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上海第四制药厂改造(创意产业)项目整体报告(291页)上海第四制药厂改造(创意产业)项目整体报告(291页)

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上海 第四 制药厂 改造 创意 产业 项目 整体 报告 291
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四药厂定位推广报告(终稿)194223270.ppt

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第四制药厂项目 整体报告 报告内容 1 2 3 4 5 6 7 报报告内容框架 办办公产产品定位 商业产业产品定位 项项目规规划建议议 项项目租金预预判 招商策略及后期经营经营建议议 办办公市场场研究 办公市场研究 项目基本信息项目基本信息 旧厂房市场研究旧厂房市场研究 创意产业市场研究创意产业市场研究 常规办公楼市场研究常规办公楼市场研究 项目基本信息 项目全览图项目全览图 项目地址:长阳路1500号 占地面积:46983平米 建筑面积:50086平米 建筑单体:90余幢 物业历史:德系百年建筑 物业信息物业信息 区域环境调研 ? ?项目东面的为黄兴路高架,连接虹口、浦东项目东面的为黄兴路高架,连接虹口、浦东 ,且在项目南部即有上高架的河间路匝口,交,且在项目南部即有上高架的河间路匝口,交 通优势明显;通优势明显; ? ?项目北部的天华橡胶厂,近年内计划改造(项目北部的天华橡胶厂,近年内计划改造( 具体方案不详),将有效提高项目未来的整体具体方案不详),将有效提高项目未来的整体 形象和档次;形象和档次; ? ?项目西面为海上新东坊,项目西面为海上新东坊,0707年底开始招商,年底开始招商, 但目前项目因某些原因,对外招商中止;但目前项目因某些原因,对外招商中止; ? ?项目南部为双阳路(四车道),为杨浦传统项目南部为双阳路(四车道),为杨浦传统 的商业街,商业氛围浓厚,利于本案的商业和的商业街,商业氛围浓厚,利于本案的商业和 人流的聚集。人流的聚集。 破败的天华橡胶厂 黄兴路高架及河间路匝口 已经招商的新东坊 热闹的双阳路 周边环境周边环境 交通环境交通环境 连接虹口、杨浦、浦东大连路隧道8 连接杨浦、浦东、崇明翔殷路隧道7 距本案步行15分钟M4大连路站6 大木桥路 - 蓝村路站地铁四号线5 高架入口,通浦东河间路4 传统商业街周家嘴路3 商业氛围较浓,四车道长阳路2 连接虹口、浦东,连通市中心黄兴路高架1 备注路名编号 ?本案周边公交路线较多,22、33、137、8、 538等数十条公交线路。 ?交通要道密集,加强了本案与周边区域的联 动,有效扩大了项目的辐射范围 共康新村-航头镇地铁十八号线12 漕河泾-金桥地铁十二号线11 上海西站-绿科路地铁十号线10 市光路-浦江镇地铁八号线9 本案 1 4 5 7 6 8 杨浦大桥 2 3 8 18 12 复 兴 岛 控江路 周家嘴路 平凉路 双阳路 杨树浦路 大连路 江浦路 黄兴路高架 本案 东外滩现代观光旅游休闲区 国际航运服务中心 总部研发 集聚区 环岛生态生活区 创业园区 长阳路创意产业园区 都市型产业经济园区 区域规划区域规划 大连路控江路现代服务业大连路控江路现代服务业———— 大连路——总部研发聚集区;军工路——创业园 区;长阳路——创意产业园区;平凉路——都市型 产业经济园区,并于复兴岛的环岛生态生活区、东 外滩现代观光旅游休闲区以及杨树浦路的国际航运 服务区连为一体,整体改变传统工业杨浦的形象, 成为展示工业遗产、历史鉴证和滨江创意产业的现 代科技区。其中: 长阳路创意产业园区长阳路创意产业园区———— 依托长阳路的区域优势以及周边传统的产业,把长依托长阳路的区域优势以及周边传统的产业,把长 阳路定位为创意产业园区用以,改善和利用老厂房阳路定位为创意产业园区用以,改善和利用老厂房 的价值,的价值, 提升区域的整体形象和档次。目前该路段已出提升区域的整体形象和档次。目前该路段已出现汇现汇 星创意园、海上新东坊、中纺工业园、铭大创意产星创意园、海上新东坊、中纺工业园、铭大创意产 业园区业园区等项目等项目 旧厂房市场研究 vv上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业,工厂外迁;上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业,工厂外迁; vv市中心土地价格成倍攀升,工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂市中心土地价格成倍攀升,工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂 房的租赁成本。