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金地名津商业裙楼招商定位提案45页金地名津商业裙楼招商定位提案45页

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金地名津商业裙楼金地名津商业裙楼 招商定位提案招商定位提案 报报告 结 构告 结 构 项目发展战略项目发展战略 项目市场分析(项目/市场/客户)项目市场分析(项目/市场/客户) 区域简析区域简析 项目执行策略项目执行策略 附件附件 社会经济因素社会经济因素 区域物理障碍区域物理障碍 竞争解析竞争解析 区域概述区域概述 区域概述区域概述 南山 福田 南山 福田 罗湖 龙 华 布吉 罗湖 龙 华 布吉 香港香港 皇岗口岸位于深圳市福田区南部,北上福田中心、龙华及布 吉,南邻香港,东至罗湖,西靠南山。 车程 皇岗->福田中心区 10 分钟 皇岗->龙华40 分钟 皇岗->布吉30 分钟 皇岗->罗湖30 分钟 皇岗->香港落马洲 10 分钟 皇岗->南山35 分钟 区域地理位置区域地理位置 皇岗口岸区域是深圳连接 香港的桥梁,本片区的功 能定位是:深圳市中部重 要的客货运口岸,以口岸 设施用地为主的城市特殊 功能区。 自2002年开始第一个实行 24小时通关,是深圳对港 陆路口岸中最主要的口岸。 深港两地流动人口数量巨 大,消费吸纳力非常强。 区域概述区域概述区域功能定位区域功能定位 片区规划_交通_地铁、福田口岸片区规划_交通_地铁、福田口岸 ?地铁4号线皇岗口岸站出口。(2007年通车) ?新建福田口岸预计2007年7月交付使用。 ?皇岗口岸联检大楼及未来皇岗地铁站将成为重要的节点和景观标志物。 区域概述区域概述区域规划发展区域规划发展 竞争解析竞争解析 人民南商业文化中心区是指以人民南路为轴心向周边发散的中央商业区, 购物功能立足豪华高档,以众多高档次的百货店和精品商场为依托,由 于临近深圳早期的口岸,吸引来自内地(珠三角)和深圳的中高层消费 者和香港居民,并与相隔不远的东门商业步行街形成相互的补充。 发展趋势: ?规划:缺乏规划,自发形成,业态配比不合理。 ?交通:日趋恶化,基本无道路扩宽、增加的可能, 停车位严重不足,高端消费逐渐分流。 ?商业发展空间:以旧城改造为主,空间有限。 ?人口:区域土地供应有限,早期社区品质不足, 出于换房的需要,人口由罗湖向福田、南山迁移。 罗湖口岸-人民南-国贸商圈发展空间有限罗湖口岸-人民南-国贸商圈发展空间有限 代表商业: 罗湖商业城、友谊城百货、 天安国际名城、金光华广场、 香格里拉大酒店、翡翠明珠夜总会 K歌之王 罗湖口岸商业罗湖口岸商业 位置位置:位于深圳市罗湖区人民南路,罗湖火车站对面,地理位置优越 定位定位:集购物、美容美发、饮食、桑拿按摩、制衣、粤曲为一体的综合性商厦 建筑规模:建筑规模:75758平方米 经营业态经营业态: 批发、超市、娱乐、餐饮、休闲为一体的 商业理念:商业理念:一站式一条龙消费 市政配套:市政配套:交通便利四通八达,紧邻罗湖海关、长途汽车客运站、火车站、公交汽车总站、小巴总站、地 铁罗湖站、金融机构完善、办公系统成熟等,市政设施非常完善。 经营定位:经营定位:主力店/次主力店所占比例为52%,餐饮占15%,娱乐占8%,精品店占22%,其它3%。 推广方式:推广方式:网络推广、香港内地电视广告、广告牌、人员推广、艺术墙等 面向对象面向对象:以服饰、精品电器类商家为主。 开业时间开业时间:1994年7月 运营管理方式:运营管理方式:只租不售 餐饮、茶艺、衣服加工、手表、鞋、服装、时尚配件五楼五楼 餐饮、摄影、手表、工艺品、鞋、服装、潮流饰品、 时尚配件 三楼三楼 餐饮、士多、手表、工艺品、精品皮具、鞋、珠宝饰 品、潮流饰品、时尚配件、建行、超市 一楼一楼 餐饮、按摩、美容、布料、衣服加工、摄影、茶艺、 手表、鞋、服装、潮流饰品、时尚配件 四楼四楼 餐饮、黄金珠宝、超市、手表、工艺品、鞋、潮流饰 品、时尚配件 二楼二楼 经营范围经营范围楼层楼层 罗湖商业城罗湖商业城 竞争解析竞争解析罗湖口岸商业罗湖口岸商业 推广概念:推广概念:购物、休闲、娱乐,尽在罗湖商业城 消费群体:消费群体:深港两地、及外外籍人士。 主力店:主力店: 中低档服装店、珠宝饰品店。 