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  • 万松之巅国际商业社区项目概念策划建议书万松之巅国际商业社区项目概念策划建议书

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    编号:20150918213234187    类型:共享资源    大小:1.79MB    格式:RAR    上传时间:2015-09-18
      
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    万松之万松之巅巅 国国际际商商业业社区社区项项目目 概念策划建议书概念策划建议书 武汉新能置业有限公司武汉新能置业有限公司 20072007 年年 1212 月月 定位定位 武武汉汉首个国首个国际际化社区化社区 复合型复合型业态业态豪布斯卡(豪布斯卡(HOPSCA)国)国际际商商业业街区街区 武武汉顶级汉顶级奢奢华华品牌商品牌商业业服服务务社区社区 一、项目区位一、项目区位 武汉市是湖北省省会和湖北省政治、经济、文化中心,华中地区最大城市和 政治、经济、文化、金融中心,也是中国内陆最大的交通枢纽,工业、教育、科 研的重要基地之一。、世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇,将市 区一分为三,形成汉口、汉阳和武昌三镇。全市现辖 13 个城区,3 个国家级开发 区,面积 8467 平方公里,人口 831 万人。 武汉地处中国腹地,在中国业已形成的沿海地区、长江经济带、西部大开发 H 型经济发展格局中,武汉具有承东启西、接南转北的枢纽作用,被国内经济学 家们誉之为“中国经济地理的中心”,连续多年位居“中国城市综合实力 50 强” 的第六位。 武广商圈是武汉市最繁华的商圈(武汉市市级商业中心),距江汉路商圈及 汉正街商圈极近。这一区域集中了汉口地区的中高档写字楼及商业街、商业广场, 经过多年发展,规模日趋扩大。区域内主要的商业运营项目包括武汉广场、世贸 广场、SOGO 及万松园商业街,商业项目的集中产生了极强的聚合效应,此商圈蕴 涵的价值不可估量。 万松园路国际品牌商业街是江汉区政府投资近 8000 万着力打造的一条国际 品牌商业街,全长 1.55 公里,南邻武汉商业“老大”武商集团,旗下武广、世 贸国际广场组成武汉最大的 SHOPPINGMALL,北接建设大道金融一条街,有香港新 世界购物中心,西靠历史悠久的中山公园,休闲环境极佳,被誉为仅次于江汉路 步行街的“武汉第二商业街”。其经营业态较为丰富,定位以国际商业品牌为主 题,集购物观光、娱乐休闲、商务博览于一体,受商圈聚合效应影响,人气一直 比较旺盛,经营情况一直较好。 本项目现是解放军九五零七五部队驻地,位于万松园路偏南端,西面正对武 汉警备司令部,东面背靠中山公园一墙之隔,南面接武汉市教育局万松小区,北 面有一条小路直通中山公园。 王家墩机场王家墩机场 武汉武汉 CBD 中山公园中山公园 金融街金融街 武汉国际会展中心武汉国际会展中心 新世界中心新世界中心武商武商 MALL 武汉外国语学校武汉外国语学校 二、地块介绍二、地块介绍 本项目大约 33 亩(22000 平方米) ,土地性质军用划拨,从 GOOGLE 卫星 地图上勘察,地块形状是较为规正的正方型,长宽大约各 148 米。 目前地表上建筑物除了西北方向一栋 9 层 L 型旧式住宅外,其余都是营房, 地面平整无坡度。 