皮匠网

世联行:养老地产专题研究(153页)世联行:养老地产专题研究(153页)

收藏

编号:20190328101353239794    类型:共享资源    大小:7.58MB    格式:ZIP    上传时间:2019-03-28
  
25
皮蛋
关 键 词:
世联行 养老 地产 专题研究 153
跳过导航链接。
折叠 世联行:养老地产专题研究153页.zip世联行:养老地产专题研究153页.zip
世联行:养老地产专题研究.pdf

资源目录

文件预览区

资源描述:
养老地产专题研究养老地产专题研究 2014年12月3日 内部流程文件 小组成员:成容容、李广坤、吴辉翔、郭玉洁 PART 1 PART 2 知识回顾知识回顾 市场追踪市场追踪 报告结构报告结构 2 3 一、知识回顾一、知识回顾 从养老背景、开发模式、盈利模式及产品设从养老背景、开发模式、盈利模式及产品设 计方面对前期知识回顾计方面对前期知识回顾 4 我国于我国于20132013年老龄人口已达到年老龄人口已达到2 2亿,未来老龄化程度还在不断加亿,未来老龄化程度还在不断加 速速 ?20世纪50年代第一次生育高峰出生 人口相继进入老年,“十二五”期间我 国60岁以上老年人口年均增长年均增长800800万以万以 上,总量将突破上,总量将突破2 2亿。亿。 ?截至2013年末,中国内地已有2亿60 岁以上老人,6060岁以上老年人占总人岁以上老年人占总人 口的口的14%14%。。 ?从2001年到2020年间,我国将经历 一个快速老龄化阶段,年均增长速度达年均增长速度达 3.28%3.28%。。 ?据联合国统计分析,从2051年到 2100年间,迎接我国的将是稳定的重重 度老龄化阶段,全国老年人口规模将达度老龄化阶段,全国老年人口规模将达 到峰值到峰值4.374.37亿。亿。 12600 27200 10.33 31.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 60岁及以上老年人口数量(万) 60岁及以上老年人口比重(%) 2000年 — 2050年中国60岁及以上老年人口 按照国际标准,65岁以上人口占总人口 的7%或者60岁以上人口占总人口10% 以上时,即为老龄化社会 养老背景养老背景 5 中国养老市场的八字真相:“未富先老”“未老先衰”中国养老市场的八字真相:“未富先老”“未老先衰” ?世界范围看,德国、法国、英国等发达国 家进入老龄化时,人均GDP在1~31~3万美元之万美元之 间间,而我国刚超过55005500美元,美元,差别甚大; ?现有养老制度仅局限于城镇,只能顾及全 国1/4的老年人口,养老金也很少,需今后 逐步建立城乡统筹的养老制度逐步建立城乡统筹的养老制度; ?同时退休年龄人口与就业人员之比将从目 前的1:6,到本世纪中可能变为1:2,养 老金存在的巨额隐性缺口 进入老龄化时GDP 发达国家 中国 1~3万美元 刚超过5500美元 健康 31% 小毛病 46% 随时照顾 19% 专业看护 4% 约约65%65%的老人身体某些机能不佳或慢性病的老人身体某些机能不佳或慢性病 ? 北京某养老项目调研中,65%(455 份问卷,2013年4月)老人身体都 存在或多或少健康方面困扰 养老背景养老背景 6 针对日益紧迫的养老问题,国家政策频出,鼓励加快发展养老事针对日益紧迫的养老问题,国家政策频出,鼓励加快发展养老事 业业 建设部关于《《城城 市道路和建筑无市道路和建筑无 障碍设计规范障碍设计规范》》 规范为老年人服 务的基础设施建 设和与老年人生 活密切相关的无 障碍设施建设 民政部公布民政部公布《《关于支持社会力量兴办关于支持社会力量兴办 社会福利机构的意见社会福利机构的意见》》 一、支持社会办福利机构的重要意义 二、支持社会办福利机构的基本原则 三、制定优惠政策,抓好政策落实, 支持社会办福利机构的发展 四、多渠道、多形式筹集资金,支持 社会办福利机构的发展 五、发挥职能作用,维护社会办福利 机构的合法权益 中国老龄委出台中国老龄委出台《《老老 龄事业发展“十一龄事业发展“十一 五”规划五”规划》》 一、继续建立健全老 龄政策法规体系 二、不断健全和完善 老年社会保障体系 三、加快构建养老服 务体系 四、努力丰富老年人 精神文化生活 《《全国民办养老机全国民办养老机 构和涉老服务组织构和涉老服务组织 自律公约自律公约》》 《《社会养老服务体社会养老服务体 系建设“十二五”系建设“十二五” 规划规划》》 《《老年人权益保障法老年人权益保障法》》 《《养老机构设立许可办养老机构设立许可办 