主力品牌:主力品牌: BBC西餐厅、彩蝶轩、丹桂轩、天湖阁海鲜酒楼、 美味厨快餐厅、梨花酒家、金象星粤菜酒楼、健 富美保健中心、盲柄推拿中心、千叶美美容美发 中心等 37630人次 7800 10520 5810 6200 4260 3040 节假日人流节假日人流 18887人次合计: 统计时间6小时合计: 统计时间6小时 500014:0014:00—15:0015:00 313012:0012:00—13:0013:00 152010:0010:00—11:0011:00 420715:0015:00—16:0016:00 256013:0013:00—14:0014:00 247011:0011:00—12:0012:00 正常人流正常人流时间时间 点评: 1、位置优越,罗湖商业城在深港两地的影响非常之大,加 之其特殊位置以及罗湖汽车站就在其首城,吸引了巨大的 人流。 2、商场内业态虽然有做分布定位,但招商管理等因素,导 致业态交错在一起,业态分布不明晰。 3、建筑配套设施齐备, 4、交通方便,长途汽车客运站、火车站、公交汽车总站、 地铁罗湖站都集中在罗湖商业城或其周边 人流情况人流情况 罗湖商业城罗湖商业城 竞争解析竞争解析罗湖口岸商业罗湖口岸商业 蛇口shopping mall—西部新兴口岸商业前线蛇口shopping mall—西部新兴口岸商业前线 总建筑面积7万平方米,由于南北高差不同,地面建筑北向为四 层,南向三层。招商规划为购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式的商 业形态: ?南端为欧倍德时尚家居连锁店;于2005年底开业。 ?北部:以“沃尔玛”、“百安居”为主力店,以“迪卡侬”、“紫荆城” 为次主 力店,其商业面积达7万多平米,有近百个品牌专门店。 ?“花园城中心”的业态构成,有“时尚秀场”、“健康生活”、“娱乐前沿”、 “美食天地”等四大版块。 西部通道的即将开通,标志着深圳西部口岸的崛起,依据其商业功能定位, 将逐渐吸引未来各大国内外商家及消费者的目光。现今香港洲立MCL影艺 集团、周大福、元绿寿司等品牌商家已经入驻花园城中心经营。 商业管理:商业管理:香港新鸿基旗下的启胜物管 。 主要对西部通道周边南山、蛇口消费群有一定的截流作用。主要对西部通道周边南山、蛇口消费群有一定的截流作用。 竞争解析竞争解析蛇口西部口岸商业蛇口西部口岸商业 区域物理障碍区域物理障碍 ?本区域位于重要城市 交通要点,但目前仅有 一条市政道路-裕亨路 进出,公共交通系统不 足,出行不便,有待进 一步完善。 ?由于国花路行车天桥 的设置,严重阻碍了经 由福强路与金田路进入 本区域的人流以及从渔 农村到外围的互动人流, 导致本项目及周边自发 形成一个较为封闭的城 中村的商圈。 未通车 已通车 沿深圳河一侧未来道路规划将改善本区域的交通情况 社会经济因素社会经济因素 ?旧城改造:旧城改造可使提高整个片区的形象及提升其功能,进而提升片区商业 用房的价值。 ?地铁:地铁缩短了深圳这座带状城市的空间距离,在聚集人群的同时也能快捷地 疏导人流,从而扩大各商业区之间的竞争和辐射,使原本不在同一供求竞争圈内的商 业区产生新的竞争。对于东门、华强北等老商业旺区,地铁将进一步带旺其人流,起 到锦上添花的作用;对于新开业或未开业的商业项目,如本项目,地铁效应还需要经 过一段时间的培育后才能体现。 ?人民币升值:人民币对美元汇率中间价1月11日首度突破7.8:1的关口,再次创出 汇改以来的新高,必将会对两地的消费市场带来影响,以前很多人在香港赚了钱来深 消费,现在香港人可能会减少来深消费的次数,增加在当地的消费量。而长期来看, 内地的购买兴趣更加强烈,香港的旅游和金融业将受益于来自内地的需求,从而促进 港深两地的商业的发展。 城市居民消费将进一步增长城市居民消费将进一步增长 社会经济因素社会经济因素 ?WTO:2004年12月11日,按照加入世贸组织的承诺,中国将取消对外商投资商业 企业在地域、股权和数量等方面的限制。 ?CEPA:2004年1月1日起,CEPA正式实行。 “允许香港投资者以独资形式在内地设立零售商业企业;降低香港投资者在内地设立 零售商业企业的准入条件;允许香港公司在内地设立零售企业的地域范围扩大到地级 市,在广东省扩大到县级市”。 