三、地块三、地块 SWOTSWOT 分析分析 优优势势(( s st tr re en ng gt th h)) S1:本项目位于汉口中心城区,成熟的商业区武广商圈、新兴金融圈金融一条街、本项目位于汉口中心城区,成熟的商业区武广商圈、新兴金融圈金融一条街、 可辐射宝丰商务圈和未来可辐射宝丰商务圈和未来 CBDCBD 中央商务区四大商圈的围合核心;中央商务区四大商圈的围合核心; S2:比邻交通要道,出入方便; S3:位于国际品牌商业街上,武汉外国语学校,国际化氛围浓厚; S4:地处市中心大型多层住宅小区的中心,视野开阔、繁华宁静两相宜; S5:教育、医疗、娱乐、休闲等生活基本配套十分完善,档次高; 劣劣势势(( w we ea ak kn ne es ss s)) W1:W1: 地块上的九层住宅如不能拆除,将对本项目的品质产生不良影响;地块上的九层住宅如不能拆除,将对本项目的品质产生不良影响; W2:周边社区规划凌乱,大部分房屋陈旧; W3: 地块面积比较小,设计规划空间有限; W4:万松路是单行线,街道比较窄,车辆的动线不畅通; W5: 号称国际品牌商业街,但由于高品质商业物业的缺乏,所以真正一线国际品 牌入驻不多; W6: 作为商业街区,没有大型停车场地,高消费人群停留意愿较差; 机机会会(( o op pp po or rt tu un ni it ty y)) O1O1:国贸大厦、新世界中心项目相继入市,大大拉升周边物业价值,:国贸大厦、新世界中心项目相继入市,大大拉升周边物业价值,20082008 年民年民 生大厦、广电大厦的建成,将进一步吸呐大量外地、外籍城市高端商务人群,生大厦、广电大厦的建成,将进一步吸呐大量外地、外籍城市高端商务人群, 高品质居住需求潜力巨大。高品质居住需求潜力巨大。 O2:随着 CBD 的第一轮运作、武汉的城市影响力逐渐加强,未来各种新兴经济如 会展经济均相继成熟,这些将直接带动酒店式公寓的发展; O3:随着武汉城市经济实力不断提升,人民的收入水平和消费能力不断增强,以 前从不进入中国二线城市的国际顶级品牌厂家陆续在武汉设立销售展示机构; 威威胁胁(( t th hr re ea at ts s)) T1:受持续加息影响,以及国家对受持续加息影响,以及国家对宏观经济调控政策不断出台,会对商业经营、宏观经济调控政策不断出台,会对商业经营、 投资客户造成一定的影响;投资客户造成一定的影响; T2:如何在有限的空间条件下建设一个超高品质水准的项目,项目建设期长,经 营回收期更长,必须要有完善的资金运作、融资计划,以及严格的调度、管 理能力,对项目开发经营团队是个重大考验; T3::由于土地性质的原因,项目只能建成出租,后期经营目标客户比较单一,只 能是住宅长期租客、短期商务旅客和品牌经营商户; T4::作为国际化高档商业社区,如何招商和管理有强大黏度影的顶级国际品牌商 家入驻,以及如何为高端外籍人士居住提供高素质的综合物业管理服务是影 响整个社区品质的重要前提; 结论结论:本:本项项目目处处武武汉汉市中心四大商圈市中心四大商圈围围合核心,极具投合核心,极具投资资价价值值。但目。但目标标 消消费费群的群的单单一会影响一会影响项项目开目开发经营发经营的运作的运作风险风险,故在,故在产产品品规规划划时时一定一定 弱化地弱化地块块缺陷,突出其核心缺陷,突出其核心卖卖点,打造出武点,打造出武汉汉市唯一性、具有特殊气市唯一性、具有特殊气质质 物物业业,可以突破目,可以突破目标标消消费费群的群的单单一一颈颈瓶,从而瓶,从而规规避政策、市避政策、市场场、金融和、金融和 时间时间四大四大风险风险。 。  四、规划概念定位四、规划概念定位 武武汉汉首个国首个国际际化社区化社区 武汉号称中国的“芝加哥” ,正为建设成为华中区域的经济、金融、贸易、 交通中心和现代化国际化大都市的目标前进,与之相匹配的国际化社区是外地外 籍商务人事共同都关心的话题。 所谓的“国际化居住社区”是以城市居住区为基础,以开放型城区为依托,具 备现代化的城市形态,人居环境优越、历史文化底蕴深厚、建设风格独特,并可 为居民提供符合国际标准要求的公共服务设施的具有高水平的居住社区。集中齐 全的公共服务,融合亲和的区域文化,安全便利的人居环境,国内外人士远近悦 来的知名社区。 