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专业市场策划、运营案(多个文件)专业市场策划、运营案(多个文件)

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编号:20190328102739752359    类型:共享资源    大小:3.42MB    格式:ZIP    上传时间:2019-03-28
  
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中国专业批发市场案例研究报告中国专业批发市场案例研究报告——探秘中国新专业市场发展之道探秘中国新专业市场发展之道 2007-11-27 前前 言言 2006 年 12 月 28 日,全球竞争力组织公布了“2006 中国上市公司竞争力 100 强”的名单,浙江中国小商品城集团股份有限公司续 2005 年后再次成为中 国专业市场界的骄子,排名仅次于中国石油化工股份有限公司,名列竞争力排 行榜第二名。 义乌的成功,吸引力大多数地产投资商的眼球,一个一个大量超大型 体量的专业市场抗着“物流港”、“物流中心”、“交易中心”、“国际城”、 “品牌展示中心”、“时尚中心”等旗号,拔地而起,名曰为专业市场的升级、 顺应国际化潮流。通过策划开盘招商至开业运营,究竟几家欢乐几家愁。为给 专业市场的开发商一些抛砖引玉的作用,作者策划组织了本次大型中国小商品 专业市场调研项目。 第一部分第一部分 中国专业市场的起源中国专业市场的起源 众所周知,我国批发市场起源于 80 年代初期,90 年代以来,我国批发市场 进入了一个快速发展时期,其形成原因,大致分为三个方面:1、在原有农贸市 场和集贸市场基础上发展起来的;2、在原有商业、粮食、物资、供销等流通部 门的购销中心的基础上形成的;3、为适应经济发展的要求而兴建的专业市场。 截 2005 年官方统计资料,在工商部门登记的各类商品市场有 95000 多家, 上规模的各类批发市场有 12000 多家,其中农产品批发市场 4000 多家,工业消 费品批发市场 2400 多家,生产资料批发市场 5000 多家。 专业市场的发展延续市场的发展需求规律,目前的专业市场根据区域的特 性主要分为:产地市场、销地市场和集散地市场三种类型。三种市场在当时的 历史条件下,均得以生存和发展;但在变化了的条件下,却各各呈现不同的命 运。总得趋势是:产地市场越来越显示出更强大的生命力,其典型实例是浙江 义务小商批;集散地市场随着市场建设热潮(导致分流热潮)和越来越发达的 交通、越来越畅通的信息(导致直奔产地的倾向)时代的到来,生命力必然走 向枯萎;伴生的问题就是:销地市场必然走向萎缩,辐射范围紧缩到市场周围 一个比较狭小的范围。 同时,旧专业市场普遍存在以下一系列的问题: 1、 传统的老城区中心,交通拥挤; 2、 仓库面积小; 3、 停车不方便; 4、 经营环境差,档次低; 5、 配套设施落后; 6、 租金昂贵,商家经营成本高; 7、 无证照经营,违章建筑、黑作坊、乱摆乱卖、占道经营情况十分突出; 8、 在治安、消防、税收、管理等方面也存在着诸多隐患; 9、 政府整治升级对象; 特别是小商品批发市场,这种模式的市场不是国际通行的商业形式。在西 方国家,只有农产品(如水果、蔬菜、鲜菜等)这种必须现场看货的品类采取 批发市场形式,而非农产品,特别是日用小商品都是由专业批发商在自己公司 里完成批发业务。但是,我国的特殊国情(地域发展不均衡、城乡发展不均衡、 交通通讯相对落后、信息渠道相对不畅)决定批发市场业态还会在继续存在下 去,并在最近今年,由于收益的客观,愈演愈烈。 第二部分第二部分 中国主要小商品城中国主要小商品城 所有中国具有知名度的大型专业市场,几乎都是起源于 80 年代,在市场规 律下产生的,以综合性市场群为主,这些市场目前仍然是中国批发市场的主流, 但是,由于历史原因,普遍存在老批发市场存在的经营问题。 批发市场从起步到发展有近 20 年,但从总体上讲,中国的批发市场已基本 完成发展期而进入调整期,面临着一个业态提升,扶优扶强,功能扩充,管理态提升,扶优扶强,功能扩充,管理 升级,升级,二次创业的严峻挑战。批发市场与企业一样,在激烈的市场竞争中,优 胜劣汰。但由于中国还是一个发展中国家,城市化水平低,各地经济发展的不 平衡性,加上传统的消费习惯,批发市场这种流通模式在相当一段时间内,如 在 2010 年至 2020 年期间,还将存在与发展,充满着活力。如何实现跨世纪中 国批发市场的战略性调整、创新与发展呢? 1.实现批发市场的管理创新,向法制化转变。市场经济就是法制经济,批 发市场作为市场经济的一种形式,必须通过法律手段进行规范化发展。 2.实现批发市场的组织创新,向质的提高转变。