名名称称 进进度度安安排排 20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年 上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年太太原原铜铜厂厂项项目目规规划划指指标标 序序号号 项项目目面面积积( (平平方方米米) )面面积积( (亩亩) )备备注注 1 1占占地地面面积积9416494164141.25141.25 1.1XX占地面积2564138.46 138.85138.85 1.2我方占地面积66923100.39 1.3二层楼占地面积16002.40 2 2容容积积率率4 4 3 3建建筑筑面面积积3766553766551×21×2 其中 住宅面积26529570.43% XX面积10000026.55% 住宅底商面积113603.02% 4 4地地下下室室面面积积8370083700(4.1+4.2)(4.1+4.2) 4.1商业地下室36000XX地下室 4.2住宅地下室47700 5 5总总建建筑筑面面积积4太太原原项项目目规规划划指指标标 序序号号 项项目目面面积积( (平平方方米米) )面面积积( (亩亩) )备备注注 1 1占占地地面面积积9416494164141.25141.25 1.1XX占地面积2564138.46 138.85138.85 1.2我方占地面积66923100.39 1.3二层楼占地面积16002.40 2 2容容积积率率4 4 3 3建建筑筑面面积积3766553766551×21×2 其中 住宅面积26529570.43% XX商业面积10000026.55% 住宅底商面积113603.02% 4 4地地下下室室面面积积8370083700(4.1+4.2)(4.1+4.2) 4.1商业地下室36000XX地下室 4.2住宅地下室47700 5 5总总建建筑筑面面积积46035太太原原项项目目规规划划指指标标 序序号号 项项目目面面积积( (平平方方米米) )备备注注 1占地面积94164 1.1钢厂92564 138.85亩 1.2二层小楼1600 2容积率4.000 3建筑面积3766551×2 其中 住宅面积22599360.00% 商业面积4632012.30% 公寓面积10434227.70% 4地下室面积65000 5总建筑面积4416553+4 6建筑密度≤30% 7绿地率≥30% 1 1、、项项目目工工程程计计划划横横道道图图 序序 号号 项项目目名名称称 进进度度安安排排 20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年 上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半房地产开发建设用地受让的经济评估 通常来说,企业可以通过以下渠道获取土地:招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来,通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时,由于城市的不同,招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等,如杭州通常实行的是常规招拍挂法,以出价最高为条件确定的受让人;上海则多采用综合评标法,在考虑土地出让金以外,还兼顾某些社会效益。此外,通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和总占地面积 5000总建筑面积 10000容积率 2.0产品组合参考1容积率 覆盖率独立别墅 0.3 18%类别墅 1.00 32%多层 1.50 30%小高层 2.80 25%高层 3.20 18%合计成本与售价售价 综合建筑成本独立别墅类别墅多层小高层高层销售收入注意根据当地市场标准填写利润测算序号 项目 总价(万元)一 销售收入二 营业税及其他(5.7%)三 总成本1 土地成本2 拆迁成本3 建筑成本4 财务费用5 营销费用(3%)四 所得税前净利润五 所得税(15%)六 所得税后净利润七 成本利润率深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》平均层数 占地面积 建筑面积 比例 覆盖率 (㎡) (㎡) 东东方方家家园园((郑郑州州北北环环道道店店))投投资资测测算算表表 占占地地面面积积:: 28179平平方方米米 建建筑筑面面积积:: 3032030320平平方方米米 地地上上三三层层 序序号号项项目目内内容容单单位位数数量量单单价价( (元元) )总总价价( (万万元元) )备备注注 一一工工程程基基建建费费用用MM2 230320303201497149745384538 ((一一))土土建建工工程程MM2 2303203032086386326172617 1土建工程M230320250758 2钢结构及安装M230天天津津奥奥林林匹匹克克中中心心配配套套区区项项目目开开发发成成本本明明细细 2 20 00 07 7 1 10 0 1 16 6 费费 用用 明明 细细 住住 宅宅商商业业 商商业业平平均均造造价价 总总面面积积 4545万万m2m2 住住宅宅商商业业合合计计 面面积积 98 98万万m2m2 住住 宅宅 工工 程程 5353万万m2m2 地地 下下 车车 库库 工工 程程 10 610 6万万m3m3 旗旗 舰舰 店店 4 54 5 层层 7 57 5万万m2m2 小小 型型 商商 业业 2 2 层层 4 54 5万万m2m2 小小型型公公建建 1010层层以以下下 17 717 7万万m2m2 大大型型商商务务 5 55 5万万m2m2 公公寓寓 9心语家园实销控制价格测算 1、基本数据:、基本数据: 基本均价(折前) :约 4346 元/M2 基本总销售收入(折前) :48665222 元 2、特推单位优惠额度:、特推单位优惠额度: 内部认购期拟推出额外优惠单位 70 个(约占单位总量的 15.6%) 其中:首 40 个单位,可获 2%额外优惠,约占 8.9% 余下 30 个单位,获 1%额外优惠,约占 6.7% 3、付款优惠方式:、付款优惠方式: 一次性付款:92 折 首付三成: 95 折 首付一成: 98 折 4、各付款方式模拟比例:、各付款方式模拟比例: 一次性付款:占客户总量的 5% 首付三成: 占客户总量的 2 CS01表表(恒恒宇宇项项目目一一期期) 项项目目主主要要数数据据 规规划划类类基基本本数数据据 土土地地面面积积((万万M2 ))12.47建建设设用用地地面面积积((万万M2 )) 建建筑筑面面积积容容积积率率0.58可可用用面面积积容容积积率率 总总建建筑筑面面积积((M2 ))72,805.73总总可可用用面面积积((住住宅宅+公公建建))万万M2 其其中中: 可可销销售售建建筑筑面面积积72,605.73总总可可销销售售可可用用面面积积((万万M2 )) 别墅63,088.73栋数62 其中:1.双拼19,304.17 2.联排30,243.12 3.