国际化社区既要有中国本土的城市风格,也要有西方文明的传统特征,境外 居民比率、小区游园、双语学校面积、智能化系统指标、综合服务窗口等的也有 相当高的要求。 武汉推行国际化社区需要综合分析现有商务基础,发展潜力和人口结构,对 照各项指标体系,由于雪铁龙落户沌口开发区,金色港湾 1/3 的租客是法国人, 所以国际化摄取雏形初成。而万松园、武广商圈、金融街由于各项商务生活配套 设施的齐全,吸引了大量高端外籍人士散居周边,如有一个项目专注为其量身定 做打造国际化社区,将会是最有文化底蕴、最有发展潜力的。 设想:万松之巅国际商业社区如何体现国际化?设想:万松之巅国际商业社区如何体现国际化? 规划建筑设计由国际知名设计师事务所设计; 关键性的硬件产品严格选用国际知名品牌; 由国际五大地产行提供物业管理,招商租赁服务; 进驻各类型的商户必须是国际知名企业品牌; 从国籍,语言、服务公司等各方面严格审查个人租客的资格; 。 。 。 。 。 。 复合型复合型业态业态豪布斯卡(豪布斯卡(HOPSCA)国)国际际商商业业街区街区 长期以来,传统的商业街一直作为购物街来经营,这种陈旧的经营观念固定 了商业街的发展思维,使其无法应对现代市场的需求变化。流行欧美及中国大城 市的“豪布斯卡(HOPSCA) ”国际商业街区,正是商业街经营观念创新的结果, 因为 21 世纪新的经营观念对商业街提出更高的要求:变传统的“购物街”为 “生活街”!即商业街不仅仅是一个购物的场所,更是一个集购物、娱乐、餐饮、 休闲、居住为一体的生活空间,它以满足人们生活需求为前提,是一种无法与生 活区别开的高级商业形态,更是目前国际上最先进的商业模式。  豪布斯卡(豪布斯卡(HOPSCAHOPSCA)的概念)的概念 “豪布斯卡” (HOPSCA)为欧美国家先进的商业地产模式,本质为酒店 HOTEL+写字楼 OFFICE+停车场 PARKING+综合购物中心 SHOPPING MALL+商会 CONVENTION+国际公寓 APARTMENT 的复合体,它具备完整的街区特点,是城市空 间综合化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 豪布斯卡(豪布斯卡(HOPSCAHOPSCA)的两个关键商业势能)的两个关键商业势能 商业势能 1:巨大的社会效应 因豪布斯卡(HOPSCA)所处的城市位置的特殊性,注定其必将成为城市的商 业名片,产生巨大的社会效应。例如,上海卢湾区太平桥改造项目,因启动上海 新天地商业旅游项目,从开发到运营,一直是社会各界关注的焦点,上海新天地 因其成功的商业运营模式,更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目,成为上 海市的文化标签。 万松之巅的建成应该能成为武汉人引以自豪的城市标志性名片!万松之巅的建成应该能成为武汉人引以自豪的城市标志性名片!  商业势能 2:巨大的升值潜力 一个成功的豪布斯卡(HOPSCA)项目的开发及运营,会带来巨大的社会价值。 同时作为地产物业的 HOPSCA,随着城市的不断发展,其物业自身也具有升值潜力。 例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目,通过其内部商业、商务办公、酒店、 公寓等多种功能的组合,通过强强联合,创造了新的盈利模式;临街铺位及步行 街高价值成功销售获利;商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获 利;星级酒店作为资产长期经营获利;公寓则通过成功销售获利。 万松之巅的只有采取万松之巅的只有采取复合型商业业态,才能通过功能不断组合叠加,从而达复合型商业业态,才能通过功能不断组合叠加,从而达 到相互促进,提升物业档次,获得稳定现金流的目的。