法法》》 《《养老机构管理办法养老机构管理办法》》 《《老年人能力评估老年人能力评估》》 (征求意见稿)(征求意见稿) 《《老年人居住建筑设计老年人居住建筑设计 规范规范》》(征求意见稿)(征求意见稿) 2000 2001 2005.3 2005.12.15 2006.3 2006.9 2007.12 2008.1 2010 2013 民政部《《关于开展养关于开展养 老服务社会化示范活老服务社会化示范活 动的通知动的通知》》 省级民政部门要在试 点的基础上,树立典 型,命名一批养老服 务社会化示范区 (市)和养老机构示 范单位; 《《关于加快发展养老服务业的意关于加快发展养老服务业的意 见见》》 一、进一步发展老年社会福利事 业 二、大力发展社会养老服务机构 三、鼓励发展居家老人服务业务 四、支持发展老年护理、临终关 怀服务业务 五、促进老年用品市场开发 六、加强教育培训,提高养老服 务人员待遇 民政部转发财民政部转发财 政部、国家税政部、国家税 务总局关于老务总局关于老 年服务机构有年服务机构有 关税收政策的关税收政策的 通知通知 9 9月月1313日发布日发布《《国务院关于加国务院关于加 快发展养老服务业的若干意快发展养老服务业的若干意 见见》》 明确目标:到明确目标:到20202020年,全面年,全面 建成以居家为基础、社区为建成以居家为基础、社区为 依托、机构为支撑的,功能依托、机构为支撑的,功能 完善、规模适度、覆盖城乡完善、规模适度、覆盖城乡 的养老服务体系。的养老服务体系。 1 10 0月月1616日日发布发布《《国务国务院关于院关于 加快发展健康服务业加快发展健康服务业的若干的若干 意见意见》》 《《关于加快实关于加快实 现社会福利社现社会福利社 会化的意见会化的意见》》 制定出台促进 老年社会福利 事业发展的优 惠政策;把养 老服务尤其是 “三无对象” 和低保对象的 养老服务提到 工作议事日 程。 养老背景养老背景 7 养老机构分析:目前以公办体制的敬老院、养老院养老为主,市养老机构分析:目前以公办体制的敬老院、养老院养老为主,市 场化运作的养老方式仅处于起步阶段场化运作的养老方式仅处于起步阶段 市场现状市场现状 公办体制公办体制 由各地民政局管理的养 老机构,投资建设由国家 财政全额拨款 ?省级养老院 ?市级养老院 ?区级养老院 ?社区养老院 民办体制民办体制 由民办单位(个人)投资 开发,或社会福利基金投 资建设的颐养中心 ?北京太阳城中心 ?上海亲和源 ?杭州金色年华 仅一线成熟出现个别民办养老机构仅一线成熟出现个别民办养老机构 ? 优劣势分析优劣势分析 ? 优势:优势:政府投资,稳定性强, 社会福利享受较多,价格便宜 ? 缺点:缺点:规模小,环境差,设备 落后,供不应求 ? 优劣势分析优劣势分析 ? 优势:优势:规模大,居住环境较好, 配套设施相对齐全,服务好 ? 缺点:缺点:收费较高,长期运营情况 不确定性,中国市场处于起步阶 段,成熟度不够 8 养老客户分析:养老客户分析:2020- -40S40S仍然是现阶段的养老主体,群体的生活观仍然是现阶段的养老主体,群体的生活观 念和经济能力导致了现状市场化养老的不成熟念和经济能力导致了现状市场化养老的不成熟 市场化养老不成熟市场化养老不成熟 01.01.养老主体养老主体 ?20~4020~40年代年代,现阶段年 龄在60~80岁之间为老 年人为主要人群 02.02.生活观念生活观念 ?经过了战争年代的 人,在生活观念上比 较守旧 ?生活环境要求不高, 性格质朴、比较节约 03.03.经济能力经济能力 ?退休金在1000元左右 ?基本上有自己的老还建 房,不过都给到子女 养老人群:养老人群: 通过65~75岁现在入住 主要群体年龄推算,可 以看出现阶段的客户是 20~40年代的人 经济支付能力低经济支付能力低 由于退休时工资整体水 平均较低,多为7.8百左 右,经过几年的增长幅 度目前仅达到1000元左 右,经济能力有限 生活观念生活观念 整体而言是一群节俭、 消费注重实用功能、不 盲目追随流行、不易受 外来文化影响、对流行 资讯吸收程度低且偏离 现代都市生活习惯 ?客户访谈:客户访谈: ?“我们40年代出生的人现在 最小的已经60多岁了。” 杭州市社会福利中心 ?客户访谈:客户访谈: ?“我们早就没工作了,退休金很少, 基本上都是靠子女给钱,像我们那个年 代每家最少4个孩子,现在年纪大了只能 靠孩子养了。” 杭州第二社会福利院——蔡奶奶 ?客户访谈:客户访谈: ?回顾我们这代人,什么运 动和政策都给我们碰上 了。