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上海创意地产海上海案例项目专题研究上海创意地产海上海案例项目专题研究

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编号:20190328092724223876    类型:共享资源    大小:856.42KB    格式:ZIP    上传时间:2019-03-28
  
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上海 创意 地产 海上 案例 项目 专题研究
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上海创意地产案例海上海项目专题研究2001136203002.doc

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1 海上海项目个案调研海上海项目个案调研 序、项目概况序、项目概况 一、项目环境一、项目环境 1.11.1 区域大环境区域大环境 1.21.2 区域小环境区域小环境 二、产品分析二、产品分析 2.12.1 项目功能划分项目功能划分 2.22.2 商业产品面积、层高商业产品面积、层高 三、价格分析三、价格分析 四、经营分析四、经营分析 4.14.1 经营客户分析经营客户分析 4.24.2 租赁状况分析租赁状况分析 五、营销分析五、营销分析 5.15.1 企划分析企划分析 5.25.2 项目推广分析项目推广分析 六、项目总结六、项目总结 6.16.1 项目优势项目优势 6.26.2 项目劣势项目劣势 2 序、项目概况序、项目概况 海上海是上海市挂牌的第二批创意产业园之一,也是上海目前唯一全部 为新建物业的创意产业园。 海上海位于上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路 920 号,项目定位为 中高档社区,容积率 2.44 左右,建筑占地面积 8.49 万平方米,总建筑面 积约 23.4 万多平方米,其中 7 幢住宅的建筑面积为 9 万多平方米, 3 幢 LOFT 建筑面积为 7 万多平方米,商业面积近 3 万平方米。 “海上海”项目中涵盖了三种独具风格的物业形态:生态居、创意 LOFT 和创意商业街。 本次主要针对其创意商业街的建筑设计、入驻业态作系统分析。 3 一、项目环境一、项目环境 1.11.1 区域大环境区域大环境 项目位于内环内虹口区与杨浦区的交界,大连路以东,属于杨浦区行政范围。 交通环境: 交通干道——项目临近内环高架,且在大连路周家嘴路交界附近,其连 接着大连路隧道。 轨道交通——已投入使用的 M4 号线、在建中的 M8 号线和规划中的 M12 及 M10 均经过本区域。 公共交通——区域内依托五角场、虹口足球场两大交通枢纽站公交线路 众多。 办公环境: 从本案的大周边来看,区域内的有东外滩老工业及办公地、新兴的陆家 嘴 CBD 和规划中的北外滩物流贸易办公中心。该区域的办公正处于新老交替 阶段,具有较好的前景。这都提升了本案的办公品质。 4 商业环境: 区域内主要有两大商业圈,一个是老牌的市级商业圈——四川北路商圈, 该商圈以服饰、百货购物为主,对本市北部区域人流具有较强的吸引能力。 另一个是新兴商业圈——五角场商圈,他将作为城市副中心的重要商圈正不 断的发展成长。 项目大区域内,办公的良好环境及其有利的区域规划,给予了本案良好项目大区域内,办公的良好环境及其有利的区域规划,给予了本案良好 的办公环境,并从外部给予了品质的提升。然而受两大商圈的影响,本案的的办公环境,并从外部给予了品质的提升。然而受两大商圈的影响,本案的 商业设施难有较大的发展。商业设施难有较大的发展。 1.21.2 区域小环境区域小环境 ?项目几乎占了一个街区的地块,其具有较大的沿街面。 ?西侧沿大连路有近 250 米沿街面,其对面为中高档住宅区——乾鸿 苑,另有部分街面被老公房挡去。 ?南面沿街面更长,其南侧为一公司的老办公楼和部分住宅。 ?北侧是老式居民住宅,且这边具有一定的社区配套型商业。 项目小区域内,老式住宅和新建高档住宅相互错落存在,而周边的办公项目小区域内,老式住宅和新建高档住宅相互错落存在,而周边的办公 设施较少,且均为设施较少,且均为 90 年代的商住两用型办公设施,小区域办公氛围不浓。