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上海“创智天地”创意地产项目个案研究上海“创智天地”创意地产项目个案研究

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编号:20190328092327748169    类型:共享资源    大小:16.21MB    格式:ZIP    上传时间:2019-03-28
  
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Company LOGO 主题开发经营模式研究 创智天地项目个案分析 创智天地项目开发模式研究目录 项目整体描述 创智SOHO 总 结 创智天地广场 项目区域周边规划描述 东部地区(新开发区) 包括中原地区的工农、市光、民星、国和、 开鲁居住区及沿江工业仓库、绿地等用地 范围,地区中心设在嫩江路、中原路东北角。 西部地区(机场用地) 是城市发展备用地,地区中心设在淞沪路延 长线和嫩江路延长路的交换处。 南部地区(五角场旧区) 主要是兰花、长海、邯郸、国权、三门等居 住区及武川路、黃兴路一带工业仓库用地, 地区中心合在分区中心內。 东部地区 西部地区 南部地区 创智天地整体项目描述 五角场商圈 知识创新基地 本案:创智天地 创智天地项目的主要组成部分 创智天地科技园 创智SOHO 创智天地广场 创智天地项目的整体定位 提供办公、商业、研发、学习 、休闲及文化设施。 提供住宅以及办公、零售、休闲、 娱乐设施的多功能小区。 著重推动研发 创智天地广场创智天地广场 江湾体育中心江湾体育中心 创智创智SOHOSOHO 科技园区科技园区 项目整体描述 创智SOHO 总 结 创智天地广场 B 创智天地项目-创智天地广场 智能化办公楼 A C 江湾体育中心 大型露天广场 创智天地广场的总体规划 创智天地项目-创智天地广场的组成 A A 大型露天广场 B B 智能化办公楼 CC 江湾体育中心 创智天地广场的核心部分 国内外高科技企业的研发 部门、设计创意中心和服 务设施 底层的沿广场商业( 咖啡厅、西点房等) 主要設施包括有室外 泳池、健身室、多種 球類運動的球場等。 创智天地项目-创智天地广场 创智天地广场现场实景 创智天地项目-创智天地广场 创智天地广场 国內外的科技文化型企业 商业文化休闲中心 风险投资机构 IT产业 大型会晤、会展中心 高科技产业研发中心 创智天地广场原先的产品定位 创智天地项目-创智天地广场 创智天地广场现入住情况 创智天地广场 与预期产品的定位存在差异 3F未入住 2F未入住 1F企业营运中心 3F文化企业 2F项目资源中心 1F大型展示中心 4F未入住4F风险投资公司 A楼B楼 创智天地项目-创智天地广场 原来产品定位与目前入住客源的比较 国內外的科技文化型企业 商业文化休闲中心 风险投资机构 IT产业 大型会晤、会展中心 高科技产业研发中心 小型休闲场所 杨浦知识创业风险投资机构 没有 项目自身的展示中心 项目自身资源中心 杨浦区文化知识创业 项目整体描述 创智SOHO 总 结 创智天地广场 创智天地项目-创智SOHO总体规划 销售区域 创智SOHO的总体规划 目前创智SOHO一期工程推出的体量 ,基本参数如下: 315户360户3.2万8.6万3.2万 办公公寓 户型配比 地下建面(m2)地上建面(m2)占地面积(m2) 创智天地项目-创智SOHO产品卖点 创智SOHO原先产品卖点分析 五角场城市副中心的核心,蕴涵了无限发展潜力 美国硅谷概念,多层低密度社区 层高达4.8米的错层设计 建筑外立面设计,庭院设计 全装修设计。