百货超市:吉之岛——CEPA出台后首批获准成立的外商独资大型综合百货超市企 业——永旺(中国)商业有限公司 电器:百老汇、丰泽电器 医药、护理用品:万宁 …… 外资商业企业(包括港资),将进入其在国内的高速扩张期。外资商业企业(包括港资),将进入其在国内的高速扩张期。 商业零售业有关政策_WTO、CEPA商业零售业有关政策_WTO、CEPA 报报告 结 构告 结 构 项目发展战略项目发展战略 项目市场分析 (项目/市场/客户)项目市场分析 (项目/市场/客户) 区域简析区域简析 项目执行策略项目执行策略 附件附件 项目市场潜力项目市场潜力 消费购买力分析消费购买力分析 项目分析项目分析 占地面积:29451.6平米 总建筑面积:228422平米 住宅面积:83188平方米 商业面积:31000平方米 楼层:25-32层 商业分布:北侧为SOHO商业街 南侧为三层弧形购物游廊 车位: 360个 使用年限:70年 位置:福田区裕亨路(福田口岸 东侧) 项目分析项目分析经济数据指标经济数据指标 福田口岸-第一商业门户福田口岸-第一商业门户 区域内消费 人流走向 区域内消费 人流走向 ?招商期间地铁4号线已开通,皇岗新口岸联检楼正式运作,人流将迅速增多。 ?预计2007年底本片区现空置商业基本全部开业,而本项目住宅部分入伙后, 主要依靠紧邻通关口岸的先天优势,将成为福田口岸的第一商业门户。 最佳昭示面最佳昭示面 项目分析项目分析产品价值挖掘产品价值挖掘 未来本项目周边区域的 规划改造将集中在Block1、 Block2部分: ?福田口岸、渔农村内区域公共 交通不发达,现消费人群有所 局限,未来地铁将是非核心商 圈的本区域内人流主要来源。 ?项目东侧为两栋多层旧式住宅 小区,未来联检楼交付使用, 政府规划将可能拆除现有 Block1地面建筑,扩大口岸广 场面积,增加配套设施。 ?Block2将设有交通转换站及口 岸地铁广场,因此商业拥有一 定的休闲、娱乐、文化设施, 容易聚集人群,顾客也将在口 岸区域内逗留时间增长。 Block2Block2 Block1Block1 CenterCenter 口岸地铁广场口岸地铁广场 商业主入口与周 边建筑群之间的 人流轴线,形成 视觉通廊 商业主入口与周 边建筑群之间的 人流轴线,形成 视觉通廊 沿深圳河一侧 道路、绿化带 沿深圳河一侧 道路、绿化带 项目分析项目分析产品价值挖掘产品价值挖掘 产品形象优胜产品形象优胜 ? 在整体规模、建筑面 积、商业面积、昭示 性等方面,本项目优 于现区域唯一且临近 本项目的港城华庭; ? 根据港城华庭裙楼底 商前期的低端低价商 业经营策略,本项目 无论从地理位置、外 观形象以及未来商业 规划均优于港城。 ---360停车位 约2200031000商业面积 53商业裙楼层数 3225-32层数 1-2层发展商即将重 新进行社区商业招商 中 3-5层为对外休闲娱 乐会所 -----------商业规划 73200228422建筑面积 1074829451.3占地面积 港城华庭商业港城华庭商业本项目本项目比较项目比较项目 项目分析项目分析产品价值挖掘产品价值挖掘 产品分析之商业分析产品分析之商业分析 整体(商业布局图)面积≈18000平米 ?功能:商场 ?本案商业劣势在于的 仅一面临路,且临近 深圳和,需与北侧商 业形成统一整体性, 并与周边其他商业共 享区域内的商业消费 人群。 ?若未来规划沿河步行 街设计建成,本案昭 示性将大幅提升便于 形成人流聚集区。 ?南面的深圳河水景及 东面的广场绿化的设 计使人们将购物与休 闲有机的结合在一起。 商业广 场绿化 沿河步行街 本案商业 项目分析项目分析产品价值挖掘产品价值挖掘 产品分析之商业分析产品分析之商业分析 ?功能:商场 ?本项目会所与商场 形成一条购物走廊 贯穿东西。 ?与北侧的环状商业 街的连廊延伸设计, 将有效引导外部口 岸商业人流。 ?二楼北面连廊外围 商业可考虑街铺化, 以提升其价值。 1-3层(商业)平面图每层面积≈6000平米 项目分析项目分析产品价值挖掘产品价值挖掘 消费购买力分析消费购买力分析区域历史情况区域历史情况 渔农村-城中村人口特征渔农村-城中村人口特征 ? 本项目“金地名津”前身为“渔农村”旧址,根据深圳统计局历史数据反映,市 城中村内居住的人口215万,其中原村民35.8万,居民16.7%为本地户口人员,其 余近83.3%为外来人口,其流动性比较强。 ? 过去原村民人口结构比较稳定,大部分参与各村内管理,依靠房租及分红,收入 丰厚。