另年代的商住两用型办公设施,小区域办公氛围不浓。另 外交通主干道大连路使得路两侧人流阻隔较明显,是本案商业向外辐射距离外交通主干道大连路使得路两侧人流阻隔较明显,是本案商业向外辐射距离 缩短。缩短。 5 二、产品分析二、产品分析 总体经济指标:总体经济指标: 地址大连路 920 号类型创意产业园 占地面积8.49 万平方米土地性质综合用地 总建筑建筑23.4 万平方米住宅建筑面积89710 平方米 创意 LOFT78081 平方米商业街12689 平方米 投资商上海上实房地产有限公司经营管理商海畅文化管理有限公司 项目平面图:项目平面图: 2.12.1 项目功能划分:项目功能划分: 项目是一个综合性项目,其以新型生态居住,创意 LOFT 办公及商业街组 成创意园区。 创意 LOFT 办公:3 栋高层组成 项目的办公位于主要道路大连 路的沿街面,大连路交通主干道的 先天性和周边商业氛围的缺失,使 其商业无法做大,而是以高层办公 屹立于沿街面,来提升其项目整体 6 品质及其办公形象。 ?办公楼外立面以黑色基 调为主,凸现了办公的 成稳的特性。 ?办公楼之间采用裙房相 连接形成整体。 ?内部多为错层空间,可 任意组合。 3.4 米、 4.6 米、 5.3 米层高可让思想在不同的高度绽放灵感。 生态居住: 居住区域划分的相对靠内,以求安静的居住环境。 创意生态居则主要面对创意人群所属的白领和中产阶层,依赖不俗的外 观、可组合的未来型空间及全精装修,引领上海的时尚生活,汇聚富有创意、 富于想象与追求的人群。 创意商业街:有多栋 2 层商铺组成 商业步行街划分 在了办公和住宅之间, 对两种不同物业起了 功能分割的作用。由 于办公物业没有设置 裙房,所以商业街也 成为了办公的商务配 套。同时他也吸引着 周边住宅人群的消费。 创意商业街南北相通贯穿了整个街区,且划分了多个商业功能块,分别 为海上讲堂、海上剧场、海上展馆及以各种名字命名的步行街组成部分。 7 ★商业街产品造型: 1.项目采用了多种外立面造型,海上 剧场是沿辽源西路,采用了金属光 泽的贴面、线条立面,造型新颖。 其全部采用了外部楼梯的形式,作为该海上剧场的小交通。 2.位于办公楼后面的海上讲堂采用了 桁架结构,以玻璃作为外墙做出了 大空间的底层,通透感极强。讲堂 的主体部分采用了倾斜建筑形态, 造型奇特,但不失实用性。海上讲 堂的四周由水包围,通过几座桥梁进入。整体效果具有极强视 觉冲击力。 3.步行街的最南侧为海上展馆,他和 海上剧场一样设置在了二楼,其以 不规则反光玻璃作为其外立面,内 部为无柱大空间。 4.其余商业街部分也分别以不同的外立面或构造形式加以区别, 有以两层商业分开的店铺,以复古的红砖墙立面,以现代感十 足的彩色玻璃立面、以银灰色的铝塑立面和涂料外立面。所有 的外面都营造了丰富多彩的视觉效果。 其他特色: 项目内的小雕塑及各种装饰都有浓厚的工业时代气息,和现有商业街越 来越时尚却同类化的装饰潮流有其自身明显的个性。 随处可见的雕塑围栏路灯周边建筑外立面 8 2.22.2 商业产品面积、层高:商业产品面积、层高: ?商铺面积基本均在 100 平方米以上的二层建筑,户型面积均较大。 ?本项目较多的层高为 4.3 米,其缺乏隔层的可能,但 4.3 米的层高 对于商业具有较好的空间效果。 ?产品均以两层商业,但上下两层 80%以上为同一户,所以产品在二 层之间基本没有做走道,还是以地面作为交通方式。 9 三、价格分析三、价格分析 总体价格状况:总体价格状况: 周边商铺租金:周边商铺租金: 编编 号号 位置位置业态业态面积(平方米)面积(平方米) 租金(元租金(元/ /月)月)折合租金(元折合租金(元/ /平方米平方米/ / 月)月) 1 周家嘴路大连路五金 2030005 2 大连路辽源西路 ——120130003.6 3 辽源西路出租 4552003.8 4 辽源西路小吃 1625005.2 5 飞虹路飞虹支路烧烤 3024002.7 ?项目周边商铺租金相差较大,靠近本案附近商业租金在 3.5~5.2 之 间,位于大连路面积较大的商铺为 3.6 元/平方米/日。 商铺租金商铺租金4.6~6 元/平方米/日 商铺平均租金商铺平均租金5 元/平方米/日 10 ?项目租金水平明显高于周边商业产品的整体租金水平。 ?