创业政策 区位区位 总体规划设计总体规划设计 户型设计户型设计 建筑设计建筑设计 配套设施配套设施 创智天地项目-创智SOHO产品展示 产品卖点展示: 公寓、公寓式办公 ? 区位优势 创智天地广场多种产业客源的支撑 江湾体育中心将营造的休闲娱乐环 境 周边大学园区的产业辐射 周边便捷的交通设施 五角场城市副中心 创智天地项目-创智SOHO产品展示 产品卖点展示: 公寓、公寓式办公 ? 总体规划设计 美国硅谷概念设计 多层低密度社区 创智天地项目-创智SOHO产品展示 产品卖点展示: 公寓、公寓式办公 ? 户型的设计 单元之间的组合 单层和LOFT错层单元的多种户型 空间上的设计 高达4.8米的LOFT错层挑高设计 创智天地项目-创智SOHO产品展示 产品卖点展示: 公寓、公寓式办公 ? 建筑设计 外立面的设计 外立面选用不同色彩,形成时尚的建筑群落 . 庭院的规划 中央庭院的设计 创智天地项目-创智SOHO产品展示 产品卖点展示: 公寓、公寓式办公 ? 配套设施 全装修房装修标准1000元/平方米 提供优惠的创业配套政策 创智天地项目-创智SOHO客源定位 创智SOHO客源定位分析 ? 1 符合创作工作人士和 居住人士合而为一需求 ? 2 将来在园区內工作的专 业人士 ? 3 符合发展商要求条件的 香港居民 ? 4 围绕该社区周边大学的 教授 ? 5 名企的金领人士以及学 业有成的海归一族 ? 1 符合创作工作人士和居 住人士合而为一需求 ? 2 跨国公司研发中心周边 的 许多中小型科技企业 ? 3 大学教师与研发中心合 作 的课题工作室 ? 4 中介服务公司 ? 5 年轻的知识型工作者 公寓式办公 公寓 创智SOHO项目 自身产品卖点 创智天地项目-创智SOHO销售情况 创智SOHO公寓产品销售分析 公寓产品 一期推出总户数77户 成交面积成交套数成交均价去化率 1242M213套1604616.8% 统计时间:06.11.4~11.25 创智天地项目-创智SOHO销售情况 成交面积成交套数成交均价去化率 1346M212套1584921.4% 统计时间:06.11.4~11.25 创智SOHO公寓式办公产品销售分析 公寓式办公产品 一期推出总户数56户 创智天地项目-创智SOHO现客源情况 创智SOHO公寓产品的客源分析 公寓产品?原先客源定位?目前的客源 卖点一区域位置 任职于名企的金领人士 (全市范围) 五角场周边第二次置 换物业人士。 卖点二总体规划设计 围绕该社区周边大学的 教授 —— 卖点三户型设计 符合从事创作工作人士 的居所工作坊合而为一 需求、将来在园区內工 作的专业人士。 投资型客户购买小户 型的公寓,资金不存 在压力,以长线投资 为目的人士。 卖点四建筑设计 任职于名企的金领人士 以及学业有成的海归一 族。 白领置业购房。 卖点五配套设施 将来在园区內工作的专 业人士。 —— 创智天地项目-创智SOHO 创智SOHO公寓式办公的客源分析 公寓式办公产品?原先客源定位?目前的客源 卖点一区域位置 跨国公司研发中心周边 簇拥着许多中小型科技 企业。 小型投资公司 卖点二总体规划设计 符合从事创作工作人士 的居所工作坊合而为一 需求。 —— 卖点三户型设计年轻的知识型工作者。 投资型客户购买小户 型的公寓,资金不存 在压力,以长线投资 为目的人士。 卖点四建筑设计 大学教师与研发中心合 作做课题工作室。 —— 卖点五配套设施中介服务公司。 —— 项目整体描述 创智SOHO 总 结 创智天地广场 创智天地广场-办公 创智SOHO-公寓 创智SOHO-公寓式办公 产品定位客源定位 存在 差异 偏 高 导致目前创智广场 办公租赁情况一般 创智SOHO公寓、 公寓式办公市场去 化速度较慢 项目总结 Company LOGO 未完待续
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