我们的童年时代是父 母在战争年代中给我们带 大的,为了躲避战争,生 活又不能安拧,那简之不 是人过的日子,所以我们 现在觉得能吃饱、穿暖, 有房子住就很好了。 夏 老师 市场现状市场现状 9 老年住宅的长期“试水”让市场甚感乏力,造成老年住宅建设量老年住宅的长期“试水”让市场甚感乏力,造成老年住宅建设量 不足,有市场影响力的项目并不多见,属于品牌空白期阶段不足,有市场影响力的项目并不多见,属于品牌空白期阶段 市场现状市场现状 在售在售 基本建成基本建成 20012001年年4 4月开工月开工 19981998 19991999 20002000 20012001 20022002 20032003 20042004 20052005 20062006 20072007 20082008 20092009 20102010 亲和源一期占 地125亩,总 建筑面积近10 万平米,投资 逾5亿元 北京太阳城占 地面积623亩, 总建筑面积30 万平米,历经7- 8年的建设时间 项目论证项目论证 20062006年年4 4月开工月开工 20082008年年5 5月开园月开园 在售在售 “就我对老年住宅的了解,现 在市场上有名气的项目并不多 见,就是上海亲和源和北京的 两个太阳城,一方面反映了市 场化开发有难度,同时现在这现在这 个空白期阶段也是企业建立养个空白期阶段也是企业建立养 老品牌的最佳时期”老品牌的最佳时期” ——万泰地产王总 上海亲和源:从03年到08年开园历时5年 北京太阳城:从项目论证到基本建成耗时10年 20032003年开始运作年开始运作 20042004年销售年销售 10 知名开发商纷纷开始研发老年住宅产品,以大社区中的小规模细知名开发商纷纷开始研发老年住宅产品,以大社区中的小规模细 分的模式试水市场降低开发风险,更多体现在产品的适老化设计分的模式试水市场降低开发风险,更多体现在产品的适老化设计 上上 市场现状市场现状 ?2010年5月,绿城蓝庭推出陶院1号楼—— 颐养公寓(老年公寓),社区内有1200平米 社区健康服务中心、老年大学、社区健康促 进中心、老年食堂、老年活动中心等专属配 套; ?2014年4月,绿城推出乌镇雅园,将“学院 式养老”的概念模式付诸于实践,成为中国 首个学院式养生养老典范之作。 ?万科第一个老年项目于2006年下半年在天津 上市,规模约为2-3万平米; ?2009年11月,郁亮表示万科未来将加大持 有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物 业、酒店及商业配套等多种物业类型; ?2013年5月,万科推出全新养老项目随园嘉 树,两个月两开两罄,大受追捧。 老年大学挂牌老年大学挂牌 万科随园嘉树万科随园嘉树 11 目前目前业内有关于养老地产开发的业内有关于养老地产开发的五种类型十五种模式的五种类型十五种模式的 总结,但是这些模式都是根据简单的条件罗列出来的,总结,但是这些模式都是根据简单的条件罗列出来的, 不具有实际指导意义不具有实际指导意义 与社区 共同建 设 与相关 设施并 设 以其他 方式转 型 与国际养老 专业品牌接 轨 ?专门建设养老社区(健康型、连续照护型) ?新建居住区中同时开发养老社区 ?普通社区中配建各类养老产品 ?成熟社区周边插建多功能老年服务设施 ?老人公寓与商业设施并设 ?老年设施与医疗机构并设 ?老年设施与幼儿园并设 ?老年设施与教育机构并设 ?在旅游风景区开发养老社区或老年住宅 ?引入外资,建世界型连锁老年设施 ?与国际知名养老品牌共同开发,引进管理模式 ?与服务业结合,将原有优势注入养老地产 ?与保险业结合,利用险资投资养老地产 ?利用独有资源转型开发养老地产 ?盘活旧有资产,改造为老年设施 与旅游产 业结合 世联总结了四种符合国内市场环境的养老地产世联总结了四种符合国内市场环境的养老地产 开发模式,并已经实际运用,更具有指导意义开发模式,并已经实际运用,更具有指导意义 模式一:隔代 亲情社区开发 模式 模式二:会员 制医养综合体 模式 模式三:养生 目的地模式 模式四:健康 诊疗驱动的投 资物业模式 四种开发模式四种开发模式 本项 目条 件 本项目开发模式 开发模式开发模式 世联总结了四种符合国内市场环境的开发模式原型,可结合项目世联总结了四种符合国内市场环境的开发模式原型,可结合项目 本身,探寻符合具体项目的开发模式本身,探寻符合具体项目的开发模式 12 一次性收入与长期性收入相结合,收入来源包括地产租售收入、一次性收入与长期性收入相结合,收入来源包括地产租售收入、 物业管理和养老服务收入以及衍生品开发收入物业管理和养老服务收入以及衍生品开发收入 盈利模式盈利模式 医疗护医疗护 理收费理收费 类产权类产权 销售销售 月租赁月租赁 配套设施配套设施 收费收费 健康健康 衍生品开发衍生品开发 尊老公寓产品:尊老公寓产品: ?