叠拼13,541.44 多层建筑 小商商业业中中心心成成本本及及利利润润测测算算 土地面积:100000平方米 容积率:2 商业中心建筑面积:32000平方米地下室建筑面积: 8000平方米 预计销售价格:5600元/平方米 成成本本测测算算 投投资资项项目目收收费费标标准准单单价价((元元/m2/m2))备备注注 土地成本450元/平方米450 直接工程成本1100元/平方米1100 基础设施配套费45元/平方米45 前期费用 质量监督费1.75 劳保费2.60%28.6 规划技术服务费 住宅2.3元/平方米 商品房3.2元/平方米 3.2 消防审核及验收费3元/平方米1.5 施工图审图费18元/平方米9 招投标等费用0.70%7.7 成本分析 项 目 取费标准 取费基数 总 计 总建筑面积单位成本 单位:万元 元/m2 一 土地费用 土地价值 契税 合计 二 策划费用 市场调研 项目策划费用 合计 三 勘察设计费 勘察费 土地面积 规划及单体设计费 建筑面积 施工图设计费 建筑面积 景观设计费 建筑面积 智能化设计费 建筑面积 样板间装修设计费 合计 四 前期工程费 文物普探费 土地面积 环境评价 土地面积 临时围墙 临建水 临建电 临时道路 土地面积 垃圾清运 土地面积 临建用房 土地定点测量 土地面积 标底编制费 建安成本 招投标费用 建安成本 地形图费用 土地面积 日照分析 投 资 估 算 表 序号 工程项目(费用)名称 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(万元) 备注(计费标准说明) 1 一、征地、拆迁补偿费 征地费 亩 土地契税 元 3.0% 按征地费用 土地登记公证费 笔 30000.00 2 二、斟察、设计和前期费 地形图测绘费 平方米 0.14 按征地面积 地质勘察费 平方米 2.00 按总建筑面积 建筑设计费 平方米 25.00 按总建筑面积 规划管理费 元 3‰ 按建筑安装工程费 招标费 元 1‰ 按建筑安装工程费 监理费 元 2‰ 按建筑安装工程费 预结算审计费 元 3‰ 按建筑安装工程费 施工合同鉴证费 元 1‰ 按建筑安装工程项 目 目 标 成 本 及 利 润 预 测 心怡 左岸.花都项目(方案阶段) 成都心怡房地产开发有限公司 2003年5月1日 1#地块项目指标 项目 1#地块 一期 二期 备注 项目总占地(净地M1) 125960 73056.8 52903.2 项目总占地(含代征地) 159550 92539 67011 总建筑面积(平方米) 128309 75589 52720 总可销售面积(含地下车库平方米) 125909 74689 51220 一、计入容积率的建筑面积 128309 75589 52720(一)可售面积 125909 74689 512201、 住宅面积 118009 66789 51220花园洋房 66674 28524 38150多层住宅 51335 38265 13070小高层 02、 项 目 目 标 成 本 及 利 润 预 测 心怡 左岸.花都项目(方案阶段) 成都心怡房地产开发有限公司 2003年5月1日 1#地块项目指标 项目 1#地块 一期 二期 备注 项目总占地(净地M1) 125960 73056.8 52903.2 项目总占地(含代征地) 159550 92539 67011 总建筑面积(平方米) 128309 75589 52720 总可销售面积(含地下车库平方米) 125909 74689 51220 一、计入容积率的建筑面积 128309 75589 52720(一)可售面积 125909 74689 512201、 住宅面积 118009 66789 51220花园洋房 66674 28524 38150多层住宅 51335 38265 13070小高层 02、 房产测算面积细则一般规定 2.1 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等,具备有上盖,结构牢固,层高 2.20 米以上的永久性建筑。2.2 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影面积计算。2.3 房屋产权面积系指权属人(或称产权主,下同)依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。2.4 房屋共有建筑面积系指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。2.5 房屋面积以平方米为单位,计算过程面积取至 0.001 平方米,最终面积取至 0.01 平方米。2.6 量距应土土地地成成本本 建建筑筑总总面面积积:: M2占占地地面面积积:: 序序号号分分项项费费用用名名称称 费费 用用 征征 收收 取取费费依依据据行行政政管管理理部部 门门收收费费标标准准 1土土地地费费用用 1.1土地征用费收购出让双方合同 1.1.1征地补偿费分类:一类约4万元/亩 1.1.2青苗补偿费 短期作物:稻田约*千元/亩;蔬菜约*千元*/亩; 鱼池约*千元/亩; 多年生作物:果树*千元/亩;盐田*千元/亩 1.1.3附着物补偿费 有主坟:*千元/座无主坟*千元/座其他三方协商 处理 1.1.4安置补助费 (1)每个劳动力补偿:按标准 项项目目前前期期测测算算表表 年 月 日 一、费用总支出 编号费用类别面积m2单价(元) 总价(元)合计 1土地费用0.00 0.00 2土地契税0.040.00 3土地使用权交易服务费1.500.00 4土地登记费0.00 5工本费0.00 6前期费用60.000.00 7土建费用 住宅0.00 基础0.00 人防0.00 公共建筑配套0.00 社区配套0.00 商业配套0.00 农贸市场0.00 8管理费用50.000.00 9财务费用50.000.00 10各种税收0.0680.00 11不可预见费用50.000.00 12企业所得税 13土地增值税 二、收入 1商品住宅0.00 0.00 2商业用房0.00 3车库附属用房0.00 4阁楼0.00 三、利润项目名称:项目名称:4b81e9a6bb8f24c5ddd251ccd1dcdc0e.xls4b81e9a6bb8f24c5ddd251ccd1dcdc0e.xls 规划经济指标 规划指标单位 地块1地块2…总计备注 用地控规条件 总用地ha87873.00 代征用地ha0.00 建设用地ha87873.00 建筑密度30.00% 建筑用地ha26361.90 道路用地ha25000.00 绿化用地ha35149.20 建筑限高m 容积率0.00 绿地率40.00% 规划指标 总建筑面积m2m2193320 地上建筑面积m2193320 地下建筑面积m20 成本项目一m291200 含地上地下 成本项目二m292120 成本项目三m24000 成本项目四m215000 成本项目五m20 成本项目六m20 人防m20 含地上1 项目投资收益测算 一、计算依据 二、主要经济技术指标 三、投资收益分析 01.建设总投资 1、土地费用 序号 项目 计算依据 金额(万元) 1 土地出让金 2 土地交易及办证费 3 契税 土地出让金×4% 合计 2、建筑安装工程费用 序号 项目 面积(㎡) 单价(元/㎡) 金额(万元) 1 小高层住宅 950 2 多层住宅 700 2 办公楼 1030 3 沿街商业 960 4 南池商业 930 小计 5 地下配套 1800.00 合计 3、 规费 按照 市现行规费收取制度,进行计算: 序号 项目 计算依据 金额(万元) 1 教育附加费 建安静态投资分析:项目开发价值:销售面积*预计销售金额项目成本:政府土地成本:土地出让金及拆迁、安置等费用建安工程成本:项目建造成本,总建筑面积*建安基数前期费用:规划设计费用、平地、修筑围墙费用(一般 3 元/平方米) ,市场调查及项目研究费用(销售额*0.0056%) ,工程勘探费用(土地面积 *2.0 元/平方米) ,建筑设计费用(建筑面积*20) ,管理费用(建安成本*0.46% )宣传销售费用:宣传费用(销售额*2.0%) ,销售费用(销售额*3.0% )不可预见费用:销售额*3%税费:营业税:销售额*5%,教育附加费等营业税附加:销售额*5%房地产投资测算操作手册房地产投资测算操作手册(北京)(北京) 第一部分 投资成本 一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法: 土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系 数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1)京政发[1993]34 号文. (2)京政发[1994]43 号文. 4.