走出传统的只注重数量增 加,而忽视优化市场质量的发展模式,在重视市场硬件建设的同时,加强市场 软件建设,完成市场由外延扩张向内涵发展的过渡。市场建设的重点要放在市 场功能的完善上,通过对现有市场的改造、扩建和软件设施的配套建设,来扩 大市场规模。要大力发展专业化市场,综合性市场要按经营品种的商品特性进 行分类,建立专业交易区,专业性市场要重点培育代表市场特色的品种,形成 市场自己的特色,建立起各具特色的市场群体。要大力培育有影响力的交易商, 特别是一级批发商,大力培育市场中介组织与经纪人队伍。要根据市场需求。 及时调整商品结构,增强市场的竞争能力。努力实现批发市场与产业基地的有 机结合,走市场连基地。基地促市场的发展路子,形成贸工农、产供销一体化 的市场发展模式。开拓农村市场是中国政府提出的扩大内需、开拓市场的长期 战略方针。批发市场在开拓农村市场中有着得天独厚的优势,只有占领了农村 市场,批发市场才有生存和进一步发展的空间。 3.实现批发市场交易方式的创新,向集约型转变。批发市场不是简单的商 品中转站,从世界批发市场发展趋势来看,批发市场必须具备““商品集散、财商品集散、财 务结算、信息传播和形成价格务结算、信息传播和形成价格””四大功能。因此,中国批发市场的发展,必须 围绕上述四大功能的实现来进行完善,逐步把批发市场建设成为商品的集散中集散中 心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。要逐步走出千篇一律的摊位制 的对手交易模式,积极把连锁、代理、配送、拍卖连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发 市场中来,通过办分市场和连锁经营,实行总经销、总代理,大力开展配送业 务等形式来丰富市场交易模式,大胆探索网络交易、仓单经营网络交易、仓单经营等符合批发市场 运作的交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设,逐步形成全国联网的信 息网络体系,实现有形市场与无形市场的有机结合,推动批发市场朝着适应现 代流通改革要求的方向发展。 4.实现批发市场形象创新,向成为优质产品的集散地转变。过去,一提到 批发市场,就与假冒伪劣商品联系到一起,特别是小商品市场表现得更为突出, 严重损害了批发市场声誉。近年来,一些市场认识到产品质量的重要性,采取 了一些措施,但力度不够,假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。我们 正在开展的百城万店无假货向批发市场延伸活动,目的就是提高批发市场中经 营商品的质量,在批发市场中逐步杜绝假冒伪劣商品,树立批发市场的新形象。 5.实现批发市场制度创新,向投资多元化转变。实践已经证明,批发市场 的单一投资主体的管理模式,已不适应批发市场发展的要求。要按照《中共中 央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》的要求,积极引导批发市场 运行和管理体制向现代企业制度方向发展,通过对现有批发市场的改组、改制, 努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合,实现批发市场的战略性重组,通 过股份制形式来经营管理批发市场。加强联合,是市场经济发展的趋势,各同 类市场要通过兼并、联合,扩大市场规模,增强市场的竞争能力和辐射力。 第三部分第三部分 广州专业批发市场概况广州专业批发市场概况 广州作为中国最早对外开放的区域,商业发展非常成熟,批发市场主要是 在传统的农贸市场、集贸市场的基础上自发形成起来,并在此基础上不断升级 改造发展起来。几乎包括了所有行业。根据政府数据,广州共有大中小型各类 专业批发市场 485 个(有一种说法是超过 1000 家,这并没有具体的统计数据, 不太确定)。按行业划分为工业品批发市场(包括生产资料和生活资料)、农工业品批发市场(包括生产资料和生活资料)、农 产品批发市场(包括生产资料和生活资料)和综合类批发市场(既经营工业品产品批发市场(包括生产资料和生活资料)和综合类批发市场(既经营工业品 又经营农产品)又经营农产品)。 工业品批发市场是广州批发市场中的主力军,共有市场 306 个,占市场总 数的 63.31%。农产品批发市场是广州最早兴起的批发市场,共有市场 99 个。 占市场总数的 20.41%。综合类批发市场由于混合经营,定位不专业,因此大 多层次较低,竞争力不强。广州现有综合类的批发市场共 80 个,只占市场总数 的 16.49%。 在广州,同样存在由于历史自发形成批发市场,由于缺少计划性的规划而 导致存在很多问题,抑制了专业市场的发展空间: 第一:广州批发市场的空间布局不合理。由于没有严格审批和统一管理, 各级政府管理部门都参与市场建设,市场发展一度出现无序发展、恶性竞争的 状态。