暂住人员在职业结构方面,服务行业和制造从业人员是主体,近年随着深 圳产业发展,服务行业人员所占比例已提高。 ? 渔农村未改造前如同众多的城中村,生活成本较低。村内拥有相当数量的以餐饮、 娱乐业为主的第三产业,提供衣、食、住、行和娱乐等服务业,及少量的较高档 的酒店和餐饮娱乐企业,满足了低成本生活区的需要。 83.3%215.00179.235.8全市(含宝安、龙岗) 89.3%6.185.520.66盐田区 95.3%53.3950.892.5南山区 97.5%81.0079.002.00福田区 暂住人口所占 比例 暂住人口所占 比例 总人口总人口暂住人口暂住人口常住人口常住人口区域区域 单位:万人 ?随着城中村的改造及片 区环境的改善,原来的廉 租私宅逐渐为中高档住宅 区所代替,从而导致了区 域内人口结构逐步产生了 变化,过去的低收入人群 被迫搬迁,消费群结构从 低收入者向城市工薪阶层 转移 。 ?渔农村由于其临近口岸 的地理位置关系,近年在 本区域置业、租房的人群 中,港人比例增长速度最 快,约占消费人群总数的 50%以上,其消费行为主 要是满足休闲娱乐性、舒 适性及日常生活便利性需 求。 消费购买力分析消费购买力分析区域目前现状区域目前现状 区域消费者结构区域消费者结构 56% 18% 14% 4% 8% 56% 18% 14% 4% 8% 港人置业者港人置业者工薪收入者工薪收入者本地居民本地居民边境旅游人士边境旅游人士低收入者低收入者 区域新住宅区人口统计 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 港城华庭 港田花园 海悦华城 天泽花园 金地名津港城华庭 港田花园 海悦华城 天泽花园 金地名津 区域消费者调研基本结论 次数少、时间短、消费低、目的性强的理 性购物。 区域消费者调研基本结论 次数少、时间短、消费低、目的性强的理 性购物。 区域内消费者的如下特征:区域内消费者的如下特征: ?理性的,有目的购物; ?对于餐饮、娱乐服务的消费频率较高; ?一周购物次数少,1~2次占了近7成消费者; ?每次购物停留的时间集中在30分钟~1小时,说明本 区域内现有的商业无法留住客户,购物时间短; ?每次消费金额小,大都在100~300元之间。 消费购买力分析消费购买力分析区域目前现状区域目前现状 消费者调研基本结论--关注点消费者调研基本结论--关注点 前5位关注点: 1. 距离近 2. 种类齐全 3. 商场信誉 4. 营业时间 5. 服务态度 前5位关注点: 1. 距离近 2. 种类齐全 3. 商场信誉 4. 营业时间 5. 服务态度 后5位关注点: 1. 价格 2. 品牌档次 3. 购物环境 4. 周边配套 5. 商业中心 后5位关注点: 1. 价格 2. 品牌档次 3. 购物环境 4. 周边配套 5. 商业中心 消费购买力分析消费购买力分析区域目前现状区域目前现状 目前区域内消费者描述 ——不满意现有商业,追求体验、娱乐、便利和实用 目前区域内消费者描述 ——不满意现有商业,追求体验、娱乐、便利和实用 人口结构 —— 主流人群 人口结构 —— 主流人群 引导和改变区域内消费者的消费习惯,关键在于提供引导和改变区域内消费者的消费习惯,关键在于提供 “便利型”“实用型”“体验式” “休闲娱乐”“便利型”“实用型”“体验式” “休闲娱乐”的场所的场所 结论结论 渔农村内现居住多为深港两地的“港人特殊家庭” 年龄多集中在30~50岁,大多为两口及其以上的过渡居家型家庭 部分港人多数有较高收入,北上过程中娱乐消费支出最大 (含住房、交通、饮食) 目前,区域内居住人群还没有形成在福田口岸就地消费的习惯 多数市民仍然在皇岗和罗湖消费多数市民仍然在皇岗和罗湖消费 由于工作和生活节奏的缘故,消费者看重商场的 方便程度、品种是否齐全和商场的信誉 大多现有区域居住者不满足福田口岸现有零散的商业 没有一个真正可以方便社区消费的商圈没有一个真正可以方便社区消费的商圈 而另一方面,港人消费群的收入与消费力均相对较高 多数港人业余选择按摩、休闲及娱乐 他们主要追求着“他们主要追求着“体验、娱乐、便利和实用体验、娱乐、便利和实用”” 消费购买力分析消费购买力分析区域目前现状区域目前现状 消费者调研反映的问题消费者调研反映的问题 ——追求“体验、娱乐、便利、实用”——追求“体验、娱乐、便利、实用” ?