与周边的高校合作,为社区的退休知识分子提 供重返讲台、传道授业的机会,充分发挥余热 物业管理服务:物业管理服务: ?考虑老年人心理特征,可以实现高标准高收费 ?日常物业管理费用,按物业建筑面积收取;专 业物业服务内容,专项收取;配套设施使用费, 按会员制收费或者使用次数收取 衍生品开发:衍生品开发: ?专业健康课程、营业保健品、老龄专业护理用 品展销 盈利构成 一次性收入来源 ?养老公寓的类产权销售收益 ?租赁项目的出租收益 ?配套设施的经营收益 长期性收入来源 13 养老机构主要有六种无产权型盈利模式养老机构主要有六种无产权型盈利模式: :倒按揭、会员制、互换倒按揭、会员制、互换 使用权、转让使用权、投资反本、押金使用权、转让使用权、投资反本、押金+ +租金租金 盈利模式盈利模式 2、会员制 6、押金+租金 5、投资返本 4、转让使用权 3、互换使用权 盈利模式 1、倒按揭 ?对于这种没有分割产权的老 年性公寓,在中国现行的情况 模式之下,经济条件尚未成熟 ,市场环境尚在培养,市场认 可度尚不可看好,我们必须在 盈利模式上有所创新才能寻找 到出路,具体来讲,就是要注 意到: ?首先如何变相的将使用权无 限期的销售下去, ?其次是如何在价格定位上让 老百姓认同 14 国外成熟的以房养老模式,通过反向抵押的方式获得资金,提高国外成熟的以房养老模式,通过反向抵押的方式获得资金,提高 老年生活的质量老年生活的质量 倒按揭倒按揭 ?倒按揭又叫住房反向抵押,在国外兴起只 有一二十年时间,发展最成熟的是美国。人 们把房产抵押给某个金融机构,按月领钱用 于养老,辞世后住房由金融或保险机构收回 ?倒按揭贷在美国叫住房现金转换 计划,贷款对象是62岁以上的老 年人,房子抵押给银行或专门的 倒按揭公司,然后每月领取生活 费。具体数值同房产的价值和该 机构对此人的寿命预期相关,一 旦确定就不可更改,双方要承担 中间风险 美国模式美国模式 ?60岁以上的老年人把房子抵 押给有政府背景的公益性机构 ,由公益性机构一次性或分期 支付养老金,老人去世时产权 由这些机构处理,“剩余价值 ”即房价减去已支付的养老金 总额交给其继承人 新加坡模式新加坡模式 盈利模式盈利模式 ——倒按揭倒按揭 15 存在的原因(国外)存在的原因(国外) 老年客户 1 1 2 2 3 3 4 4 解决养老资金来源 减轻子女负担 避免高额遗产税 改善生活质量 金融机构 房屋产权的获得 房产增值收益 1 1 2 2 ?倒按揭贷款购房的盈利模式在一定程度上,比较适合较为独立的老人,对 消费理念水平也有着较高的要求,同时对商业金融机构的要求也比较高 盈利模式盈利模式 ——倒按揭倒按揭 16 阻碍因素(中国)阻碍因素(中国) 房产留给子女的传统观念 房产质量普遍参差不齐 土地使用权期限只有70年 住宅价值未来缩水可能 盈利模式盈利模式 ——倒按揭倒按揭 17 俱乐部入会方式演变而来,用入会的方式提高入住门槛,目前国俱乐部入会方式演变而来,用入会的方式提高入住门槛,目前国 内中高档老年公寓主要营运模式内中高档老年公寓主要营运模式 盈利模式盈利模式 ——会员制会员制 通常的会员制模式通常的会员制模式 中国式会员创新模式中国式会员创新模式 ?以出租为主要经营方式,收费 水平要比福利型养老机构的收 费水平高,具备自己的医疗服 务人才。入住者通常需要交纳 一定数额的入会费,每月交纳 少量的管理费。管理机构通过 专业护理提高收费水平获取利 润,国外的专业管理机构一般 将押金进行投资以谋取利润, 具有寿险公司的经营性质 ?根据中国传统的消费习惯和置 业惯性,上海亲和源对会员制 模式采取了创新,增加了记名 会员制盈利模式,在交纳一定 数额的入会费购得会员卡,每 月交纳一定的管理费的基础上 ,记名会员卡可以继承和转让 ,根据实际经营状况,这种模 式相对于非记名会员制度来讲 ,更容易被中国市场接收 18 会员制制定方式多样化,通过会籍购买开发商前期能快速回现,会员制制定方式多样化,通过会籍购买开发商前期能快速回现, 现阶段为国内养老机构普遍接受采用的盈利方式现阶段为国内养老机构普遍接受采用的盈利方式 会员制模式会员制模式 入住老人可根据入住老人可根据 自身条件和需要自身条件和需要 选择合适付费方选择合适付费方 式,入会后可享式,入会后可享 受会员服务受会员服务 开发商可设置多开发商可设置多 