房的租赁成本。 旧厂房功能的改变成为历史的必然结果旧厂房功能的改变成为历史的必然结果 。。 改造动因一改造动因一 一、城市产业升级 vv ““谨慎的城市更新谨慎的城市更新”” 从从2020世纪世纪7070年代起,欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑年代起,欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑 和普通的旧建筑,都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧和普通的旧建筑,都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧 建筑改造上,遵循建筑改造上,遵循““旧如旧,新如新,控制体量,改善功能旧如旧,新如新,控制体量,改善功能””的方针。的方针。 当城市意识到当城市意识到推土机式推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度,对历史文化毫无保留的摧的旧城改造对旧城结构肌理尺度,对历史文化毫无保留的摧 残时,残时,修旧如旧修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。 二、修旧如旧的潮流 改造动因二改造动因二 从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品 SOHO 兼备居家与办公功能 LOFT 大尺度,随意空间 标准办公楼 三、特殊需求崛起 改造动因三改造动因三 上海共有上海共有130130余处旧厂房,未盘活闲置在各个角落的旧工厂,这些余处旧厂房,未盘活闲置在各个角落的旧工厂,这些 项目大多占据市中心优越地段,集中分布在市中心静安、卢湾、黄埔项目大多占据市中心优越地段,集中分布在市中心静安、卢湾、黄埔 、长宁等区,而杨浦区作为上海老厂房存量较大的区域之一,未来将、长宁等区,而杨浦区作为上海老厂房存量较大的区域之一,未来将 成为新增老厂房改造项目的集中供应地之一。成为新增老厂房改造项目的集中供应地之一。 上述旧厂房物业中上述旧厂房物业中其中,由空置厂房变身而成创意园区的共有其中,由空置厂房变身而成创意园区的共有7575处处 ,截至,截至0707年年1212月,上海市创意产业中心共分月,上海市创意产业中心共分4 4批授牌批授牌7878家(含家(含3 3家被摘家被摘 牌的园区)创意产业集聚区,总建筑面积超过牌的园区)创意产业集聚区,总建筑面积超过100100万平方米。万平方米。 旧厂房改造旧厂房改造 上海旧厂房改造项目分布 上海主要旧厂房改造项目分布 八号桥 创创意产业产业孵化园 创创意产业产业园区设计行业 艺术团体 建筑行业 创创意产业产业基地 四行仓库 信和纱厂 离合器厂 远东屠宰场紫光机械厂 旧厂房 创意产业 创意行业 旧厂房物业在目前市场的表现形式集中体现为创意产业 市场解读市场解读 创意产业市场研究 个人创造力个人创造力…………技能和天分技能和天分…………知识和产权知识和产权………… 创造出创造出———— 财富活动的产业财富活动的产业 全球业绩全球业绩360360亿美元亿美元 全球市场占有率约全球市场占有率约82.5%82.5% 全球业绩全球业绩400400亿美元亿美元 全球市场占有率约全球市场占有率约95%95% 全年交易金额全年交易金额169169亿亿RMBRMB 注册会员超过注册会员超过30003000万人万人 全球业绩全球业绩340340亿美元亿美元 全球个人电脑市场占有率全球个人电脑市场占有率16%16% 全年产值达全年产值达400400亿美元亿美元 世界电影之都的美誉世界电影之都的美誉 全球发行量为全球发行量为1160011600万册万册 单集电影收益达单集电影收益达9.1749.174亿美元亿美元 全年销售业绩全年销售业绩3.5863.586亿美元亿美元 同时在线人数超过同时在线人数超过300300万人万人 何谓创意产业何谓创意产业 国外国内上海 自发形成 艺术聚集区 Loft+Soho 详细研究 创意产业表现创意产业表现 国外的创意产业表现形式国外的创意产业表现形式——LOFT+SOHO——LOFT+SOHO 鲁尔区是德国最大的工业区,也是 世界最重要的工业区之一。 