调研中,85%消费者了解未来福田口岸区域发展,但对该商 圈认识仅局限于零散的小型餐饮、士多店等现有的少数商家。 ?对未来将建成的商业、步行街、口岸地铁广场、休闲娱乐则 知之甚少。 认知度认知度 ?缺少针对口岸周边住宅区的社区商业、休闲设施、餐饮档次 不高、业态重复是区域发展的最突出劣势。 发展劣势发展劣势 ?福田口岸区域的优势在于位置、规划和未来的交通优势。 发展优势发展优势 ?对福田口岸区域内的餐饮业满意度较高。 ?对服装、饰品、日常生活用品及休闲类商业的满意度低, 大 多仍选择去皇岗中心、罗湖消费。 商业商业 消费购买力分析消费购买力分析区域目前现状区域目前现状 现有商业没有特色、缺乏竞争力而且对未来核心区的宣传 力度不够、市场认知度很低,难以留住区域内人群,也难以 吸引外来消费者。 消费购买力分析消费购买力分析区域未来发展区域未来发展 ?把握在渔农村改造带 来的口岸商业契机, 根据其消费需求特征 表现,吸引区域内逐 步增长的港人及个人 收入逐年增长的工薪 阶层消费群。 ?充分发挥未来皇岗地 铁口岸的优势,提高 口岸商业区域的知名 度。 ?通过未来即将入市的 商业项目业态补充、 丰富,使本片区在共 嬴的情况下竞争,则 对区域商业发展更为 有利。 区域商业共赢区域商业共赢 项目市场潜力项目市场潜力 项目周边大型商业项目周边大型商业 日用百货服装、 化妆品等 以百佳为代 表,配以零 散街铺为主 百佳超市6 日用百货服装、 化妆品、餐饮、 舞厅、按摩、 桑拿、家具、 灯饰等 以万佳百货 为代表,以 购物、休闲 娱乐、饮食 为主 万佳百货2 零散型中西餐 饮、按摩、美 容美发等 日用百货服装 餐饮、按摩、 桑拿、水疗、 酒楼舞厅等 服装、皮具、 化妆品、眼 镜、、餐饮、 美容美发等 以港城超市 为核心的社 区店 港城超级 市场 7 时代广场5 金海马3 以天虹商场 为中心形成 的商圈,以 购物、饮食 为主 天虹商场1 以人人乐、 时代广场为 代表,以购 物、饮食为 主 人人乐4 皇岗村中心片区内大型商业皇岗村中心片区内大型商业 项目项目 福民路 益田路 金田路 1 2 4 5 3 7 福强路 6 裕亨路 ?本项目所在渔农村区域内仅有一个较为大型的港城超市,辅以 餐饮、娱乐、休闲等零散型商业。 ?本项目所在区域内新建住宅区增多,入住人口数量、结构变化 迅速,港人增多潜在消费力巨大。 ?本项目近1.8万平米的商业体量对区域内的大型商业供应起到较 大的推动作用。 ?在把握区域内港人消费预趋增长的环境,与本项目商业体量未 来无后续扩建的前提下,商业定位方面寻求的发展方向,将在很大 程度上决定了区域消费者市场的占有率。 项目市场潜力项目市场潜力 目前本区域内除现有零散型的中西式餐饮、美容美发存在相对竞争 外,其余业态都不存在直接竞争情况。 目前本区域内除现有零散型的中西式餐饮、美容美发存在相对竞争 外,其余业态都不存在直接竞争情况。 报报告 结 构告 结 构 项目定位项目定位 商业概念引入商业概念引入 目标消费驱动力目标消费驱动力 项目发展战略项目发展战略 项目市场分析 (项目/市场/客户)项目市场分析 (项目/市场/客户) 区域简析区域简析 项目执行策略项目执行策略 附件附件 游离客户群 重点客户群 核心客户群 重点客户群 40% 核心客户群 45% 游离、偶得客户群 15% 驱动力:核心卖点为吸纳本区域及周边的人群驱动力:核心卖点为吸纳本区域及周边的人群 基于消费需求的定位 未来往来深港两地消费群 体,及通关旅游人士 区域内居住及来往港人群 体 本区及周边的消费者 目标消费驱动力目标消费驱动力 全娱乐体验中心、商会全娱乐体验中心、商会 ?临近香港、澳门的强大消费力,以及区域内本土消费力的支撑, 将给予本项目打造口岸商业体与生俱来的优势。 ?依据区域消费者需求特征,改变现今零散型商业模式,引入集 中式大型娱乐、购物场所。 ?借助“金地名津”品牌推广的知名度,打造超越本项目自身的商 业概念--商会。 商业概念引入商业概念引入 零售店、便利店、精饰品专卖店 中型综合百货店,以区域住宅居 民日常消费商品为主 中高档娱乐业、休闲、餐饮行业 定位定位 来往深港两地消费群体,及通关 旅游人士 三级经营商户 本区域内整体居住居民次主力经营商户 本区域及周边的港人及本地消费 者 主力经营商户 消费群体消费群体档次档次 针对本案的主要消费驱动力群体的特征,本商业 的功能定位为 针对本案的主要消费驱动力群体的特征,本商业 的功能定位为以休闲娱乐为主,集饮食、综合百货购以休闲娱乐为主,集饮食、综合百货购 物场所于一体的大型口岸中心。