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的 60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的 企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征 用的土地上进行开发,利用,经营,应补在有浅绿色处输入参数数据即可自动计算 投投资资成成本本控控制制费费用用计计算算基基础础数数据据表表 经经 济济 指指 标标 土地契 税% 3 净用地面 积(亩) 46.096 净用地面 积(㎡) 30730 工程监理 费% 1 建安造 价费率 元/㎡ 1400 建渣清理费率 元 /㎡ 6 不可预 见费% 3 营业税% 5.65 所得税费 % 6.6 权属调 查费 元/㎡ 0.04 总建筑面 积(㎡) 136695 地勘费元/ ㎡ 2 招标备案 费% 0.13 室外总 平道路 水电系 费元/㎡ 150 市政基础设施费率 元/㎡ 50 住宅销售 价 元/㎡ 3500 营销率率 % 3 住宅产权 手续费元 /㎡ 3 地籍测 绘费 元/㎡ 0.单方造价3500 红线内市政费350 不可预见费 175 专业人士费385 管理费385 建安综合费4795建筑面积10196.8 建筑安装总费用48893656 建筑物与土地合计84392469 销售费用6751397.52 投资利息4861006.22 投资利润21098117.3 房地产价值117102990土地价值 建筑面积3336.96 收益面积2836 比例/单价总价备注 一租赁收入6,521,832.24 有效毛收入+押金利息收入 1 潜在毛收入77,245,980.00 2 有效毛收入90%6,521,382.00 90%出租率 3 押金利息收入2.52%450.24 押金一个月租金,一年期存款利率2.52% 二经营费用1,470,218.610 1 税金17.5%1,141,241.85 房地产税种及标准房地产税种及标准 序序号号税税种种单单位位 纳纳税税 期期限限 税税率率 ((或或额额)) 备备 注注 1房产税 -每年1.2%按房产原值一次性减除10-30%的余值计征(非出租房产) -每年12%按房产租金收入的计征(出租房产) 2城镇土地使用税元/㎡每年 0.5-10大城市 0.4-8中等城市 0.3-6小城市 0.2-4县城、建制镇、工矿区 3 耕地占用税 (省、自治区、直辖市另 行规定) 元/㎡ 批准日起 30内日 2至10以县为单位人均耕地1亩以下的地区 1.6至8以县为单位人均耕地1-2亩的地区 1.3至6.5以县为单位人均耕地2-3亩的地区 1至5以第 1 页,共 29 页 地 块 规 划 指 标 净用地面积 5400 m2 建筑用地面积 5,400.00 m2 总建筑面积25,300 m2 建筑物占地面积 1620.00 m2 建 筑 密 度 30% 绿 地 率31% 计容积率面积 20250 m2 容 积 率 3.75 围墙长度660 m 道路用地合计 沥青路面车行道砼路面车行道 硬质铺装车行道 硬质铺装广场 硬质铺装人行道 2106 330 1776.00 绿化用地合计 重要公共绿地组团宅间绿化 底层私家花园 体育(游乐)设施占地水景占地面积 1674 1674.00 产品构成 占地面积 容积率 建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积 单元数 户数 住宅 16层住 宅 1620.项目总投资估算表 序号 项目名称 总额(万元) 占总投资比例 1 地 价 18,480.00 32.9% 2 前期工程费 1,540.00 2.7% 3 建安工程 28,490.00 50.8% 4 不可预见费 1,501.50 2.7% 5 管理费 900.90 1.6% 6 其他费用 670.78 1.2% 8 财务费用 2,234.65 4.0% 7 销售费用 2,269.22 4.0% 9 合 计 56,087.05 100.0% 附表2: 项目开发总成本估算表 容积率=2.2 计入容积率建筑面积(m2) 220000 序号 项目名称 计算程式 单价(元/m2) 金额(万元) 备注 一 土地成本 840 18,480.00 二 前期工程费 2.1 勘察测量费 20 440.00 2.2 规划设计费 30 660.00 2.3- 166 - 中国科技信息 2007 年第 15 期 CHINA SCIENCE AND TECHNOLOGY INFORMATION Aug.2007现代服务 项目分解算方法。 项目分解估算法就 是 : 将所包括项目成本、 费用的支出累 计数相加得到总开发成本 ; 再把售租等 收入累计相加得到总收入, 总收入减去 营业税等相关税金和销售费用得净收入 ; 净收入减去总成本即为利润。 1 、 测算前的准备工作 为了提高成本估算的正确性和参考价 值, 我们必须在编制前对项目所在地作 相关的调查研究, 取得与开发成本直接 有关的各种数据, 并对项目各类指标进 行分析计算, 整理归档以备后用土地一级开发项目成本、收益、现金流分析 序号XX项目地块基本情况 1土地幅员面积(亩)1450.00 XX大道占地(亩)55.00 轻轨枢纽中心占地(亩)44.00 四方搅拌场占地(亩)68.00 铁路占地(亩)101.00 规划区内道路占地(亩)252.00 其它不详用途用地130.00 可拍卖用地(亩)800.00 2安置人口(人)2175.00按每亩地1.5人计算 户数(户)725.00按每户3人计算 3农房面积(平方米)54375.00 按每人25平方米计算 序号成本费用 1征地拆迁费用23784.95 1.1征地规费9185.34 耕地开垦费1933.34按80%为耕地,每平方米25元计算 土地有偿使用费2030.01按平方米21元计算 耕项目运作计划流程图 年年度度20052005年年20062006年年20072007年年 季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三四四 阶段进度期限 准备期3个月接盘准备3个月 拆迁期6个月委托拆迁6个月 建设期18个月 开工到封顶12个月 封顶到竣工6个月 销售期15个月 内部认购3个月 开盘销售3个月 强势热销3个月 集中推广3个月 尾盘清理3个月 周期33个月(2005年4月----2007年12月) 销售收入估算表 序号内容阶段周期起止时间销售均价销售比例可销售面积销售金额 一商品住宅 9850100%8706685759.62 1内部认购3个月2006年9-12月96005%43534179.15 1开阿波罗评级:光伏“穆迪”伏电站资产质量 应该 如何管控?1挑战国内优质第三方评估机构的电站检测评估能力在 10,而未来 5年内,每年国内市场将保持 20的增量,大量的光伏电站资源 /资产将暴露在风险评估之外资本 方痛点: 50%以上的受访者对于电站质量没信心、认为电站风险评估缺乏统一标准2影响 光 伏 电站投融资的 痛点60. 0%50. 0%43. 0%39. 0%33. 0%20. 0%对于电站设计和建设质量没信心电站风险评估缺乏统一标准不清楚电站运行实际绩效 v s . 计划缺乏精确发电量预测中小业主项目好但自身资信不高其他国内首个电站风险评级产品:“阿 深圳香蜜湖B303-0041宗地 投资评估报告书 编制人:于晓永 二零零四年四月十一日 香蜜湖B303-0041宗地投资评估 1.0 研究结论 1.1 宗地基本情况 宗地编号为B303-0041,地块位于香蜜湖,土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米,建筑容积率≤1.4;可建设总建筑面积为131000平方米,其中:住宅127650平方米(高层住宅85%,低层住宅占15%,但最终比例按报建实施方案确定);幼儿园3000平方米,垃圾站50平方米,社区管理中心300平方米;土地使用年期70年,自2003年8月25日起到2073年8月24日止。 竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。 涉及交易标的物转让应交的税费中,依法属转目录 1.0 研究结论…………………………………………………………….1 1.1宗地基本情况………………………………………..…………………….….1 1.2地价范围…………. ……………………………………………………….….1 1.3 地块投资价值…………………… …………………………………………..1 2.0 研究方法 ……………………..…………………………………...2 2.1 剩余法求地价 ……………………...………………………………………..2 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 ……………………基基础础数数据据 楼面地价2500 00 土地价格4574 93 土地总价29021 48 指指标标 RX2RX3RX4RX5 开 4 20 1开 4 20 2开 4 21 1开 4 21 2合计 占地面积16 918 5817 102 5216 918 6112 496 2263 435 93 建筑面积31 130 1931 126 5930 961 0622 868 08116 085 91 单元数168168168126630 车库面积7 400 007 400 007 400 004 310 0026 510 00 车位数195195195130715 容积率1 841 821 831 83 分分期期开开发发 住宅商业会所车库合计 一期 RX4 RX5 51 137 682 691 462 000 0011 710 0055 829 14 二期 RX2 RX3 57 143 933 112 8414 800 0060 256 77 地地块块规规划划指指标标及及预预期期销销售售情情况况表表 按成交公让书规划条件测算: 项项 目目土土地地面面积积(M2)(M2)容容积积率率建建筑筑面面积积 销销售售单单价价(元 /M2) 销销售售收收入入( ( 万万元元) ) 1住住宅宅1 146981.3610736002199 2住住宅宅2 2393761.351189360018428 合合计计440741.357296360020627 地地块块成成本本测测算算表表 建筑面积(M2 ) 单价 (元/M2) 金 额 (元) 备 注 一 土土地地成成本本5729657296338.3338.31983230819832308地价30万/亩 二 前前期期开开发发费费572965729新秀商城新秀商城 2009 年下半年营销年下半年营销执行方案(附单页执行方案(附单页 DM 文案)文案) 针对新秀商城的现状认知(包含项目自身存在的硬伤、客户群体自身特点、市场环境问题、工作问题等项目自身存在的硬伤、客户群体自身特点、市场环境问题、工作问题等)以及营销思路参考“营销计划”营销思路参考“营销计划” ,下部分是营销 计划执行细节阐述: 营销推广之主题思路营销推广之主题思路 鉴于本案工程进度的问题,在期望的时间内无法达到“以租代售”策略的执行标准,故暂不执行。目前主要是通过理念诉求,向受众灌输本案住最佳容积率测算模板 此计算模板仅能计算4变量 受参数影响 结果不一定准确 但指明了方向 优化方案还需经过建筑总平面规划才能确定 下一行表格中的数据全部为待求部分的数值 如果有固定比例的部分 应根据情况先计算出下表 业态最高容积率2业态占地面积181731 16业态建筑面积 业态数量4 序号项目名称 取值 业态1业态2业态3业态4 1用地比例 基本方案 12 70 13 0 2参考容积率1 502 002 800 00 基本方案综合容积率1 94 基本方案建筑面积353285 38 3售价13000 0012000 0011000 0010000 00 4建造费用1800 002160 002520 002760 00 4 1 建安费1500 地地块块规规划划指指标标及及预预期期销销售售情情况况表表 按成交公让书规划条件测算: 项项 目目土土地地面面积积(M2)(M2)容容积积率率建建筑筑面面积积 销销售售单单价价(元 /M2) 销销售售收收入入( ( 万万元元) ) 1住住宅宅1 146981.3610736002199 2住住宅宅2 2393761.351189360018428 合合计计440741.357296360020627 地地块块成成本本测测算算表表 建筑面积(M2 ) 单价 (元/M2) 金 额 (元) 备 注 一 土土地地成成本本5729657296338.3338.31983230819832308地价30万/亩 二 前前期期开开发发费费572965729编号项目单位计算公式输入数据 1总用地亩228.0 2净用地亩228.0 3容积率1.62 4建筑密度0.30 5平均层数层5.4 6绿地率%46.0%层数基底面积 7建筑面积平方米245,827 8住宅面积227,667 9 联排别墅住宅面积平方米22,0402.58816 10 退台洋房住宅面积平方米88,5076.014751 11 叠拼住宅面积平方米43,2004.59600 12 小高层住宅面积平方米73,92012.06160 13商铺面积平方米14,1103.04703 14学校平方米18003.0600 15会所平方米1,7503.0583 16物管用房平方米500 17其它平方米0 18地下建筑面积平方米42,383 19其中人防面积平方米13,036 20地下车库面积平方基础数据表 项目单位数值 期初资本金万元10000 期初资金万元8488 贷款利率%5.85% X销售比例%90.00% Y销售比例%90.00% W销售比例%90.00% 公积金提取比例%10.00% 公益金提取比例%10.00% 营业税紧急附加比率%5.55% 土地增值税比率%1.00% 所得税率%16.50%0.00% 内部收益率测算基准比率%10.00% 项目总体投入销售毛利率%19.89% X销售价格元10000 Y销售价格元3000 W销售价格元6000 项目单位 年 度 12345 土地亩180018002412 X㎡800008000080000 W㎡100001500020334 Y㎡60000500006000060000 本年投资额的80% 80% 上年投资额的20% 20% 6 64002 42 项项目目基基本本情情况况填填报报表表 10 项目占地: 公顷,其中:建设用地 公顷,代征地: 公顷; 项目共分: 期, 总规划建筑面积: 平方米,其中:地上 平方米,地下: 平方米; 其中:住 宅: 平方米,共 栋; 配套公建: 平方米,共 栋; 非配套公建: 平方米,共 栋;其中:盈利性面积 平方米非盈利性面积: 平方米; 地下车库: 平方米,共 个;其中:可租可售 个,可租不可售: 个 说明:1、项目分多期或区建设的,应分期或区且分栋号填报,项目分期立项的,应楼面地价速算表~(三分区) 1三分区三分区三分区三分区三分区三分区三分区三分区 666.671.82.22.42.833.33.64 2000.16670.13640.12500.10710.10000.09090.08330.0750 1900.15830.12950.11870.10180.09500.08640.07920.0712 1800.15000.12270.11250.09640.09000.08180.07500.0675 1700.14170.11590.10620.09110.08500.07730.07080.0637 1600.13330.10910.10000.08570.08000.07270.06670.0600 