到相互促进,提升物业档次,获得稳定现金流的目的。 武武汉顶级汉顶级奢奢华华品牌商品牌商业业服服务务社区社区 对于投资、经营者而言,争取 100 个中低端消费客户,也许远不如维护一个 高端消费客户获得的利润回报高。傲踞武汉商业核心——武广商圈的万松之 巅·豪布斯卡国际商业社区,周边新世界中心、万豪国际、华银凤凰城等高档楼 盘,且毗邻涉外商务区和中央商务区,居住于此的业主多为城市新贵精英阶层, 蕴藏巨大消费力的消费磁场。 品牌的力量是巨大的品牌的力量是巨大的 新世界中心、新世界国贸、武汉国际购物中心,武汉人均消费最高和国际零 售品牌最多的三大购物中心就在项目周边 1000 米,万松之巅·豪布斯卡国际商 业社区应该配合万松园国际品牌街的商业配套升级,利用毗邻中山公园及西北湖 公园,具有优良的生态环境及休闲环境的独特优势,规划高档商务写字楼、酒店 式国际商务公寓、主题式会所、商场、餐饮、娱乐、休闲、金融等商业设施引进 国际性服务品牌,为高端消费者提供一站式消费 24 小时商业服务,创造一个不 断循环的生态型高端消费链,并针对武广商圈拾遗补缺,形成一个商务办公、娱 乐休闲、购物展示、住宿为一体的品牌核心商圈。 五、规划建议五、规划建议 1 1、方案一:不拆除九层旧楼、方案一:不拆除九层旧楼 综合考虑到地块形状,边界条件,建筑间距要求、功能配置等规划因素,做 出以下简要规划: 1 1..1 1 图例图例 万万 9F9F 松松 园园 中中 路路 山山 公公 园园 CZUO VC 1 1..2 2 功能布局功能布局 整个建筑群由五栋楼组成: A 座,30 层,1-3 层裙楼,商业零售展示,建面 6000 平方米, 4-17 层商务 办公楼层,建面 14000 平方米,18-28 层四星级酒店,建面 11000 平方米,19-28 层私人会所,建面 2000 平方米; B 座,30 层,1-4 层裙楼,商业服务,主要是各国特色餐厅、演艺吧、酒吧、 健身房、夜总会,建面 12000 平方米; B1 座短租酒店式公寓(80 平方米以下) ,建面 26000 平方米; B2 座长租豪宅(140-380 平方米) ,建面 26000 平方米; C 座,2 层,商业零售展示,建面 2200 平方米,提供给国际品牌服饰、数码 产品、家电、汽车等奢侈品展示销售; 9F 2F C 座座 E 座 2F D 座座 3F B 座座 B1 座座 27F B2 座座 27F 30F A 座座 D 座,2 层,商业服务,建面 2800 平方米,提供给国际品牌咖啡厅、西餐厅 等经营商户。 E E 座,座,9 9 层,普通住宅,建面层,普通住宅,建面 70007000 平方米;会降低整个项目的形象和品质。平方米;会降低整个项目的形象和品质。 地下整体开挖 2 层地下室,共计 30000 平方米,用于人防、物业、水电气空 调等设备用房,以及停车场,可以停留 1000-1200 辆车; 地面严禁汽车通行和停放,围合部分中央做成 6000 平方米的绿化广场,周边 点缀园林小品和瀑布水景水系,特殊时期用于露天召开国际品牌推广会,答谢酒 会、文化艺术节、西式婚礼等不同用途。 1 1..3 3 技术指标技术指标 占地面积:33 亩,22000 平方米 建筑面积:109000 平方米(包括 9 层旧楼 7000 平方米) 容积率:4.95 建筑密度:37% 绿化率:30% 商住配比:51:49 停车数量:1000 个 1..4 功能配比功能配比 功能面积(平方米)面积配比 写字楼 14000 12.8% 高档住宅 26000 23.9% 普通住宅 7000 6.4% 星级酒店 11000 10.1% 酒店式公寓 26000 23.9% 商业零售展示 8200 7.5% 商业服务 14800 13.6% 私人会所 2000 1.8% 合计 109000 100.00% 2 