物场所于一体的大型口岸中心。 项目定位项目定位功能定位功能定位 项目定位项目定位形象定位形象定位 城市娱乐假日中心城市娱乐假日中心 城市娱乐:城市娱乐:本项目商业业态以现代城市中,年轻人群共识的休闲、 娱乐消费场所为主。 假日中心:假日中心:突破区域内现有规模、档次较低的零散式休闲、娱乐 业态,提升项目口岸娱乐型商业形象,利用假日中心 的概念展现体验式休闲消费的档次。 项目定位项目定位建议案名建议案名 VICS Square(译名:威克斯) vics :vics :Vics最本质的内涵——她是属于那些积极乐观,活力四射 的年轻人的安乐窝。 Vics的...年轻的人们可以在Vics调 整自己,为更美好的明天充电加油。 来Vics的年轻人似乎 都很友好,他们在这里结交五湖四海的朋友,。 Square :Square :广场、中心。呼应本项目 “城市娱乐假日中心”的形象 定位,借助 众所周知的美国 “TIME SQUARE”-时代 广场繁华的景象,进一步提升项目商业形象。 备选案名:Hot Line 假日中心备选案名:Hot Line 假日中心 世华联动营销优势世华联动营销优势 世华推广渠道世华推广渠道 招商细项招商细项 业态定位业态定位 招商策略招商策略 报报告 结 构告 结 构 项目发展战略项目发展战略 项目市场分析 (项目/市场/客户)项目市场分析 (项目/市场/客户) 区域简析区域简析 项目执行策略项目执行策略 附件附件 1、树立品牌、整体招商、统一经营管理 2、扩大项目商业服务范畴,增加附加值 3、世华联动营销,扩大项目认知面 增加商业附加值:增加商业附加值: ?以休闲、娱乐为主-不侧重于传统的纯粹购物商城 ?提高优质的管理服务、优良的商场环境、严密的保安措施 ?另设增加多个多功能服务区,及消费增值服务组合 ?引入知名商家 ?引入适合多个年龄结构人群消费层的商品 项目执行策略项目执行策略 一般来说,可供大型商业选择的零售业态有以下16种一般来说,可供大型商业选择的零售业态有以下16种一般来说,可供大型商业选择的零售业态有以下16种一般来说,可供大型商业选择的零售业态有以下16种 直销自动售货亭电视购物厂家直销中心 家居建材店邮购娱乐中心专卖店 专业店百货商场仓储式会员店大型超市 超市折扣店便利店食杂店 大型商业经营业态的选择,通常是以上几种的组合, 便这种组合是动态的,并不是固定的。 大型商业经营业态的选择,通常是以上几种的组合, 便这种组合是动态的,并不是固定的。 大型商业经营业态的选择,通常是以上几种的组合, 便这种组合是动态的,并不是固定的。 大型商业经营业态的选择,通常是以上几种的组合, 便这种组合是动态的,并不是固定的。 业态定位业态定位业态选择业态选择 将适合本项目的业态六大类型将适合本项目的业态六大类型 美术馆、画廊、多功能服务厅 银行、证券、储蓄 百货社区店、服饰店、精品专卖店、便利店 中西餐馆、食品店、点心店、咖啡厅 嘉年华会、美容美发店、按摩休闲场所 酒吧、体验俱乐部、健身房、商会娱乐设施 业态细分业态细分 5% 商务金融 文化交流 20%零售业 15%饮食业 20%休闲服务业 40%娱乐消遣 比例比例业态类型业态类型 业态规划业态规划业态定位业态定位 商家引进前提商家引进前提业态定位业态定位 世华合作商家资源(休闲娱乐类)世华合作商家资源(休闲娱乐类) 娱乐酒吧及卡拉OK娱乐酒吧及卡拉OK 101 Bar Absofute-High Beni’s Big Echo Karaoke Calirornia Red California Restaurant Group Cash Box Charlie’s Bar Coko Disco Denn’sBar Dkd Engery Karaoke Face Full House 1 Gataxy Haney’s Bar Holiday karaoke Hot Chocolate House 98 KK Super Disco Long Bar MGM Neway Karaoke Q’s Pu-Js Star East东方魅 力 Time Passage Top of the world Young young 皇马都会 本色酒吧 