1500.12500.10230.09370.08040.07500.06820.06250.0562 1400.11670.09550.08750.07500.07000.06360.05830.0525 1300.10830.08860.08120.06960.06500 售价+10% 售价+0% 售价-10% 竞买地价 +5% 基准点 竞买地价 +0% 竞买地价 -5% 售价+10% 售价+0% 售价-10% 售价+10% 售价+0% 售价-10% 净现金流 净现值 数学期望值 0.4 0.4 0.2 0.5 0.4 0.1 0.5 0.4 0.1 0.5 0.4 0.1 30352.58 48299.81 25866.53 11475.11 -2916.81 12404.75 52345.51 29612.54 34398.27 15221.12 24922.90 829.20 56391.20 33358.55 38443.96 18967.13 20496.13 4575.21 20228.44 万元万元 概率分析概率分析 附图附图 1 第 1 页 泰州坡子街项目市场分析及投资测算报告泰州坡子街项目市场分析及投资测算报告 目目 录录 第一章、第一章、 项目概况及周边环境分析项目概况及周边环境分析??????????????????3??????????????????3 1.1 地理位置 ?????????????????????????????3 1.2 项目现状 ?????????????????????????????3 1.3 周边环境 ?????????????????????????????4 第二章、第二章、 泰州市宏观经济环境分析泰州市宏观第 1 页,共 4 页 成成本本测测算算明明细细 占地面积: 万m2地上容积率:注:所有建筑物均需按层数不同分别列项 时间: 序序号号项项 目目 住住宅宅合合计计(( 栋栋)) ((含含 商商住住两两用用)) 多多层层住住宅宅(( 栋栋))小小高高层层住住宅宅(( 栋栋))高高层层住住宅宅(( 栋栋))商商住住两两用用(( 栋栋))独独立立商商业业(( 栋栋))车车库库/ /人人防防(( 栋栋))车车库库/ /非非人人防防(( 栋栋))会会所所(( 栋栋))幼幼儿儿园园(( 栋栋))小小学学(( 栋栋滨州房地产市场调研纲要滨州房地产市场调研纲要 调研目的调研目的:了解滨州房地产市场的发展特点、趋势以及购房者的潜在需求,为本 项目的市场定位提供参考依据。 调研方式调研方式:深度访谈、实地观察 调研所需要的工具调研所需要的工具:记录笔、数码相机、闪盘 调研内容调研内容: (一)(一) 区域环境调查区域环境调查 1、政策环境 1)了解滨州社会经济发展的计划与方向,城市发展的总体战略。 2)了解滨州土地利用的总体规划, 土地利用与交易情况以及城市总体建 设规划。 3)了解滨州房地产开发的方针与法规。 2、经济环境 1) 物业管理综合服务费用成本测算模板物业管理综合服务费用成本测算模板 一、一、 人工成本人工成本 该项费用包括工资、 按规定提取的福利费、 社会基本保险、 补贴、 加班费、 服装费。 (一)工资 计 算 表 序 号 岗位名称 人数 (人) 工资定额 (人) 月工资 (元) 年工资 (元) 备 注 合 计 (二)福利费 计算公式:提缴金额=工资总额×提缴率 计 算 表 序 号 费用名称 提缴率 月工资总额 (元) 月提缴金额 (元) 年工资总额 (元) 年提缴金额 (元) 1 福利基金 14% 2 工会经费 2% 3 教育经费 1.5% 合 计 17.5% (一、物业概况 1、用地面积:9984.85m2 2、总建筑面积:23470m2 3、地上建筑面积:19970m2 4、地下建筑面积:3500m2 5、建筑占地面积:4450m2 6、建筑密度:44.6% 7、建筑容积:2.00 8、绿化率:30.4% 9、商铺:9000m2 10、商务公寓:10970m2 11、停车位:92 二、人员配置架构设置 说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班2班=14人。 2、总人数控制在65人以内。 三、物管费的成本测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。筑巢地产项目投资估算表 项目明细 技术参数 基数 投资额 楼面分摊 一、前期开发费 84338 m2 5690 万元 670 1、土地取得成本 50 万元/亩 92 亩 4600 万元 2、勘察设计费 10 元/m2 84338 m2 90 万元 3、规划报建费用 120 元/m2 84338 m2 1000 万元 二、项目建设费用 84338 m2 5900 万元 700 1、桩基工程 30 元/m2 84338 m2 250 万元 2、建安工 程 多层 550 69848 3840 别墅 600 元/m2 11730 m2 703 万元 商铺 800 元/m2 2760 m2 220 万元 3、工程监理 3 元/m2 84338 m2 25 万元 4、综合管网 30 元/m2 84338 m2 253 万元 5、环境绿化 200 元/Ä 沿海集团 作业表单 版本: 编号: Ã 经济测算作业表 功能 多层 小高层 高层 别墅 商业 车位 合计 容积率 面积(平方米) 比例 100% 开发成本(元/平米) ** 销售均价(元/平米) ** 项目利润(万元) 可研报告开发成本(元/平米) ** 可研报告销售均价(元/平米) ** 总容积率: ; 基准地价: 规划指标 单位:平方米 总占地面积 174321 建筑用地面积 134434 总建筑面积 349,528 建筑物占地面积 27872 建 筑 密 度 20.73% 绿 地 率 30.00% 计容积率面积 349,528 容 积 率 2.60 围墙长度 产品构成 容积率 建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积 单元数 户数 地上建筑面积 小高层公寓(11层) 78,527 78,527 22.47% 高层公寓(18层) 130,878 130,878 37.44% 高层公寓(21层) 52,351 52,351 14.98% 小计 261,756 261,756 公共配套建筑 18层酒店式公寓 50,976 50,976.0 14.58% 21层写字 规划指标 单位:平方米 总占地面积 174321 建筑用地面积 134434 总建筑面积 349,528 建筑物占地面积 27872 建 筑 密 度 20.73% 绿 地 率 30.00% 计容积率面积 349,528 容 积 率 2.60 围墙长度 产品构成 容积率 建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积 单元数 户数 地上建筑面积 小高层公寓(11层) 78,527 78,527 22.47% 高层公寓(18层) 130,878 130,878 37.44% 高层公寓(21层) 52,351 52,351 14.98% 小计 261,756 261,756 公共配套建筑 18层酒店式公寓 50,976 50,976.0 14.58% 21层写字(七)人工成本 序号项目人数月薪计算方法月支出年支出 1 经理16000人数 x 月薪6,000.0072,000.00 3 行政助理11800人数 x 月薪1,800.0021,600.00 4 财务出纳12200人数 x 月薪2,200.0026,400.00 5 财务会计12200人数 x 月薪2,200.0026,400.00 6 物业助理22000人数 x 月薪4,000.0048,000.00 8 客服员51400人数 x 月薪7,000.0084,000.00 10 工程班长12000人数 x 月薪2,000.0024,000.00 11 维护/值班 技工 31800人数 