20 世纪60年代,鲁尔区开展了全面 的区域整治工作,至今已取得明 显成效,是德国区域整治中最成 功的实例,也为传统工业区的改 造作了有益的尝试。 伦敦东区自上世纪20年代就有年轻的作家、 美术家和音乐家。随之又引来一批年轻的新 锐设计师把工作室搬到这里,迅速成为国际 知名的艺术家聚集地。尤其东区城市边缘的 霍克斯顿,更是艺术家和设计师扎堆的地方 。 形成了一个颇有规模的群落并带动了画廊、 酒吧、咖啡吧、俱乐部、饭店陆续建立。 巴黎的蒙玛特高地是艺术家聚集 的地方。毕加索、凡高、德加、 卢梭、雷诺阿、劳特、雷克…… 因为房租便宜,吸引了很多艺术 家在这里。当艺术家成名后,蒙 玛特高地也出名了,成为巴黎著 名的富人区。 纽约苏荷区从工业中心到金融中心的转型 ,大量空置厂房租金低廉,居住者完全可 以 根据自己的审美对空间进行布置和改造, 渐渐成为艺术家聚集的地方并产生了一批 商业上成功的艺术家。苏荷区由于艺术家 的存在迅速形成广泛影响,一些大画商和 大收藏家们也不得不到苏荷区来开办画廊 、收集作品。 国外创意产业国外创意产业 国内初创的创意产业园国内初创的创意产业园————自发形成的艺术家集中区自发形成的艺术家集中区 杭州杭州LOFT49LOFT49号视觉艺术园号视觉艺术园 前身为杭州化纤厂改造。前身为杭州化纤厂改造。 自发集中的以艺术、广告等视觉艺术领域的园自发集中的以艺术、广告等视觉艺术领域的园 区。区。 地处杭州市郊。地处杭州市郊。 园区面积园区面积2000020000平方米。平方米。 北京北京798798工厂工厂 前身为前身为是是华北无线电器材联合厂三分厂华北无线电器材联合厂三分厂 。。 自发集中的艺术、广告、画廊等视觉艺术领域的自发集中的艺术、广告、画廊等视觉艺术领域的 创造者及企业。创造者及企业。 位于北京郊区。位于北京郊区。 整体面积整体面积6000060000平方米。平方米。 国内创意园区国内创意园区 研研发设计创发设计创 意意 l l 软软件服件服务务——基基础软础软 件服件服务务、、应应用用软软件服件服务务、其他、其他软软件服件服务务 l l 计计算机系算机系统统服服务务 l l 互互联联网信息服网信息服务务 l l 工工艺艺品制造品制造——雕塑工雕塑工艺艺品、金属工品、金属工艺艺品、漆器工品、漆器工艺艺品、花画工品、花画工艺艺品。。。品。。。 l l 玻璃及陶瓷品制造玻璃及陶瓷品制造——日用玻璃品及玻璃容器制造、日用陶瓷品制造、园林日用玻璃品及玻璃容器制造、日用陶瓷品制造、园林陈陈 设艺术设艺术 及其他陶瓷品制造及其他陶瓷品制造 l l 研究与研究与试验发试验发 展展 l l 广告与知广告与知识产识产 品服品服务务——广告广告业业、知、知识产权识产权 服服务业务业 l l 其他其他专业专业 技技术术服服务务((动动漫、服装漫、服装设计设计 等)等) 建筑建筑设计创设计创 意意 l l 专业专业 技技术术服服务业务业 ————工程管理服工程管理服务务、工程勘察、工程勘察设计设计 、、规规划管理划管理 l l 公共公共设设施管理施管理业业————城市城市绿绿化管理化管理 l l 建筑装建筑装饰业饰业 * *分类标准依据分类标准依据“ “上海市创意产业中心上海市创意产业中心” ”对创意产业的分类对创意产业的分类 共五大类,二十五中类共五大类,二十五中类 上海创意产业上海创意产业- -分类分类 文化文化传传媒媒创创意意 l l 新新闻闻出版出版业业——新新闻业闻业 、出版、出版业业 l l 广播、广播、电视电视 、、电电影和音像影和音像业业——广播、广播、电视电视 、、电电影制造、音像制作影制造、音像制作 l l 文化文化艺术业艺术业 ——文文艺创艺创 作与表演、博物作与表演、博物馆馆、其他文化、其他文化艺术艺术 咨咨询询策划策划创创意意 l l 商商业业服服务业务业 ——市市场调查场调查 、社会、社会经济经济 咨咨询询、其他、其他专业专业 咨咨询询、会、会议议及展及展览览服服务务、其、其 他未列明的商他未列明的商务务服服务务 l l 证证券分析与咨券分析与咨询询 l l 保保险辅险辅 助服助服务务 l l 计计算机服算机服务业务业 ——其他其他计计算机服算机服务务,主要,主要为为咨咨询询活活动动 l l 软软件件业业——其他其他软软件服件服务务,主要,主要为软为软 件咨件咨询询服服务务 l l 科技交流与推广服科技交流与推广服务业务业 ——科技中介服科技中介服务务、其他科技服、其他科技服务务 l l 文化文化艺术经纪业艺术经纪业 ——文化文化艺术经纪艺术经纪 代理代理 时时尚消尚消费创费创 意意 l l 居民服居民服务业务业 ——理理发发及美容保健服及美容保健服务务、婚、婚庆庆服服务务、、摄摄影影扩扩映服映服务务 l l 娱乐业娱乐业 ——室内室内娱乐业娱乐业 、休、休闲闲健身健身娱乐娱乐 活活动动 l l 商商业业服服务业务业 ——旅行服旅行服务务 l l 公共公共设设施管理施管理业业——游游览览景区服景区服务务 上海创意产业分类上海创意产业分类 * *分类标准依据分类标准依据“ “上海市创意产业中心上海市创意产业中心” ”对创意产业的分类对创意产业的分类 上海创意产业集聚区分类(授牌园区第一批)上海创意产业集聚区分类(授牌园区第一批) 研研发设计创发设计创 意意建筑建筑设计创设计创 意意文化文化传传媒媒设计设计咨咨询询策划策划创创意意时时尚消尚消费创费创 意意 田子坊田子坊√√ 8 8号号桥桥√√ 创创意意仓库仓库√√√ 天山天山软软件园件园√√ 传传媒文化园媒文化园√√√ 乐乐山山软软件园件园√√ 时时尚尚产业产业 园园√√√ 虹虹桥软桥软 件园件园√√ 工工业设计业设计 园园√√√ 旅游旅游纪纪念品中心念品中心√√√ 静安静安现现代代产业产业 园园√√√ 周家周家桥桥√√√ 文化文化创创意意产业产业 基基 地地 √√√ 设计设计 工厂工厂√√ M50M50√√√ * *红色标识为核心行业,绿色标识为主要行业(下同)红色标识为核心行业,绿色标识为主要行业(下同) 上海创意产业集聚区分类(授牌园区第二批)上海创意产业集聚区分类(授牌园区第二批) 研研发设计创发设计创 意意建筑建筑设计创设计创 意意文化文化传传媒媒设计设计咨咨询询策划策划创创意意时时尚消尚消费创费创 意意 卓卓维维700700√√ 昂立昂立创创意意设计设计 园园√√ 同同乐乐坊坊√√ 海上海海上海√√ 创创意意联联盟盟产业产业 园园√√√√ 25772577创创意大院意大院√√√√ X2X2数数码码徐徐汇汇√√√√ 建筑建筑设计设计 工工场场√√ 天地园天地园√√ 车车博博汇汇√√√ 德德邻邻公寓公寓√√ 合金工厂合金工厂√√√ 马马利印象利印象√√√ 尚街尚街LOFTLOFT√√√ 逸逸飞创飞创 意街意街√√√ 上海创意产业集聚区分类(授牌园区第三批)上海创意产业集聚区分类(授牌园区第三批) 研研发设计创发设计创 意意建筑建筑设计创设计创 意意文化文化传传媒媒设计设计咨咨询询策划策划创创意意时时尚消尚消费创费创 意意 东纺东纺 谷谷√√ 空空间间188188√√ 尚建园尚建园√√√ 旅游旅游纪纪念品念品设计设计 大大 厦厦 √√√ 智慧智慧桥桥√√√ 通利园通利园√√√ 创创邑邑· ·河河√√√ 创创邑邑· ·源源√√√ 数数娱娱大厦大厦√√√ 西岸西岸创创意园意园√√√√ 湖湖丝栈丝栈√√√ 老老场场坊坊√√√√ 绿绿地阳光园地阳光园√√√√ 优优族族173173√√√ 新十新十钢钢√√√ 研研发设计创发设计创 意意建筑建筑设计创设计创 意意文化文化传传媒媒设计设计咨咨询询策划策划创创意意时时尚消尚消费创费创 意意 华联创华联创 意广意广场场√√√ 9898创创意园意园√√ E E仓仓√√√ 尚都里尚都里√√ 外外马马路路仓库仓库√√√ 汇汇丰丰√√ 智造局智造局√√ 老四行老四行仓库仓库√√√√ 新慧谷新慧谷√√√√ 中中环滨环滨 江江128128√√√√ 孔雀园(在建)孔雀园(在建)√√ 静安静安创创意空意空间间√√√√ 时时尚品牌会所尚品牌会所√√√ 原弓原弓艺术仓库艺术仓库√√ 上海创意产业集聚区分类(授牌园区第四批)上海创意产业集聚区分类(授牌园区第四批) 研研发设计创发设计创 意意建筑建筑设计创设计创 意意文化文化传传媒媒设计设计咨咨询询策划策划创创意意时时尚消尚消费创费创 意意 物物华华园园√√ 建建桥桥6969√√ 金沙谷金沙谷√√ 文定生活文定生活√√√ SVASVA越界越界√√√√ 名仕街名仕街√√√√ 梅地梅地亚亚18951895√√√ 3 3乐乐空空间间√√√ 南南苏苏河河√√√ SOHOSOHO丽丽园园√√√ 古北鑫古北鑫桥桥√√ 第一第一视觉创视觉创 意广意广场场√√√ 临临港国港国际传际传 媒媒产业产业 园园 √√√ 上海创意产业集聚区分类上海创意产业集聚区分类 8 8号桥(建筑设计类)号桥(建筑设计类) X2X2(数码(数码 ITIT类)类) SVASVA越界(中小企业总部)越界(中小企业总部) 智造局(外包行业类)智造局(外包行业类) 筑园(建筑装修类)筑园(建筑装修类) M50M50(视觉艺术类)(视觉艺术类)天山时尚园(服装设计类)天山时尚园(服装设计类) 上海创意产业上海创意产业- -经典案例经典案例 8 8号桥号桥 项目原址:上海汽车制动器厂项目原址:上海汽车制动器厂 