种入会方式,吸种入会方式,吸 引不同经济条件引不同经济条件 的老人入住,获的老人入住,获 取大量资金取大量资金 盈利模式盈利模式 ——会员制会员制 19 会员制设计方式多样,可以通过会籍价值属性、物业价值绑定、会员制设计方式多样,可以通过会籍价值属性、物业价值绑定、 使用周期限制以及其他会籍权益捆绑四个维度进行设计使用周期限制以及其他会籍权益捆绑四个维度进行设计 1 2 3 4 4 价值属性捆绑:价值属性捆绑:通常分为记名 卡与不记名卡,通过会员卡价 值属性以及会籍可否转让划分 分会员 物业价值捆绑:物业价值捆绑:按照使用物 业面积的不同划分不同的会 员等级 会员制方式会员制方式 使用周期捆绑:使用周期捆绑:按照会员卡使用年限, 划分不同的会员等级。通常选用的年限 为3年期、5年期、10年期或15年期。 值得指出的是,会员卡的使用年限越 短,对于开发商的盈利情况越好 其他权益捆绑:其他权益捆绑:此种方式 可以根据会员卡的不同, 会员可享受不同的服务。 如保健类康复服务、休闲 消费服务、养老居住服务 和物业使用服务 盈利模式盈利模式 ——会员制会员制 20 一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发,将既得一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发,将既得 利润作为按股分红的经营模式利润作为按股分红的经营模式 盈利模式盈利模式 ——押金押金+管理费管理费 投资回投资回 收周期收周期 长长 租期分散租期分散 非一次性非一次性 付清付清 1 1 2 2 3 3 21 在国内传统养老院、敬老院采用较多在国内传统养老院、敬老院采用较多 押金+管理费 大陆模式 台湾模式 高押金 + 低管理费 低押金 + 高管理费 少量押金 + 管理费 较高额度 押金 + 管理费 金色年华公 寓,朝南双 人间入住押 金10万每套 淡水润福生活 新象馆,押金 480-600万, 月管理费9720 元 奇岩居,单 人房押金15 万,管理费 3.5万每月 杭州市社会福 利中心,入院 押金2000元 盈利模式盈利模式 ——押金押金+管理费管理费 22 主要针对有房老人,通过互换使用权,老年人以原房屋的使用权主要针对有房老人,通过互换使用权,老年人以原房屋的使用权 价值获取老年公寓的使用权价值获取老年公寓的使用权 盈利模式盈利模式 ——互换使用权互换使用权 老人对已有住房通过价格评估,确 定自有房屋的租赁价格,房屋交由 开发商租赁运作。 开发商确定老年公寓使用权价格 多退少补多退少补 老年住户 开发商 1、降低老年公寓经济负担 2、不丧失继承人对房屋的继承权 降低入住门槛,扩大客户群体, 但增加互换的管理难度,承担空 置风险 23 根据买卖不破租赁原则,转让固定年限使用权根据买卖不破租赁原则,转让固定年限使用权, ,是资金快速回笼是资金快速回笼 和项目运营的理想模式之一和项目运营的理想模式之一 在固定年限内(20年内),使用权在使用权人 死亡后,可以由与死者的有能力提供使用费的 近亲属继续使用,但应重新签订使用合同,所 有权人也可以调整使用权人。 快速回笼资金 盈利模式盈利模式 ——转让使用权转让使用权 24 能实现房屋价值的最大化,让开发商短时间内筹集到大量资金能实现房屋价值的最大化,让开发商短时间内筹集到大量资金 盈利模式盈利模式 ——投资反本投资反本 入住 老年住宅老年住宅 老年住老年住 宅机构宅机构 老年住户老年住户 期满收回 每年返还现金 提供使用权 交纳购房款 ?北京太阳城投资返本入住:入住年 龄为60岁以上的健康老年人,一次性 支付100%的房款。自入住的第二个 月起,开发商每月等额向老人偿还入 住本金。如果老人在20年内不幸去世 ,开发商将一次性偿还所剩本金;如 果老人健康长寿,在太阳城生活超过 20年,则不再支付入住房款,可在太 阳城终身居住 入住老人生活环 境得到改善,每 月返还款项可自 由支配养老,继 承人则可以收回 房产部分本金 开发商可以短期 内筹集到大笔资 金,用于项目的 后续开发建设。 开发商收回房产后,再次以返 本入住的方式推出,重复利 用,房屋的价值将远远大于一 套正常销售的房屋价值。 