项目为内街产品且面积均在 100 平方米以上的两层,其 5 元/平方米 /日的平均租金水平相比周边中大面积的商铺有 32%~39%的增值。 11 四、商铺经营分析四、商铺经营分析 4.14.1 客户分析客户分析 行业类型:行业类型: 行业类型行业类型 数量(家)数量(家) 比例比例 餐饮 1754.8% 娱乐 13.2% 休闲 26.5% 服饰 13.2% 其他 26.5% 空置 825.8% 总计 31100% ?从目前本案的主要租赁客户来看主要为餐饮业为主,配以少量的休闲娱 乐。 ?总计入住客户 23 家,空置数量为 8 家,商业项目从 2004 年便可出租, 但至今未到全部出租状态,可见该商业街的人气还未达到或褒状态。 业态租赁面积:业态租赁面积: ?从上述图表可以看出,该商业街餐饮是占据绝对主力租赁面积,且平均 租赁面积近 500 平方米/户,是主要的面积去化贡献者。 ?商业街设有一家中型 KTV,其租赁面积在 1000 平方米左右。 ?其总体出租水平数量上来看为 75%,而实际面积上已达到了 81%的良好出 租水平。 行业类型行业类型面积(平方米)面积(平方米)比例比例 餐饮828765.41% 娱乐9337.36% 休闲5814.59% 服饰1311.03% 其他3592.83% 空置237518.75% 总计12670100.00% 商家数量分布 餐饮 娱乐 休闲 服饰 其他 空置 客户面积分布 餐饮 娱乐 休闲 服饰 其他 空置 12 餐饮类细分:餐饮类细分: 餐饮类别餐饮类别数量数量比例比例主力面积主力面积 休闲餐饮 423.5%300 商务餐饮 529.4%500~600 大众餐饮 741.2%100~500 特色餐饮 15.9%1029 ?从餐饮细分来看,供给商务人群的休闲、商务餐饮较多合计 9 家。具有 明确的服务对象。 ?大众餐饮其中有较多的地方特色类餐饮,其服务对象即有商务人群又有 普通消费者。 商业街位于内街,以步行街的形式处于住宅与办公楼之间。但从其商业 情况来看,其主要服务的对象是商务人群及时上消费者,以中高档餐饮(包 括茶餐厅、咖啡吧、商务餐饮等)为主。但项目周边办公物业较少,其商业 街主要的客户群便是项目内自身 7 万平方米的办公人群,致使消费人群较少。 13 五、营销分析五、营销分析 5.15.1 企划分析企划分析 专业的创意定位专业的创意定位——本项目作为上海唯一一个新建创意产业园,到早了一个 “二十三万平方米*商业街*LOFT*住宅*创意人聚集地” 推广分析推广分析————五大商业院落:采用不同的外立面及命名为商业分为五大区。 四大板块效应:强调该区域的发展前景。 三大灵魂建筑:以海上讲堂、海上展馆、海上剧场举办文化活 动以拉动人气。 无限商业空间:1:1 开间。 上市创新钜献:以“新文化地产”打造新建筑理念。 ?项目定位项目定位————新兴时尚休闲的聚集地 ?消费层次和消费能力较其他同类型项目高 ?商业、办公、住宅的完美结合 ?商业定位准确,业态搭配合理 14 ?以餐饮、休闲娱乐为主 ?经营模式灵活、多样 15 六、项目总结六、项目总结 6.16.1 项目优势项目优势 项目独创性项目独创性————项目在本市较少的直接新建商业步行街的案例,其 作为办公的独特配套。 6.26.2 项目劣势项目劣势 商业有竞争商业有竞争,项目位于两大重要商圈之内,对其商业具有明显的排 挤性,商业面积无法做大。 6.36.3 项目借鉴项目借鉴 内街式商业街其主要业态仍然以餐饮为主,配以少量的休闲娱乐使 项目具有一定的灵活性。 作为办公配套的商业,餐饮业主要以商务配套和休闲餐饮为主,高 档大众餐饮为辅,是商业街具有一定的品质。 商务类餐饮面积均较大,主力面积在 300 平方米左右。 16 附录:附录: 入驻商家:入驻商家: 店家面积 DIZA 咖啡 323 采轩服饰 131 全家便利店 50 伊影-美容 338 桶桶木-湘菜 128 中国银行 309 铜锣湾——港式餐饮 639 清醇 西餐 627 凡灵哥达-茶餐厅 128 三晋春秋 449 唯面馆 709 乡港人家 475 辛巴克 286 苏瓦卡 625 海诗呵尔 243 HI-HAI SQUARE552 海上花园 625 美食坊 456 韩国明洞碳烤 1029 鱼樽 556 海上传歌 933 一家 E 厨 308 酒吧 372 总计 10291
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