项目地址:建国中路项目地址:建国中路8 8号号 建筑规模:建筑规模:3000030000平(共平(共2 2期)期) 产业定位:建筑设计及室内设计行业产业定位:建筑设计及室内设计行业 代表客户:代表客户:HMAHMA、、SOMSOM设计公司设计公司 项目挂牌:上海第一批创意产业基地项目挂牌:上海第一批创意产业基地 企业背景:港资背景,原新天地团队黄翰鸿领导,股东内有香港企业背景:港资背景,原新天地团队黄翰鸿领导,股东内有香港 著名导演著名导演冼杞然冼杞然 其它信息:上海第一个以产业园性质经营的产业园区,是市政府其它信息:上海第一个以产业园性质经营的产业园区,是市政府 在上海打造创意产业园的示范项目,近期融资成功并在上海打造创意产业园的示范项目,近期融资成功并 着手继续发展创意产业园及购物中心管理项目的连锁着手继续发展创意产业园及购物中心管理项目的连锁 发展发展 X2X2 项目原址:上海亚华印刷机械厂项目原址:上海亚华印刷机械厂 项目地址:项目地址:茶陵北路茶陵北路 20 20 号号 建筑规模:建筑规模:1300013000平平 产业定位:产业定位: IT IT 数码数码 建筑设计建筑设计 媒体及艺术媒体及艺术 项目挂牌:上海第二批创意产业基地项目挂牌:上海第二批创意产业基地 企业背景:携程之力山投资及红衫基金企业背景:携程之力山投资及红衫基金 其它信息:徐汇区打造数码徐汇,着力支持的创意型数码园区其它信息:徐汇区打造数码徐汇,着力支持的创意型数码园区 智造局智造局 项目原址:上海紫光机械厂项目原址:上海紫光机械厂 项目地址:蒙自路项目地址:蒙自路169169号号 建筑规模:总建面积约建筑规模:总建面积约2.32.3万平米万平米 产业定位:现代化服务外包产业产业定位:现代化服务外包产业 项目挂牌:上海市第四批创意产业基地项目挂牌:上海市第四批创意产业基地 商业运营:上海史坦舍商务服务有限公司商业运营:上海史坦舍商务服务有限公司 项目租金:项目租金:4-74-7元元/ /平米平米/ /天天 其他信息:卢湾区被列为中国服务外包基地上海示范区,其他信息:卢湾区被列为中国服务外包基地上海示范区, 而智造局位于卢湾区政府着力打造推进的核心区域,是上而智造局位于卢湾区政府着力打造推进的核心区域,是上 海史坦舍商务服务有限公司投资、经营管理,卢湾区政府海史坦舍商务服务有限公司投资、经营管理,卢湾区政府 大力扶持的国际外包服务产业园项目大力扶持的国际外包服务产业园项目 。。 M50M50 项目原址:信和纱厂项目原址:信和纱厂 (信和棉纺厂、上海第十二毛纺厂、春明麻纺厂)(信和棉纺厂、上海第十二毛纺厂、春明麻纺厂) 项目地址:莫干山路项目地址:莫干山路50 50 号号 建筑规模:总建面积约建筑规模:总建面积约4.14.1万平米万平米 产业定位:视觉艺术、服装设计、广告影视产业定位:视觉艺术、服装设计、广告影视 代表公司:司马青工作室、谭行健工作室代表公司:司马青工作室、谭行健工作室 项目挂牌:上海第一批创意产业基地项目挂牌:上海第一批创意产业基地 开开 发发 商:上海纺控集团商:上海纺控集团 其他信息:民族纺织印染的兴起和发达区域,且开发商在纺织行业具其他信息:民族纺织印染的兴起和发达区域,且开发商在纺织行业具 有有 极深背景,借助此产业背景衍生的服装设计类创意业,并在市政府极深背景,借助此产业背景衍生的服装设计类创意业,并在市政府 的大力支持下,形成时尚艺术的设计中心。的大力支持下,形成时尚艺术的设计中心。 天山时尚园天山时尚园 项目原址项目原址::上海离合器厂上海离合器厂 项目地址项目地址:天山路:天山路17181718号号 产业主题:服装设计产业主题:服装设计/ /时尚艺术时尚艺术/ /品牌发布品牌发布 企业企业背景:中国服装设计师协会背景:中国服装设计师协会+ +东华大学服装艺术学东华大学服装艺术学 院院+ +长宁区政府共同建设长宁区政府共同建设 项目规模:项目规模:1000010000平方米平方米 项目租金:项目租金:2 2元元/ /平方米平方米/ /天天 项目功能:项目功能:创意办公创意办公+ +商务配套商务配套+ +会所会所 项目说明:项目以建设国际服装产业界的信息互动、专业设项目说明:项目以建设国际服装产业界的信息互动、专业设 计、品牌发布、产品研发、人才培计、品牌发布、产品研发、人才培 训等专业技能性发展平台训等专业技能性发展平台 为目标。为目标。 