x 月薪5,400.0064,800.00 12 安全主任12500人数 x 月薪2,500.0030,000.00 13 安全班长31800人数 x 月薪5,400.0064,800.00 14 安茂华集团北京石景山璟都馨园项目产品成本分摊分析茂华集团北京石景山璟都馨园项目产品成本分摊分析 编编 号号 工工程程或或费费用用名名称称 单单 位位 数数量量单单价价( (元元) ) 总总价价 (( 万万元元)) 分分摊摊原原则则 5 5 层层住住宅宅(19#(19# 地地块块) ) 6 6 栋栋 7 7 层层住住宅宅(19#(19# 地地块块) ) 5 5 栋栋 8 8 层层住住宅宅(08#(08# 地地块块) ) 5 5 栋栋 9 9 层层住住宅宅(08#(08# 地地块块) ) 8 8 栋栋 8 8 层层住住宅宅(19#(19# 地地块块) ) 4 4 栋栋 9 9 层层住住宅宅(19#(19# 地地块块) ) 萍萍乡乡项项目目主主要要数数据据 规规划划类类基基本本数数据据 土土地地面面积积((万万M2 ))41.00建建设设用用地地面面积积((万万M2 )) 建建筑筑面面积积容容积积率率0.36可可用用面面积积容容积积率率 总总建建筑筑面面积积((万万M2 ))14.60总总可可用用面面积积((住住宅宅+公公建建))万万M2 其其中中: 可可销销售售建建筑筑面面积积14.35总总可可销销售售可可用用面面积积((万万M2 )) 别墅143,485.65栋数478 其中:豪华别墅10761.42375豪华别墅栋数比例5% 普通别墅114,788.52普通别墅栋数比例80% 联排别墅17,93 萍萍乡乡项项目目主主要要数数据据 规规划划类类基基本本数数据据 土土地地面面积积((万万M2 ))41.00建建设设用用地地面面积积((万万M2 )) 建建筑筑面面积积容容积积率率0.36可可用用面面积积容容积积率率 总总建建筑筑面面积积((万万M2 ))14.60总总可可用用面面积积((住住宅宅+公公建建))万万M2 其其中中: 可可销销售售建建筑筑面面积积14.35总总可可销销售售可可用用面面积积((万万M2 )) 别墅143,485.65栋数478 其中:豪华别墅10761.42375豪华别墅栋数比例5% 普通别墅114,788.52普通别墅栋数比例80% 联排别墅17,93 萍萍乡乡项项目目主主要要数数据据 规规划划类类基基本本数数据据 土土地地面面积积((万万M2 ))41.00建建设设用用地地面面积积((万万M2 )) 建建筑筑面面积积容容积积率率0.35可可用用面面积积容容积积率率 总总建建筑筑面面积积((万万M2 ))14.40总总可可用用面面积积((住住宅宅+公公建建))万万M2 其其中中: 可可销销售售建建筑筑面面积积14.35总总可可销销售售可可用用面面积积((万万M2 )) 别墅143,485.65栋数478 其中:豪华别墅10761.42375豪华别墅栋数比例5% 普通别墅114,788.52普通别墅栋数比例80% 联排别墅17,93行程大厦总成本模拟表 编码工程项目 费用 名称 造价或费用 万元 楼面造价 元 M2 百分比 1开发建设成本136000 1 1 一 土地费用0 1 2 前期工程费用0 1 3 三 基础设施建设费0 1 4 四 建筑安装工程费0 1 5 五 公共配套设施建设费136000 1 6 六 开发间接费0 1 7 七 管理费用0 1 8 八 销售费用0 1 9 九 开发期税费0 1 10 十 其它费用及不可预见费0 1 11 十一 利息 注 利息应在借贷款明细表输入计算 0 1 12 利息0 2经营资金0 3运营费用0 4修理费用0 5经营税金及附加0 6其它经营成本8000 7土地增值税3851 15 8项目总投资147851 15 8 1 开发产品成南华置地广场购物中心租金修正测算 商业城新玛特兴隆大家庭沈阳春天中兴 2006年租金水平559.701493272.988506 210.5263158300 硬性指标:地理位置(2)40%43%40%43% 自然客流量80%85%80%85% 交通便利性105%80%80%110% 项目可视性100%90%90%100% 项目可达性90%90%90%90% 临街面100%90%80%100% 建筑规模85%85%120%100% 单层经营面积85%85%120%100% 知名度(2)40%45%43%45% 项目高度105%115%100%105% 开业年份(2)35%43%40%38% 投资商背景90%80%90%110% 停车设施110%85%80%120% 1065%1015%1053%1145% 66.56%63.44%65.78%71.56% 372.551306173.1770 天津市大悲院商业街项目简介 天津市博远置业发展有限公司 2005年10月 一、博远公司简介 天津市博远置业发展有限公司是中国航空工业第二集团天津航空机电有限公司的全资子公司。自1996年8月成立以来,遵循“以人为本,质量第一,客户至上”的宗旨,于1999年与天津大津狮房地产开发公司、天津开发区长芦房地产开发公司共同开发了“御河湾新苑”,共13万平方米。博远公司以其严谨的工作作风,良好的信誉和优良的产品质量在极度困难的情况下,优先占领了市场,赢得了广大业主的一致好评。于2003年 天津市大悲院商业街项目简介 天津市博远置业发展有限公司 2005年10月 一、博远公司简介 天津市博远置业发展有限公司是中国航空工业第二集团天津航空机电有限公司的全资子公司。自1996年8月成立以来,遵循“以人为本,质量第一,客户至上”的宗旨,于1999年与天津大津狮房地产开发公司、天津开发区长芦房地产开发公司共同开发了“御河湾新苑”,共13万平方米。博远公司以其严谨的工作作风,良好的信誉和优良的产品质量在极度困难的情况下,优先占领了市场,赢得了广大业主的一致好评。于2003年资资产产负负债债表表 单位名称 所属期 资资产产行行次次 年年初初数数 期期末末数数负负债债及及所所有有者者权权益益行行次次 年年初初数数 期期末末数数 流动资产 流动负债 货币资金1 短期借款68 短期投资2 应付票据69 应收票据3 应付帐款70 应收股利4 预收帐款71 应收利息5 应付工资72 应收帐款6 应付福利费73 其他应收款7 应付股利74 预付帐款8 应交税金75 应收补贴款9 其他应交款80 存货10 其他应付款81 待摊费用11 预提费用82 一年内到期的长期债券投资 21 预计负债83 其他流动资产24 一年内到期的长期负债86 流动资产合计3100 其 1 远洲九江项目远洲九江项目 商场销售价格前期测算报告商场销售价格前期测算报告 根据九江目前之市场特点并结合本项目自身实际情况, 敝司认为影响商铺销 售价格的决定因素主要有五方面,按其影响程度依次排列为: 1、地段; 2、整合营销力; 3、发展商投入; 4、项目自身条件; 5、市场因素。 在此五种影响因素中,地段起决定性作用,其与项目自身条件、市场因素同 属“先天”环境要素;而其余二种因素则受“后天”实际投入及操作水平而影响。 