25 六种无产权盈利模式优劣势六种无产权盈利模式优劣势 模式模式 优势优势 劣势劣势 目前在中国情况目前在中国情况 倒按揭倒按揭 入住老人极大改善生活质量 ,养老机构可获得房产 利率不确定、房价波动等均 让入住老人和养老机构面临 一定风险 与中国的敬老传统、继承家 产观念等不相容,国内行业 不成熟,进展缓慢,接受度 低 会员制会员制 开发商和入住老人可选择多 ,开发商能筹集到大量资金 高额的入会费提高入住门槛 国内颐养院型养老机构普遍 采取会员制模式,市场接受 度好 押金押金+ +管理管理 费费 较高额度的押金能为开发商 筹集大笔资金;较高管理费 增强开发商盈利能力 较高押金提高入住门槛;较 高管理费增加居住成本 台湾多采用押金+管理费模式 ,大陆传统养老院多采用此 种方式 互换使用互换使用 权权 降低入住门槛 操作复杂,市场知晓度不高 国内较少养老机构采用 转让使用转让使用 权权 迅速回笼资金 在继承和转让上,受到政策 法规的约束,市场的认同度 也受到一定的影响 受到20年最长租赁期的限制 ,目前使用不多。 投资返本投资返本 开发商短时间内可以筹集到 大笔资金 对入住老人经济能力要求高 ,同时开发商的经营状况也 存有变数 国内较少养老机构采用 盈利模式盈利模式 26 一居室:面积约一居室:面积约6060平米,主功能空间全南向景观面,双开间阳平米,主功能空间全南向景观面,双开间阳 台设计,且考虑户型拼合台设计,且考虑户型拼合 产品设计产品设计 ——基本户型基本户型 设计要点设计要点:: ?为保证老年人使用的舒适性, 设计中注意争取较大南向面宽和较大南向面宽和 较小进深较小进深,使起居室、卧室、厨 房采光充足; ?服务阳台与起居室阳台连通服务阳台与起居室阳台连通, 在较小的套型中形成连贯便捷的 动线,对老人洗晾衣、种植花 卉、晒太阳等均有益处; ?设置较大的衣帽储藏间较大的衣帽储藏间,必要 时可改为保姆间,满足不同阶段 老年人对储藏或照护的需求; ?卧室 空间大小、家具布置满足 老人各自生活需求。 27 两居室:主卧室南向景观面,建议南向阳台设计,小房间可做弹两居室:主卧室南向景观面,建议南向阳台设计,小房间可做弹 性空间使用性空间使用 设计要点设计要点:: ?主卧室南向布局主卧室南向布局,同时考虑南 向的阳台设计,保证南向景观 面,小房间弹性空间,可做正常 卧室、书房、保姆房以及小孩房 等多样空间; ?主卧室面积较大主卧室面积较大,保证转的空 间需求,适合乘坐轮椅的老人居 住,两卧室之间设置卫生间; ?厨房、餐厅、起居室形成开开 敞、连贯的空间敞、连贯的空间,中部交通空间 开放,使老人在室内的动线更加 便捷 。 产品设计产品设计 ——基本户型基本户型 28 门厅的设计要点门厅的设计要点 产品设计产品设计 ——室内空间室内空间 门厅和走道设计示意图门厅和走道设计示意图 ?套内通过式走道净宽不应小于 900mm。 ?套内面对走道的门与门、门与邻 墙之间的距离,不应小于400mm, 应保证轮椅回旋和门扇开启空间; 29 室内走廊的设计要点室内走廊的设计要点 使用近圆形的扶手。 扶手端部向下方或墙壁方向弯 曲。 不应和其他房间产生亮度差。 洗手间入口和有台阶的地方应设置位 置低的壁灯。 应设置带指示功能的大面 板开关。 走廊长的房间,应在多处 设置控制开关。 设置扶手高度约700~ 800mm, 注意材料的手感和耐久性。 地面使用防滑材料。 考虑跌到的可能性,避免 采用坚硬的材料。 方便老年人依靠拐杖或与搀扶人 共同通过,宽度不应小于1m。 进房间的入口的宽度不得小于 800mm。 地面应无阶差,各房间地 面的高差应控制在3mm 以内。 宽敞的走廊宽敞的走廊 便于使用的扶手高度和材料便于使用的扶手高度和材料 连续扶手连续扶手 光线充足的照明设计光线充足的照明设计 使用方便的开光装置使用方便的开光装置 无阶差地面无阶差地面 防滑地面防滑地面 产品设计产品设计 ——室内空间室内空间 30 楼梯的设计要点楼梯的设计要点 ?扶手可设置为双重高度双重高度(900和 750mm两种); ?扶手半径扶手半径以30~40mm为宜,扶手 与墙之间应有40~50mm的空隙; ?楼梯宽度楼梯宽度不应小于1200mm,满足 两人搀扶通过; ?平台净宽不应小于楼梯净宽楼梯净宽,踏步 沿口不应突出,作成圆角; ?楼梯带有500~600mm的暗示区暗示区。 产品设计产品设计 ——室内空间室内空间 31 厨房设计要点厨房设计要点 合理的操作流线设计。 操作台高度适合老人坐着 操作。 煤气灶上方应安装安全装 置,以应付煤气中途熄灭 或者忘记关煤气的情况发 生。 尽量使用没有明火的电磁 等厨房器具。 安装防火告警装置或预留 安装告警装置的配管配 线。 在考虑厨房整体照明的同 时,还应考虑操作台局部 的照明。 杂物柜使用频率高,应设 置在使用方便的位置。 安装便于操作的大面板开 关 应操作简单并且容易调节。 使用浸水后仍能够防滑的 地面材料。 使用面积不宜小于6m2。 