SVASVA越界越界 项目原址:上海金星电视机厂项目原址:上海金星电视机厂 项目地址:田林路项目地址:田林路140 140 号号 建筑规模:总建面积约建筑规模:总建面积约13.813.8万平米万平米 产业定位:多主题形态产业定位:多主题形态 项目挂牌:上海第四批创意产业基地项目挂牌:上海第四批创意产业基地 设计公司:阿特金斯设计公司:阿特金斯 产品功能:商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布产品功能:商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布 其他信息:其他信息:SVASVA越界是上海目前获得授牌的最大创意产业园之一,越界是上海目前获得授牌的最大创意产业园之一, 集休闲商业、创意产业、商务服务于一体,应漕河泾产业升级之势集休闲商业、创意产业、商务服务于一体,应漕河泾产业升级之势 而变,由上海锦和置业与而变,由上海锦和置业与SVASVA集团联手打造,将改造成为国际化时集团联手打造,将改造成为国际化时 尚商业综合街区。尚商业综合街区。 筑园筑园 项目原址:上海建材商城项目原址:上海建材商城 项目地址:宜山路项目地址:宜山路407407号号 建筑规模:总建建筑规模:总建3 3万余平米产业主题:时尚建材、创意生活万余平米产业主题:时尚建材、创意生活 项目挂牌:上海第二批创意产业基地项目挂牌:上海第二批创意产业基地 管理公司:上海尚建园管理公司(上海盛融投资有限公司;时尚生活中管理公司:上海尚建园管理公司(上海盛融投资有限公司;时尚生活中 心有限公司、上海建材总公司共同组建)心有限公司、上海建材总公司共同组建) 产品功能:办公、展示、特色零售、活动发布产品功能:办公、展示、特色零售、活动发布 其他信息:借助宜山路建材一条街的产业氛围及香港时尚生活中心的商其他信息:借助宜山路建材一条街的产业氛围及香港时尚生活中心的商 业运营管理能力,形成国际流行的创意家居生活用品和时尚建材的咨讯业运营管理能力,形成国际流行的创意家居生活用品和时尚建材的咨讯 平台,以及创意家居和建材的展示及商务洽谈中心,并成为国际时尚生平台,以及创意家居和建材的展示及商务洽谈中心,并成为国际时尚生 活环境的体验性场所活环境的体验性场所 。。 某一小类聚集性强(80%以上)聚集性弱(无明显聚集性) 创创意产业产业园区 2~3中类行业比例50%以上 建筑设计工场 筑园 东纺谷 M50 1933老场坊 上海时尚园 SVA越界 2577创意大院 市场份额 小市场主流 上海创意产业特性研究上海创意产业特性研究 ? 80%以上为纺织类研究、检测、 销售、设计等公司 ? 纺织研究所所在地,目前仍有相 关纺织行业背景 ? 95%以上企业为建筑设计类公司 ? 位于同济大学校区旁,借助于同 济的建筑设计底蕴及氛围 ? 90%企业为建筑、家居类公司; ? 处于宜山路建材一条街 筑园筑园(产业高度集中代表) 项目原址:上海建材商城项目原址:上海建材商城 项目地址:宜山路项目地址:宜山路407407号号 建筑规模:占地建筑规模:占地2.12.1万平米,总建万平米,总建3 3万余平米,万余平米,4 4栋栋2~62~6层建筑;层建筑; 一期一期1.91.9万平米,二期万平米,二期1.41.4万平米万平米 产业主题:时尚建材、创意生活产业主题:时尚建材、创意生活 产品功能:办公、展示、特色零售、活动发布产品功能:办公、展示、特色零售、活动发布 项目租金:项目租金:4~54~5元元/ /平米平米/ /天(办公)天(办公) 筑园 东纺谷 建筑设计工场 先天“基因”是决定园区产业聚集性强弱的关键 既是机会也是束缚 ? ?设计类为主,但无明确规划设计类为主,但无明确规划 ? ?总建面积约总建面积约3 3万平米万平米 ? ?多元化主题多元化主题 ? ?总建面积总建面积1010万平米万平米 SVA·越界 2577建筑大院 25772577创意大院创意大院(产业集中度一般的代表) 项目原址:中国人民解放军七三一五工厂项目原址:中国人民解放军七三一五工厂 项目地址:龙华路项目地址:龙华路25772577号号 建筑规模:总建面积约建筑规模:总建面积约4 4万平米万平米 产业定位:多主题形态产业定位:多主题形态 产品功能:商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布产品功能:商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布 租金报价:租金报价:3~43~4元元/ /平米平米/ /天(办公)天(办公) 缺乏先天条件、受体量影响 市场优胜劣汰形成的多主题 产业无聚集性! 行业有何特征? 聚集性强弱仅是一种表现形式 并不直接体现经营好坏 尚街Loft 主题定位:“科技与时尚” 入驻企业:欧莱雅中国、魔方投资、地铁传媒、彤悦网络、炫贝传媒、蝶亿公关、智动传媒 、观宏咨询、百威中国…… *主题定位为该项目官方对外发布的定位方向(下同); 红色标识为符合该主题定位行业,绿色标识为不符合该主题定位但属于创意产业行业,蓝色标识为非创意产业行业。