2、方案二:拆除九层旧楼、方案二:拆除九层旧楼 综合考虑到地块形状,边界条件,建筑间距要求、功能配置等规划因素,做 出以下简要规划: 2 2..1 1 图例图例 万万 9F9F 松松 园园 中中 路路 山山 公公 园园 CZUO VC 2 2..2 2 功能布局功能布局 整个建筑群由五栋楼组成,A1 座和 A2 座为半空联体双子楼 A1 座,21 层,1-3 层裙楼,商业零售展示,建面 3600 平方米, 4-18 层商务 办公楼层,建面 18000 平方米; A2 座,21 层,1-3 层裙楼,商业零售展示,建面 3600 平方米,4-18 层四星 级酒店,建面 14400 平方米,16-18 层私人会所,建面 3600 平方米; B 座,30 层,1-4 层裙楼,商业服务,主要是各国特色餐厅、演艺吧、酒吧、 健身房、夜总会,建面 12000 平方米, B1 座短租酒店式公寓(80 平方米以下) ,建面 26000 平方米; B2 座长租豪宅(140-380 平方米) ,建面 26000 平方米; 2F C 座座 30F A1 座座 30F A2 座座 2F D 座座 2F D 座座 3F B 座座 B1 座座 27F B2 座座 27F C 座,2 层,商业零售展示,建面 2200 平方米,提供给国际品牌服饰、数码 产品、家电、汽车等奢侈品展示销售; D 座,2 层,商业服务,建面 2800 平方米,提供给国际品牌咖啡厅、西餐厅 等商户 地下整体开挖 2 层地下室,共计 40000 平方米,用于人防、物业、水电气空 调等设备用房,以及停车场,可以停留 1300-1500 辆车; 地面严禁汽车通行和停放,围合部分中央做成 6000 平方米的绿化广场,周边 点缀园林小品和瀑布水景水系,特殊时期用于露天召开国际品牌推广会,答谢酒 会、文化艺术节、西式婚礼等不同用途。 2 2..3 3 技术指标技术指标 占地面积:33 亩,22000 平方米 建筑面积:112200 平方米 容积率:5.1 建筑密度:36% 绿化率:35% 商住配比:51:49 停车数量: 1500 个 2..4 功能配比功能配比 功能面积(平方米)面积配比 写字楼 18000 16.2% 高档住宅 26000 23.4% 星级酒店 14400 12.9% 酒店式公寓 26000 23.4% 商业零售展示 9400 8.5% 商业服务 14800 13.3% 私人会所 3600 3.2% 合计 111200 100.00% 六、经济测算六、经济测算 1 1、投资成本预算、投资成本预算 由于本项目的特殊性,军产地建房不用变更土地使用性质,不用交纳土地出 让金,另外合作开发也没有土地转让费用,所以简单按以下标准匡算投资成本: 1.11.1 方案一投资成本计算表方案一投资成本计算表 项目项目计价依据(元计价依据(元/ /平方米)平方米)金额(万元)金额(万元) 前期费用、配套费和土建成本 250025500 地下室 20006000 绿化园林 3003270 公寓豪宅装修 12006240 财务费用 管理费用 5005100 普通住宅翻修 400280 招商宣传费用 2000 不可预见费用 1600 合计 49990 单位面积投资成本 4901 1.21.2方案二投资成本计算表方案二投资成本计算表 项目项目计价依据(元计价依据(元/ /平方米)平方米)金额(万元)金额(万元) 前期费用、配套费和土建成本 250027800 地下室 20008000 绿化园林 3003336 公寓豪宅装修 12006240 财务费用 管理费用 5005560 招商宣传费用 2000 不可预见费用 1600 合计 54536 单位面积投资成本 4904 2 2、收益预测、收益预测 2 2..1 1 月租金价格预测月租金价格预测 参照目前武汉市各类型物业的租金价格,在创造出优质的物业和完美外部环 境后,我们有理由相信能够超出以下价格找到合适的商户: 