最小短边净尺寸不应小于 2.1m。 使用方便的操作台设计使用方便的操作台设计 厨房面积要求厨房面积要求 安全操作装置安全操作装置 光线充足的照明光线充足的照明 使用方便的杂物柜使用方便的杂物柜 方便使用的开关方便使用的开关 防滑防污地面防滑防污地面 操作性好的水龙头操作性好的水龙头 产品设计产品设计 ——室内空间室内空间 32 餐厅设计要点餐厅设计要点 在老年人住宅中,宜保持餐厅与厨房之间的视线关保持餐厅与厨房之间的视线关 系系,便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流,了解 对方的状况。 2 餐厅宜靠近厨房设置餐厅宜靠近厨房设置,使上菜、取放餐具等活动更为 便捷,避免老人手持餐具行走过程距离。 1 餐桌灯应有足够的亮度餐桌灯应有足够的亮度,显色自然便于老人看清桌上 的菜肴。 3 备餐台或餐边柜可作为餐厨间的接手台接手台,避免老人频 繁进出厨房,耗费体力。 4 餐具应具备适当的“延伸”的灵活性(可采用餐起空 间联通,餐桌可折叠拉伸等手法),以适应节假日亲 友来用餐时人数突变的情况。 5 餐桌下空档处的高度保证腿部及轮椅可推入。 6 若有轮椅老人,则应为其留出用餐专座用餐专座。专座的位置 应方便轮椅的进出,宜设在餐桌边空间较大的一侧。 7 产品设计产品设计 ——室内空间室内空间 33 居室设计要点居室设计要点 老人起居室南向布置,并配有阳台,使老人能得到充 足的日照方便老人种花植草。 3 老人常坐的沙发坐面应略带硬度,利于老人站起落座 时施力;沙发靠背宜较高,对头部颈部有良好的支 撑;沙发扶手应便于老人起立落座时撑扶,以及老人 打盹时枕靠。 4 坐具的位置应能使老人在座位上了解到住宅出入口的 情况。老人不必起身行走就能方便的看到来者,门是 否锁好等情况,使心理上具有安全感。 空调不宜直接吹向老人常坐的位置。 2 除沙发之外,起居室应设置老人专座。专座位置应方 便老人进出,并尽量使老人看电视时有较好的视角。 5 ?老人一天中呆在起居室的时间最长,除去睡觉几乎都在起居室内度过。老人需 要晒太阳,并且不喜欢空调,所以保证起居室内的自然采光与通风非常重要保证起居室内的自然采光与通风非常重要。起 居室内窗的采光面积要大,开启扇应保证一定的数量和面积,且布置位置应使气 流均匀。 ?除满足坐卧等基本功能外,还需从人性化的细节人性化的细节方面考虑老人使用物品的便捷 问题,如大号字体电话、特殊沙发设计等。 充分获取自然光,注意适当的亮度设计。 1 产品设计产品设计 ——室内空间室内空间 34 卫生间设计要点卫生间设计要点 ?老年住宅中应设紧邻卧室的独用卫生间,配置三件卫生洁具配置三件卫生洁具,包括坐便器、洗面盆和浴盆或坐便器、洗面盆和浴盆或 淋浴器淋浴器。 ?洗澡时卫生间内应该有方便老人坐下的地方,或可以放置小凳子放置小凳子的空间。 ?卫生间内暖气的位置暖气的位置需要精心设计,做好防护,且不能影响通行,如放在门后、墙壁上等较 为隐蔽、安全的地方,防止老人被烫伤或碰伤。 ?因为老人平时喜欢用脸盆,需要从龙头接水,所以洗手池的形状及龙头高度应便于放置脸盆便于放置脸盆。 ?卫生间的门应向外开或可从外部解锁可从外部解锁打开,防止老人在卫生间内倒下后挡住门,外部人员无 法进入救护。 ?卫生间与卧室的分隔墙以轻质隔墙轻质隔墙为宜,以便日后与卧室打通方便使用,或易于改造以增大 或缩小空间。 产品设计产品设计 ——室内空间室内空间 35 阳台设计要点阳台设计要点 2 阳台与室内空间的隔断门应注意满足室内采光通风的要 求,并保证通行顺畅。 1 在老年人住宅中可将洗衣和晾衣功能集中设置在阳台将洗衣和晾衣功能集中设置在阳台 上。减少老人多次、反复的走动,并避免房间内的地面 被沾湿,导致老人滑倒。 3 洗衣机旁应配设洗涤池洗涤池,便于老人清洗小物。附近宜有 操作台面操作台面供老人放置物品,分拣衣物。旁边设有插座, 方便老人使用小件电器。 4 老人阳台宜采用升降式晾衣架升降式晾衣架,并提供方便晾晒被褥的 条件。 5 在满足采光需求的前提下,阳台宜有适当墙面来满足储 藏功能。可钉挂吊柜、放置储物柜等,进行分类储藏。 6 可设置侧边晾衣杆。晾晒衣物较少时,可只用侧边晾衣侧边晾衣 杆,减少阳台晾晒对室内视线的干扰和对人在阳台活动 的影响。 ?老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台。阳台的进深应适当加大阳台的进深应适当加大,以1.5~1.8m 为宜,利于老人 利用阳台养花、休闲、晒太阳。 ?阳台的内窗台可适当放宽内窗台可适当放宽,如设计为250~300mm,便于放置中小型花盆等。 ?阳台栏杆扶手高度不应小于1.1m,寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。 ?可设置一些低柜可设置一些低柜,一方面方便老人储藏杂物,另一方面其台面可以用来放置花盆和随手的物品. ?需注意消除阳台与室内地面的高差,避免老人不慎绊倒或有碍轮椅通行。 产品设计产品设计 ——室内空间室内空间 36 卧室设计要点卧室设计要点 老年人畏冷喜阳,卧室宜布置在南卧室宜布置在南向,使光线能尽量照 到床上。 1 床头应设紧急呼叫器床头应设紧急呼叫器,保证老人躺在床上伸手可及。 3 老人宜分床或分房休息分床或分房休息,避免因作息时间不同或起夜、 翻身、打鼾等问题相互干扰。 4 老人床旁应设较高的台面较高的台面供老人撑扶,兼具储藏功能 (如书桌、床头柜等),最好有较大的台面,放置水 杯、眼镜、药品、台灯等物品;宜设置明格或抽屉,供 存放随时拿取的物品,并便于老人看清、翻找内部物 品。 5 老人卧室进门处不宜设狭窄的拐角不宜设狭窄的拐角,以免急救时担架出 入不便。 6 产品设计产品设计 ——室内空间室内空间 37 二、市场追踪二、市场追踪 1、传统开发商、传统开发商 2、险企 3、医药 典型项目典型项目 企业名称企业名称 项目名称项目名称 地址地址 产品类型产品类型 核心配套核心配套 盈利模式盈利模式 保利 西塘越 远郊 别墅、公寓、养老公寓 会所、康复中心、养老配套 —— 万科 幸福汇 远郊 —— 护理医院、颐养院、健康会所、配餐 中心、图书馆、文体活动室 以销售为主 随园嘉树 远郊 老年公寓 老年大学、养身餐厅、康复中心、颐 养中心 85%持有;15%销售 亲和源 亲和源 近郊 老年公寓 配餐中心、医院、颐养院、老年大学、 健康会所、功能活动室 会员制模式 绿城 乌镇雅园 近郊 别墅、公寓 康复医院、颐乐学院 —— 蓝庭颐养公寓 远郊 别墅、小高层、洋房、 老年公寓 老年大学、老年公寓、老年护理院 —— 绿地 21城孝贤坊 远郊 别墅、小高层、高层 老年大学、特色服务医院、老人购物 超市、老年食堂 —— 首创 首创长青国际健 康城 —— —— —— —— 远洋+太平洋+ 凯建 椿萱茂 —— 高端养老公寓 营养师、美国成熟的康复训练课程和 设备 自持,只租不售 中海 中海亲颐 —— —— —— —— 太阳城 —— —— —— 太阳会所、老年大学、精品图书 馆、 陶艺馆、室内温泉泳池 —— 复星+峰堡 复星星堡中环 近郊 —— 饭店式餐饮、专车服务、升级保洁、 三甲医院 出租 富力 南昆山温泉养生 谷 —— 别墅 养生堂、会所、温泉中心 —— 国内典型养老地产项目一览国内典型养老地产项目一览 39 远洋远洋————椿萱茂椿萱茂 1 1 椿萱茂是远洋地产着力打造的高品质养老服务品牌,目前远洋椿椿萱茂是远洋地产着力打造的高品质养老服务品牌,目前远洋椿 萱茂已布局北京和大连且已运营萱茂已布局北京和大连且已运营 远洋远洋 椿萱茂椿萱茂 老年公寓是远洋椿萱茂品牌在北京的第二家养老机构,同时也是 国内第一家建有专业失智护理楼层的机构 首家与首家与美国最大的养老管理运营商凯建(美国凯建(美国EMERITUSEMERITUS)合作)合作, 公寓从设计、装修到家具采购全部遵循适老化原则,所有家具均 采用无尖角处理,配色温和,在使用尺寸上充分考虑老年人生理 特点,同时考虑配合轮椅的适用性 东三省首例国际化专业养老服务机构,坐落于国家5A级 景区 北京:椿萱茂(双 桥) 北京:椿萱茂凯建(亦 庄) 大连:椿萱茂(金石 滩) 北京北京 大连
展开阅读全文
  皮匠网所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
关于本文
本文标题:世联行:养老地产专题研究(153页)
链接地址:http://www.izirin.com/p-3755770.html
关于我们 - 网站声明 - 网站地图 - 资源地图 - 友情链接 - 网站客服点击这里,给皮匠网发消息,QQ:2622273488 - 联系我们

copyright@ 2008-2013        长沙景略智创信息技术有限公司版权所有
经营许可证编号:湘ICP备17000430   增值电信业务经营许可证编号:湘B2-20190120


湘公网安备 43010402000778号


辽宁江11选5 传奇私服 吉林11选5 黑龙江11选5 辽宁江11选5  辽宁江11选5  辽宁江11选5  辽宁江11选5  辽宁江11选5  辽宁江11选5  辽宁江11选5