(下同) 2577设计大院 主题定位:创意设计为核心,建成市场服务、人才交流、设备交易和展示发布4个基础平台 入驻企业:上海东方文化发展中心、上海精文投资有限公司、上海美术家协会、德国Fox Retail Group 设计展示、Blog bus网络、Sun Power城市规划设计…… 上海创意产业行业特性研究上海创意产业行业特性研究 创邑·河 主题定位:多媒体产业、环境艺术设计、影视广告设计制作、视觉艺术、动漫、游戏软件设 计等企业,将数字技术这一理念引入创意产业的新型企业,共同为“数字长宁”增加新的理念 。 入驻企业:紫禁之巅广告、超前多媒体、极成装潢、永远企业、香港风车、回唐广告、飞弋 设计、林明弘工作室、飞来飞去多媒体…… 8号桥 主题定位:汇集与创意相关的各行各业,并且不断发展,衍生。无论是建筑设计,园区规划 还是活动策划,创造最新的创意园区模式。 入驻企业:SOM、HMA、沃鹰资本、凯达环球建筑、卉洲服饰、意讯装饰设计、唯晶信息科 技、游龙民间艺术中心、PPS数字后期制作、峻桦广告、伟灏贸易、工业开发区招商中心 …… 创邑·源 主题定位:多媒体技术,数码长宁 入驻企业:可·当代艺术中心、蓝雪数码科技、宇洋建筑设计、圣沣设计、盛阳广告、卡通派 数码、拉贝家具、飞酷数码、广告海…… X2数码徐汇 主题定位:以数字娱乐内容供应商为服务对象,打造数码娱乐供应商产业链 。 入驻企业:红杉基金、科集信息技术、锋芒信息技术、尚谷科技、湃诺建筑设计、源诚文化 、辰光公关咨询 …… 智造局 主题定位:国际服务外包产业园 入驻企业:埃特公关咨询、帝欧咨询、集博投资、禾美堂企业形象设计、弘诚良行投资、奥 派景观设计、宝路电子、中侨会展…… 田子坊 主题定位:中西方的文化交融碰撞的艺术街 。 入驻企业:杰米陶艺工作室、古着服饰、汉源文化尔冬强艺术中心、酷卡互动 、摩克室内设 计咨询、lST建筑室内设计、奇圣电脑科技、世大信息咨询有限公司 …… 创邑·河 创邑·源 周家桥创意基地 X2数码徐汇 尚街Loft 八号桥 智造局 设计工厂 2577设计大院 ……… 符合定位行业 创意产业外行业 不符合定位 属于创意产业行业 构成主体 分布分散分布分散 分布分散,无明显聚集性,地段对其 影响不是主要影响因素 产业发散产业发散 产业无明显聚集性,不直接体现经营 好坏程度 行业离散行业离散 有主题概念,但行业无鲜明限制,市 场自由组合为主 上海创意产业市场表现上海创意产业市场表现 常规企业 制造、贸易、航运等 创意企业 设计、传媒、IT信息 租金敏感度高,即使老厂房改造成 创意产业园,仍然难以规避地段和 建筑的劣势,而放弃选择本案 租金敏感度低,一旦老厂房改造成创意 产业园,满足企业对于空间和环境的需 求,租金将不成为其考量的首要条件 价值不能 得到认可 可以实现 产品价值 客户对创意园区的认识客户对创意园区的认识 创意产业园 PK 常规办公楼 地段 建筑 聚集 办公价值三要素 产品判别产品判别 地段 商务敏感度不高 非商务聚集区亦可 商务敏感度较高 成熟商务区认可度 高 ……创意产业园常规办公楼 创意产业园的地段因素对物业价格的影响 较普通写字楼相比有所弱化 内环内 静安现代产业园 2.5~3元/平米/天 内环外 2577创意大院 3.5~4元/平米/天 地段并不能阻碍创意产业园对企业的吸引力 相同区域内的X2 与之俊大厦 建筑 外部形象富含创意动感 内部LOFT空间充满想 象 强调自由灵性 外立面商务感浓厚 内部格局标准划一 注重硬件品质 ……创意产业园常规办公楼 创意产业园以激发企业员工灵感创造价值 常规办公楼通过硬件品质提升企业形象 1933老场坊 项目原址:项目原址:上海工部局宰牲场上海工部局宰牲场 项目地址:项目地址:虹口区沙泾路虹口区沙泾路1010号号 建筑规模:总建面积约建筑规模:总建面积约3 3.17.17万平米万平米 产业定位:设计类相关产业产业定位:设计类相关产业 设计设计师师::巴尔弗斯巴尔弗斯 产品功能:商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布产品功能:商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布 项目特点:产品极具奇特性及稀缺性项目特点:产品极具奇特性及稀缺性 项目租金:项目租金:$1.0$1.0元元/ /平米平米/ /天起天起 依靠独特的产品形态创造并提升价值 聚集 提供平台 自发形成内聚 新兴的办公模式 依托外部 形成行业外聚 传统的办公模式 … … 创意产业园常规办公楼 创意产业园更多的是依托同类型企业自发整合,达到聚集效应。 