根据地酒吧 翡翠明珠 加州红 …… 资料来源:《世华商家资源总汇表》资料来源:《世华商家资源总汇表》 本项目入市需具备的条件本项目入市需具备的条件 1、现场环境要求:1、现场环境要求: 客户对项目自身的一般要求: *外立面整改工程完工 *内部装修完成,投入使用 *项目交通道路系统完善 *项目全新昭示性明显 *销售资料、文件准备齐全 2、经营商家要求:2、经营商家要求: 经营商家对经营市场的一般要求: *对外部经营环境的要求 *市场前景 *市场成熟度的要求 *人流的要求 *交通便利性的要求 *周边商业配套的要求 *市场消费能力 入市时机选择入市时机选择招商细项招商细项 综合结论综合结论综合结论综合结论:::: 结合本案住宅部分交付使用的进度安排,建议项目的 商业招商工作需提前进入前期筹划阶段, 结合本案住宅部分交付使用的进度安排,建议项目的 商业招商工作需提前进入前期筹划阶段,项目有望在项目有望在 07年10月启动入市。07年10月启动入市。 入市时机选择入市时机选择招商细项招商细项 本项目的阶段性招商工作主要分初步推广、全面 推广、落实商家进驻、交付使用及试业开幕四个阶段 来开展。 本项目的阶段性招商工作主要分初步推广、全面 推广、落实商家进驻、交付使用及试业开幕四个阶段 来开展。 初步推广全面推广落实商家进驻 交付使用及 试业开幕初步推广全面推广落实商家进驻 交付使用及 试业开幕 2007年6月-10月2007年6月-10月2008年1月-3月2008年1月-3月2007年10月-12月2007年10月-12月2008年4月2008年4月 阶段性工作计划阶段性工作计划招商细项招商细项 自正式确认招商工作日期起算,预计初步推广周期为4-5个月。 阶段时间 :阶段时间 :预计2007年6月-10月 主要工作 :主要工作 : 1、制作招商资料及筹备法律文件 2、进行少量的宣传公关工作,如记者会、专题采访等 3、与世华现有客户接触了解情况 4、香港、深圳及内地大型目标主力商户直销 5、总结调整,并就目标商户及租赁条款作出适当调整。 前提条件 :前提条件 : 项目形象包装、人员培训 阶段一:初步推广阶段一:初步推广 阶段性工作计划阶段性工作计划招商细项招商细项 自正式入市招商日期起算,预计全面推广周期为2-3个月。 阶段时间 :阶段时间 :预计2007年10月-12月 主要工作 :主要工作 : 1、继续向主力商户推广 2、跟进接待到访商户 3、利用各种媒体渠道进行招商宣传,最大范围扩大认知面 4、总结、改进及调整前期推广策略 前提条件 :前提条件 : 项目内部装修、人员入场 阶段二:全面推广阶段二:全面推广 阶段性工作计划阶段性工作计划招商细项招商细项 自确认已落实的部分主力商户起算,预计此阶段周期为2-3个月。 阶段时间 :阶段时间 :预计2008年1月-3月 主要工作 :主要工作 : 1、继续全面跟进工作,举办招商签约,将剩余未有商家承 租的铺位作为本阶段的重点推广目标。 2、协助投资商与商户直接洽谈租赁条件。租赁条款及租 约均需落定,完成整个签约程序。 3、协助商户进场装修,与工程公司协调入图审批、装修 等工程问题。 前提条件 :前提条件 : 项目租赁条款等资料 阶段三:落实商户进驻阶段三:落实商户进驻 阶段性工作计划阶段性工作计划招商细项招商细项 根据进驻商户情况,当招商超过60%,进行试业阶段,招商超过 70%,可作全面的宣传活动,正式开幕。 阶段时间 :阶段时间 :预计2008年4月 主要工作 :主要工作 : 1、落实公关、广告公司安排媒体进行交铺记者会等活动, 并作广泛试业宣传,通过各种媒体渠道,增强项目的 知名度。 前提条件 :前提条件 : 已租商户情况统计分析 阶段四:交付试用及试业开幕阶段四:交付试用及试业开幕 阶段性工作计划阶段性工作计划招商细项招商细项 ?世华客户资源(涵盖地区:香港、深圳、内地) 世华客户资料库中,拥有长期合作关系的各类商户资源 ? 提前进行商铺全城大客户招租洽谈 在正式招商前可利用世华商业部提前锁定目标客户,前期洽谈 ? 启动世华联动营销全程服务 销售服务+按揭服务+租赁服务 ? 世华资源客户网 低成本的将其他项目和三级地铺的目标买家转介成为本项目的客户 世华营销世华营销——大型商户招商前置大型商户招商前置 ? 