大进深集中式商业物业的租金价格在 50 元/平方米,物业管理费 5 元/平方米; 沿街 2 层商业物业的租金价格在 100 元/平方米,物业管理费 10 元/平方米; 星级酒店的租金价格在 40 元/平方米; 写字楼的租金价格在 50 元/平方米,物业管理费 15 元/平方米; 酒店式公寓的租金价格在 50 元/平方米,物业管理费 3 元/平方米; 豪宅的租金价格在 60 元/平方米,物业管理费 5 元/平方米; 私人会所的收益折算成租金 100 元/平方米; 车库经营的收益按 600 元/个 2..2 方案一收入、盈利、回收期预测方案一收入、盈利、回收期预测 月租金收益表月租金收益表 功能面积(㎡) 招商初期(万元) 招商中期(万元)招商晚期(万元) 写字楼 14000214263 高档住宅 260003978117 普通住宅 7000 星级酒店 110004444 酒店式公寓 260003978117 商业零售展示 8200418282 商业服务 14800377474 私人会所 20002020 车库 306060 合计 109000207478577 招商初期(开业第一年) ,大多数商户经营业态还不稳定,配套设施还在磨 合阶段,各物业的出租率、月租金只能达到预期的 30%,月收入 207 万元,年收 入 2484 万元; 招商中期(开业第二年) ,豪布斯卡项目的规模效应已经出现,各物业的出 租率、月租金能达到预期的 60%,月收入 478 万元,年收入 5736 万元; 招商晚期(开业第三年) ,进入项目的成熟期,各物业的出租率、月租金能 达到预期的 90%,月收入 577 万元,年收入 6924 万元; 总结:由于招商、租赁、物业管理委托第三方,而且由其单独收取物业管理 费,项目开发方的实际运作成本是相对固定的,在不考虑营业税和房产税的情况 下,利润可以达到年收入的 80%,回收期大约在 10 年左右。 2..3 方案二收入、盈利、回收期预测方案二收入、盈利、回收期预测 月租金收益表月租金收益表 功能面积(㎡) 招商初期(万元) 招商中期(万元)招商晚期(万元) 写字楼 18000275481 高档住宅 260003978117 星级酒店 144005858 酒店式公寓 260003978117 商业零售展示 9400479494 商业服务 14800377474 私人会所 36003636 车库 459090 合计 109000234562667 招商初期(开业第一年) ,大多数商户经营业态还不稳定,配套设施还在磨 合阶段,各物业的出租率、月租金只能达到预期的 30%,月收入 234 万元,年收 入 2808 万元; 招商中期(开业第二年) ,豪布斯卡项目的规模效应已经出现,各物业的出 租率、月租金能达到预期的 60%,月收入 562 万元,年收入 6744 万元; 招商晚期(开业第三年) ,进入项目的成熟期,各物业的出租率、月租金能 达到预期的 90%,月收入 667 万元,年收入 8004 万元; 总结:由于招商、租赁、物业管理委托第三方,而且由其单独收取物业管理 费,项目开发方的实际运作成本是相对固定的,在不考虑营业税和房产税的情况 下,利润可以达到年收入的 80%,回收期大约在 8 年左右。 七、结论七、结论 本项目所处的区域位置和外部环境条件,具备了所有高档物业的组成因素, 但如何成为武汉首个国际化社区,顶级奢华品牌商业服务社区,复合型业态豪布 斯卡(HOPSCA)国际商业社区,还需求进一步研究。 值得注意的是本项目地块上的九层旧式住宅楼,对本项目的规划布置产生重 大影响,项目的整体性被破坏,交通动线凌乱,后期物业管理麻烦,最主要的是 会降低整个项目的高贵品质,最好能拆除便于重新规划。
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