而常规办公楼一定要依靠外部条件才能达到聚集,不受掌控 集聚形式:以画家为代表,自发形成的视觉艺术设计为中心的集合集聚形式:以画家为代表,自发形成的视觉艺术设计为中心的集合 代表公司:司马青工作室、谭行健工作室代表公司:司马青工作室、谭行健工作室 M 50 创意产业园项目创意产业园项目 常规办公楼项目常规办公楼项目 产业定位:钢铁贸易企业集群产业定位:钢铁贸易企业集群 项目特点:依托宝山钢铁产业,汇聚已有的钢材贸易企业,并依项目特点:依托宝山钢铁产业,汇聚已有的钢材贸易企业,并依 托发展商的产业背景资源获得成功托发展商的产业背景资源获得成功 钢领 地理位置条件不佳 挑高/挑空是优势所在 聚集可以通过自身形成 1 2 3 创意产业园创意产业园 常规办公楼常规办公楼 地段敏感度较低 地段敏感度较高 建筑强调空间环境 建筑注重立面设备 凭借内部集聚 体现价值 依靠外部聚集 形成价值 园区特性比较园区特性比较 区隔二者的可控客观条件:产品因素 挑高老厂房独栋单体建筑 本案产品形态 AB 常规多层建筑 D 首层具有挑空条件的 多层建筑 C 项目产品形态分析项目产品形态分析 产品形态 创意办公 常规办公 区域办公市场调研 1.1.项目周边项目周边 √ √ 2.2.四平路沿线四平路沿线 √ √ 3.3.五角场周边五角场周边 √ √ 4.4.控江路沿线控江路沿线 √ √ 5.5.同济周边同济周边 √ √ 6.6.大柏树大柏树 × × 7.7.四川北路沿线四川北路沿线 × × 4 3 6 1 2 5 7 区域办公楼分布区域办公楼分布 项目名称项目位置 租金 (元/m2/天) 售价 (元/ m2) 海运大厦长阳路眉州路1.5-28800 中通大厦长阳路黄兴路1.2-1.5- 龙泽大厦宁国路长阳路1.5-1.810500 上海国际家纺家饰中心宁国路平凉路——16000 大家纺创意天地平凉路黄兴路1.6-2.5— 15% 10% 30% 15% 30% 家纺类 医药类 城建类 航运类 其他 区域内办公企业行业分类 ? 区域办公氛围较弱,多数为乙级办公楼标准,产品陈旧,配置较差 ? 部分写字楼有明确的行业要求且不对外招租,如城建大厦、远洋运输公司大厦等 ? 区域存在较多的老式商住两用楼,此类物业的入驻企业无明显分类 项目周边市场项目周边市场 项目名称项目位置 租金 (元/m2/天) 家纺大厦四平路临平北路2.8-3 上海商贸大厦四平路临平北路2.5-3 盛泰国际大厦四平路临平北路2.8-3.3 埃力生轻工国际大厦四平路临平北路2.2-3 区域内办公企业行业分类 ? 区域内物流行业聚集性相当明显,其中上海商贸大厦尤为明显,物流行业入驻企业达到80%以上 ? 受产品品质和区位条件影响,租金承受能力有一定提高 15% 10% 5% 60% 10% 贸易类 家纺类 建筑类 物流类 其他 四平路沿线市场四平路沿线市场 项目名称项目位置 租金 (元/m2/天) 售价 (元/ m2) 上海平盛大厦淞沪路政通路2.2-2.515000 沪东金融大厦淞沪路正通路2.3-2.5— 杨浦孵化基地邯郸路国定路1.8~2.2— 富庆国定大厦四平路国定路2.2-2.815500 复旦科技创业园四平路国泰路2.8-3.317000 20% 10% 40% 15% 15% IT科技类 贸易类 教育培训 设计咨询 其他 区域内办公企业行业分类 ? 区域产品多数为近年新增供应,产品品质有明显提升,且区位条件较好,租金水平有所提高。 ? IT、软件、生物能源、知识外包等高科技企业在数量上占相对优势。 ? 上述行业所能承受的租金水平明显处于区域中的较高水平。 五角场周边市场五角场周边市场 项目名称项目位置 租金 (元/m2/天) 上海信息大厦控江路江浦路1.4-1.8 卫百辛大厦控江路鞍山路2.2-2.4 国中大厦大连路控江路1.4-2 海上海大连路飞虹路3.5~3.8 15% 25% 35% 10% 15% 贸易类 IT信息类 建筑类 教育咨询 其他 区域内办公企业行业分类 ? 卫百辛大厦内的建筑行业企业高达85% ? 上海信息大厦则有60%以上企业从事信息技术行业 控江路沿线市场控江路沿线市场 项目名称项目
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本文标题:上海第四制药厂改造(创意产业)项目整体报告(291页)
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