根据实际操作经验, 我们将该五种因素与其相关的构成元素分别确立相互间的权 数, 然后再项项目目规规划划指指标标 序序号号项项目目面面积积( (平平方方米米) )备备注注 1占地面积94164 1.1钢铁厂92564 138.85亩 1.2二层小楼1600 2容积率3.5 3建筑面积3295741×2 其中 住宅面积19774460.00% 商业面积4632014.05% 公寓面积8850926.86% 4地下室面积57000 5总建筑面积3865743+4 6建筑密度≤30% 7绿地率≥30% 1 1、、项项目目工工程程计计划划横横道道图图 序序 号号 项项目目名名称称 进进度度安安排排 20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年 上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上类型项目 总额 第一年第二年 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 多层住宅 销售比例100% 销售金额00000 小高层 销售比例100% 销售金额00000 高层 销售比例100% 销售金额00000 车位 销售比例100% 销售金额00000 商铺 销售比例100% 销售金额00000 销售收入总计000000 投资比例100% 投资额00000 第二季度 第三季度 第四季度 000 000 000 000 000 000 000 第二年 管理费测算及经费收支预算一、小区概况锦绣东方小区经济指标:总占地面积:总建筑面积(含地下):68120其中地上建筑面积:地下建筑面积:总户数:容积率:绿化率:二、管理服务人员的工资和规定提取的福利费1、人员编制和基本工资标准1)序号 项目 人数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月)1 管理处主任 1 4000 40002 主任助理 1 2500 25003 出纳 1 1800 18004 前台接待 1 1300 13005 房管员 2 1800 36006 维修人员 4 1800 72007 绿化工 1 1300 13008 保安队长 1 1700 17009 保安员 30 950(班长 3 人 1200/人)2925010 清洁 外包 9 序序号号项项目目规规模模((㎡㎡))单单位位成成本本投投资资额额((万万元元))备备注注 一一土地出让金、大配套费2 20 0, ,0 00 00 05 55 50 00 01 11 10 00 00 0. .0 0 占地面积6万平方米,4万 平方米减免土地出让金 二二施工准备金255,000902 22 29 95 5. .0 0 包括:勘测钻探费、规 划设计费、施工设计费、 质量监督费、工程监理费 、占道费、三通一平准备 费、现场维护费等。 三三小区配套费255,0002205 56 61 10 0. .0 0 包括:给水、排水、供电 、供热、煤气、有线电视 、电话、网络、道路、绿 化彩化、小品雕塑、庭院 建设评估主要结论报告表 主1 2 单位 万元 平方米 出资人基本情况 出资人项目大通建设发展集团有限公司 出资额4128 出资比例100 出资方式自筹 资产总额62499 固定资产净值13030 负债总额16230 长期负债合计22000 所有者权益合计24269 资产负债率61 流动比率2 69 销售收入29784 利润总额847 主1 2 单位 万元 平方米 评估主要结论报告表 主主1 11 1 单单位位 万万元元 平平方方米米 项项目目20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年项项目目20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年 流流动动资资产产18759187592896228962413评估主要结论报告表 主1 2 单位 万元 平方米 出资人基本情况 出资人项目大通建设发展集团有限公司 出资额4128 出资比例100 出资方式自筹 资产总额62499 固定资产净值13030 负债总额16230 长期负债合计22000 所有者权益合计24269 资产负债率61 流动比率2 69 销售收入29784 利润总额847 主1 2 单位 万元 平方米 评估主要结论报告表 主主1 11 1 单单位位 万万元元 平平方方米米 项项目目20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年项项目目20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年 流流动动资资产产18759187592896228962413评估主要结论报告表 主1 2 单位 万元 平方米 出资人基本情况 出资人项目大通建设发展集团有限公司 出资额4128 出资比例100 出资方式自筹 资产总额62499 固定资产净值13030 负债总额16230 长期负债合计22000 所有者权益合计24269 资产负债率61 流动比率2 69 销售收入29784 利润总额847 主1 2 单位 万元 平方米 评估主要结论报告表 主主1 11 1 单单位位 万万元元 平平方方米米 项项目目20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年项项目目20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年 流流动动资资产产18759187592896228962413项项目目投投资资经经济济效效益益静静态态估估算算 规规 划划 指指 标标 建筑面积 平方米 149720112 29亩 666 67 2 商场面积 平方米 3500 多层 5 1 平方米 102420 小高层 12层 平方米 43800 高层 18层 平方米 0 应建人防面积 平方米 7750 自建人防地下车库 平方米 10000 容积率 2 00 绿化率 40 建筑密度 30 土土地地费费用用估估算算计算依据计算基数金额 计算依据 计算基数 单位楼面成本 土土 地地 成成 本本 征地费用1 000 000 00112 29112 290 000 00 土地出让佣金0 02112 290 000 002 245 800 00 土地出让契税0 04112 290 000 004 49项目开发成本测算及财务分析表 说明:1、B地块经济指标(依据B地块修详规) 净用地:313.65亩,总建筑面积:672981㎡(含小学),容积率:约2.97。地上建筑面积约625017㎡,其中住宅建筑面积:593436㎡,公建配套建筑面积:26886㎡,,小学:4695㎡.地下车库及设备用房:47964㎡。停车位: 2109个,地上209个,地下1900个,总户数:5583户。 2、B地块住宅以高层为主,辅以部分小高层,根据修详规估算,高层住宅总建估算为495685㎡,小高层住宅总建为97750㎡。 3、以下成本分析是项目开发期的投资成本,不包括项目销售阶段的税费。 序号 成本项目 计填填表表指指引引 1、 本表适用于新项目成本估算、项目定位目标成本测算的统一格式。 2、 本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中规划指标需投资发展部、营销策划部 和研发设计部配合提供,建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论 结果确定;报批报建费当地政策由项目配套部进行填写,具体项目可根据当地的政 策自行增加或删减。 3、 第一级的八大类开发成本项目及其下的第二级成本科目为公司统一设定,第三级以 下的成本科目细节目可根据实际情况进行调整,可参考《开发成本科目细表》。 4、 开发间接费中的行政费用、资(( ))项项目目成成本本静静态态测测算算静静态态回回报报分分析析 A.A. 