世华120多间三级地铺及2000多名资深置业顾问 世华120多间三级地铺免费广告位,以及2000多名资深置业顾问的强 烈推荐,以最低的成本达到最大的广告效果 世华招商渠道世华招商渠道 世华商铺联动营销优势世华商铺联动营销优势 从房地产市场自身发展规律出发,充分考虑区域同类型物业竞争形 势,本着尽可能利用世华地产庞大营销网络和客户资源的原则,充 分利用世华建立“一点一点一点一点 · · 一面一面一面一面 · · 一网一网一网一网”的全方位推广“联动营销联动营销联动营销联动营销”模式,节 约推广成本,加大营销力度,缩短招商时间。 规范规范 规范 专业 规范 专业 专业 创值 专业 创值 创值创值 ?? 一点一点一点一点:现场设置一个销售接待中心,对项目的整体控制,把握销售 节奏,以世华地产联动营销作为主导的营销模式。 ?? 一面一面一面一面:以世华地产在深圳独创的“联动营销”模式,以项目所在的皇 岗口岸为中心,在周边地域形成一个营销覆盖面,更全面彻底地捕捉到 周边每一位意向商家。 ??一网一网一网一网: 利用世华地产遍布整个深圳市的120家分行,通过电脑联 网进行信息传递,设立转介机制开展联动营销,组成一个涵盖深圳全市 的庞大营销体系。 ?世华合作商家客户资料库世华合作商家客户资料库 ?世华地产拥有深圳最庞大的网络资源 ( 世华地产拥有深圳最庞大的网络资源 (120家分行及部门120家分行及部门)、最完善的网络共 享平台( )、最完善的网络共 享平台(全市电脑联网,资讯传递及更 新只需5秒钟 全市电脑联网,资讯传递及更 新只需5秒钟)、最先进的客户关系管理 系统( )、最先进的客户关系管理 系统(400余万份的电子客户档案400余万份的电子客户档案)、最 优异的人均业绩( )、最 优异的人均业绩(人均成交量居深圳中 介代理行业首位 人均成交量居深圳中 介代理行业首位))…… 世华地产皇岗区各分行设立招商接待处世华地产皇岗区各分行设立招商接待处 ?地点:地点:彩田分行、兴业分行、皇御苑分行、福民分行、罗湖新 都分行、中心区商业部、华强商业部、东门商业部等 ?方式:方式:对所有置业顾问进行项目培训,于分行放置画册,悬挂 海报;置业顾问对世华地产资料库内的目标大型商户进行定向 传播。 ?目的:目的:发挥世华地产置业顾问的专业才能,充分利用世华地产 庞大的客户资源,将每一间分行变成本项目的一个分招商处。 世华精英团队世华精英团队 世华网络资料库世华网络资料库 制作详细的项目资料库,通过世华电脑网络传递到每间分行每 位置业顾问的电脑中,一方面方便置业顾问及时查询,另一方 面可利用基本资料向客户进行直观推介。资料库内容如下; ?项目基本情况说明 ?商铺表(含面积、租金水平) ?室内外实景照片 ?项目区域位置图 ?项目规划图 ?交通状况 世华媒体资源世华媒体资源 ? 世华公司每周5次特报固定广告,每日万次点击率的世华公司网 站。 ? 世华公司遍布深圳120余间分行及2000名置业顾问的宣传作用 ? 世华与深圳建行共同打造的购房直通车使得二者建立了紧密的战 略联盟关系,建行遍布深圳20余间分行内摆放世华在售楼盘和 招商宣传资料,使之成为本项目可利用的又一广告资源。 。 世华互联网营销世华互联网营销 ? 一方面充分利用互联网信息量大、图文并茂的特点,通过世华地 产网站 将各类营销活动及优惠措施第 一时间内于网络发布。 ? ? 港口物业研究及人口研究港口物业研究及人口研究 ? ? 世华商家选取细化案世华商家选取细化案 ? ? 商业业态规划专案商业业态规划专案 ? ? 项目详细经济测算项目详细经济测算 ? ? 商家装修方案商家装修方案 ? ? 宣传方案及媒体计划宣传方案及媒体计划 ? ? 展示方案展示方案 ? ? 活动营销方案活动营销方案 ? ? ………… 上面提及的招商定位方案,我们已在提交过程 中,待双方达成共识后我们将进入实际操作, 会马上展开以下工作: 上面提及的招商定位方案,我们已在提交过程 中,待双方达成共识后我们将进入实际操作, 会马上展开以下工作: 放映完毕!谢谢!放映完毕!谢谢!放映完毕!谢谢!放映完毕!谢谢! ————世华地产金地名津项目组世华地产金地名津项目组世华地产金地名津项目组世华地产金地名津项目组
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本文标题:金地名津商业裙楼招商定位提案45页
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