项项目目详详情情((按按规规划划意意见见书书))数数量量单单位位比比例例备备注注 规规划划总总用用地地面面积积 0 m 2 规划建设用地面积 0 m 2 代征城市公共用地面积-m2 项项目目总总建建筑筑面面积积-m2 地地上上总总建建筑筑面面积积-m2 容容积积率率0.00 地地上上可可销销售售面面积积 - m 2 别墅(送中央空调)-m2 花园洋房(6层以下)- 多层住宅(6层以下)-m2 小高层住宅(7-15层)-m2 高层住宅(16-26层)-m2 地地上上非非销销售售面面积积 - m 2 规划指标 单位:平方米 总占地面积 174321 建筑用地面积 134434 总建筑面积 349,528 建筑物占地面积 27872 建 筑 密 度 20.73% 绿 地 率 30.00% 计容积率面积 349,528 容 积 率 2.60 围墙长度 产品构成 容积率 建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积 单元数 户数 地上建筑面积 小高层公寓(11层) 78,527 78,527 22.47% 高层公寓(18层) 130,878 130,878 37.44% 高层公寓(21层) 52,351 52,351 14.98% 小计 261,756 261,756 公共配套建筑 18层酒店式公寓 50,976 50,976.0 14.58% 21层写字项项 目目 指指 标标 概概 况况 项项 目目 名名 称称 1项目位置 2总用地面积用地使用性质 3容积率6建筑形态 4 总建筑面积7建筑结构 其中:住宅8绿地率 一楼商铺9建筑密度 二楼商铺 10其他 5 车位 序号经经济济测测算算项项目目单价(元/平米)建筑面积金额(万元)实际计价参考指标 1 土土 地地 成成 本本 土地费 其中:土地200万,拆迁1150万 土地契税按土地交易额的3% 交易服务费拍卖按交易额的3.5%,挂牌按1% 合 计 2报报 建建 费费 含新型建材\散装水泥\异地绿化\人防 3 建建 安安 造造 价价 多层住宅 小高层住宅 高层住宅 商铺 车销销 售售 产产 权权 商商 铺铺 ((十十年年包包租租)) 地下一层、二层总建筑面积:40000㎡ 单价:20000元/㎡ 总价:8亿元 总使用面积:20000㎡ 单价:40000元/㎡ 总价:8亿元 总投资额:7亿元 出租租金:400元/月/使用㎡ 每年租金递增50元/月/使用㎡ 管理费:60元/月/使用㎡ 房产评估值20亿 销售后自持资产值6亿单单位位::万万元元 项 目 时 间 建建设设期期十十年年包包租租期期正正常常经经营营期期 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年 房策网 更多资料尽在《2007 房地产策划大全》 深圳华信基业策划机构 0755-83513598 83513535 QQ:69031789 《2007 房地产策划资料库》策划人士必备!全国货到付款 送两年 VIP 会员免费更新下载 项目规模测算表(一) 假定:小高层最大容积率为 2.0,单价为 2700、销售率为 100%、高层(18 层)容积率为 2.8,单价位 2800、销售率为 60% 容积率 建筑面积 (万平米) 建筑形式及比例 销售单价 (元/平米) 销售率 销售收入 (万元) 单方建安 (元/平 米) 总成本(万 元) 边际销售 收入 (万 元) 边际建安 成本 (万销 售 产 权 商 铺 (十年包租) 地下一层、二层总建筑面积:40000㎡ 单价:20000元/㎡ 总价:8亿元 总使用面积:20000㎡ 单价:40000元/㎡ 总价:8亿元 总投资额:7亿元 出租租金:400元/月/使用㎡ 每年租金递增50元/月/使用㎡ 管理费:40元/月/使用㎡ 地上资产:60000万元 地下资产:40000万元 单位:万元 项 目 时 间 建设期 十年包租期 正常经营期 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年第7年 第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年 一、收入 销售收入 80000 出租租金 9600 10香蜜湖项目施工进度安排与与投资计划表 序号 项目 总计 建 设 经 营 期 第一年度 第二年度 1 2 3 4 5 6 7 8 910111213141516171819202122 1 投资总额(不含利息) 1.1 建设投资 1.1.1 土地成本 80913.9 1.1.2 前期工程 1148 100 1148 可研 规划设计及报批 1.1.3 建安工程 2913 11113 11802 其中 低层住宅 4787 1940 2847 主体完成 装修阶段 高层住宅1期 13020 6240 6780 1期主体完成 1期装修阶段 高层住宅2期 13020 6240 2期主体施工 车库、幼儿园等 401.5 1787.5 1.1.4 基础设施配套 2291.56 1145.78 687.47 完成至50%第 1 页,共 10 页 项项目目利利润润预预算算表表 项目名称:总建筑面积:- 指指标标类类型型 项项目目合合计计 ((万万元元)) 单单方方造造价价 ((元元/ /㎡㎡)) 建建 筑筑 形形 态态 住住 宅宅商商 铺铺 住住宅宅1 1商商铺铺1 1 面积:面积: 金额单价金额单价 一一、、销销售售收收入入- -#DIV/0!#DIV/0!- -- -- -- - 二二、、经经营营税税金金及及附附加加- -#DIV/0!#DIV/0!- -- -- -- - 其中:营业税金及附加- -#DIV/0!-- 土地增值税-#DIV/0! 三三、、开开发发成成本本#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#D项目 分 类 成 本 控制指标 (元/m2) 总投资 (万元) 一一、、土土地地费费用用 (一)土地款 (二)土地交易契税 (三)土地分割证 (四)土地评估费 (五土地证办证费 二二、、前前期期设设计计费费 (一)设计咨询费 (二)土建设计费 (三)配套设计费(环境) 三三、、前前期期、、配配套套费费 (一)前期费 1、白蚁防治费 2、新型墙体基金 3、人防异地建设费 4、散装水泥基金 5、市政设施配套费 6、工程渣土 7、放线、验线 8、施工图审查 9、勘察 10、地籍、地形图 11、自来水管网费 12、合同审查费 13、图纸修改 14、地名费 15、土第 1 页,共 4 页 项目 期预算成本明细 占地面积: 万m2 地上容积率: 注:所有建筑物均需按层数不同分别列项 时间: 序号 项 目 住宅合计( 栋) (含 商住两用) 多层住宅( 栋) 小高层住宅( 栋) 高层住宅( 栋) 商住两用( 栋) 独立商业( 栋) 车库/人防( 栋) 车库/非人防( 栋) 会所( 栋) 幼儿园( 栋) 小学( 栋) 公建综合 ( 栋) (不含车库) …… 备 注 万m2(销面) 万m2(销面) 万m2(销面) 万m2(销面) 万m2(销面) 万m2(销面) 万m2(销面) 万m2(销面) 万m2(销面) 万m2(销面) 万m2预计投资成本测算 开开发发投投资资= =开开发发成成本本+ +开开发发费费用用 一一. . 开开发发成成本本 1.1.土土地地成成本本 土地出让金213200000 契税8528000 拆迁补偿费 总总计计221728000 2.2.前前期期工工程程费费 规划设计费 监理费 勘探费 规划方案图纸设计费 设计图纸审查费 环境评估费 维护基金 档案管理费 造价站造价费 工程造价审计费 质检站收费 渣土费 防雷设计方案论证费 项目建议书费用 招标费用 交易服务费 城市配套费 规划测绘费 施工放线费 修理性设计费 日照分析费 绿化审查费 3.3.建建安安工工程程费费 土建工程费 桩附表附表1 香蜜湖B303-0041地块价值测算 第 1 页,共 2 页 基基本本情情况况备备注注 地块规划总用地面积(㎡)93544.00容积率:1.40 建筑物首层占地面积(㎡)20579.68户数784.00 车库占地面积(㎡)0.00 道路面积(㎡)14031.50 绿化、园林面积(㎡)60803.60 总建筑面积(㎡)156200.00 地上建筑面积131000.00 其中:幼儿园3000.00 垃圾站50.00 社区活动中心300.00 住宅总面积127650.00 地下室面积25200.00 其中:车库地下室25200.00 设备房0.00 销销售售预预测测 序号项目名称 可销售面积(㎡)销售均价(元/㎡)合价(万元) 1高层住

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