现在还有 44.9%的批发市场分布在老市区,一方面由于市场面积受到用 地限制和级差地租较高,市场规模不可能再扩大,反而会缩小,难有更大的发 展空间。另一方面,由于交通、消防、环保、卫生、城市形象交通、消防、环保、卫生、城市形象等因素的制约, 使其难以在老市区立足。 第二:市场建设水平总体还较低,不少批发市场规模较大,但层次较低, 硬件设施有待改善,配套设施明显不足。很多市场是利用闲置的仓库和待建土 地建成的,带有明显的临时性,市场铺面只是简易棚式建筑,场内布局凌乱, 卫生状况很差。此外,许多批发市场的选址与开发建设缺乏科学、统一的规划,批发市场的选址与开发建设缺乏科学、统一的规划, 乱搭乱建、违规建设等现象较为严重乱搭乱建、违规建设等现象较为严重。市场建设水平较低还反映在市场信息化 程度上,大部分批发市场没有建立电子信息系统和电子信息网络,还未广泛采 取电子信息管理手段和电子交易方式。 第三:广州批发市场的组织化程度和管理规范化程度不高,缺乏应有的、 完善的法制来保障市场机制的正常、有效发挥。不少批发市场的开办者对市场 只管收租收费,不加强内部管理,市场管理严重滞后,加上入驻商户层次参差 不齐,总体素质不高,甚至有些市场存在售卖伪劣商品,骗买骗卖,短斤少两, 货不对版,欺行霸市等不良现象,安全隐患大。 未来广州批发市场的发展趋势主要显现以下特征: 1 1、市场发展从无序到有序,从低级到高级、市场发展从无序到有序,从低级到高级 未来市场的层次结构将更为合理,管理更为科学、有力,档次进一步提高, 秩序明显好转,形成一批在国内外批发行业有举足轻重影响的、具有较强商贸 旅游吸引力的大中型批发市场。 2 2、市场加速园区化、规模化、中高级化发展、市场加速园区化、规模化、中高级化发展 由于批发市场向城市外围发展和市场需求拉动,加上政府的有力引导,一 批大型的批发市场园区将会崛起,批发市场规模将会进一步扩大。同时,批发 市场向中高级方向发展,提升市场功能,注重品牌效应,加强规范管理,将大 大改变传统批发市场的面貌。 3 3、市场专业化、特色化更为突出、市场专业化、特色化更为突出 具有鲜明特色的专业批发市场竞争力较强,将得到迅速发展,批发市场专 业化、特色化更为突出。在专业化、特色化的基础上做强做大,将涌现一批对 行业产品价格具有重要影响力的专业市场。 4 4、市场空间布局向中、外圈层转移、市场空间布局向中、外圈层转移 由于中心城区地价的不断上升和批发市场对停车、仓储设施要求高的特点, 使得大中型批发市场由传统的城市中心区转向接近高速公路出入口的城市边缘 地区、车站、码头和主要交通干道沿线,市场的空间分布更为合理。 5 5、批发市场与物流配送相融合、批发市场与物流配送相融合 物流业已成为世界经济的“第三利润源”、新兴的朝阳产业。批发市场与批发市场与 物流配送进一步融合物流配送进一步融合。一种形式是两者的复合,即在批发市场园区中复合物流 配送,在物流园区中复合批发业务。另一种形式是两者的互补,即批发市场的 商流与物流分离,通过第三方物流来保证货物随着交易流转。批发市场为物流 配送提供业务,物流配送为批发市场提供服务。 6 6、市场广泛应用电子信息技术、市场广泛应用电子信息技术 大中型批发市场的发展将适应当代科技的发展,将越来越多地运用电子信 息技术,大大改变市场交易、市场管理、市场营销等的传统模式,促使批发市 场走信息化的发展道路。 第四部分第四部分 新项目带来的反思新项目带来的反思 近几年来,国内部分一个又一个“重量级”专业市场项目拔地而起: 汉口北国际商品交易中心:总建筑面积 300 万平米,交易市场面积为 210 万平米,物流仓储 43 万平米,生活及综合配套 33 万平米,预计投资 60 亿元, 一期纺织服装、鞋帽箱包、工艺礼品、酒店用品、儿童用品等五个批发市场, 总面积 30 万平米。 中国小商品(厦门)国际商业城:占地 500 亩,总投资 15 亿元,分两期在 三四年内实施,包括产品设计研发中心、各类小商品展销中心、物流配送中心、 商务配套中心等四大功能区。 北京国际商贸物流港:185 万平米的建筑面积,总投资 40 亿,首期开发面 积 22 万平米。 然而,已经开始投入运营的几个项目却出现进展缓慢现象。 国内非常多的项目案例,发展商几乎是完全按“国际惯例”做足了工夫: 1、请专业的调研公司做项目调研; 2、开项目论坛,请专家做论证; 3、地方重点项目,取的政府的大力支持; 4、请专业的设计公司进行建筑设计; 5、请专业的广告策划公司进行项目推广宣传策划,投入了大量广告经费; 6、寻找了大量合作伙伴进行所谓的“项目合作”; 7、聘请大量招商人员,董事长带队亲自进行谈判招商,天天到其他市场去 招商挖角; 8、在招商政策方面给出了非常多的优惠让利政策,旨在放水养鱼; 然而,在招商过程中不短调整定位,结果投资者的水放完了,鱼却没有养 活。是什么原因导致如此被动的局面?追其结果,如下几个方面的失误在运作 中是需要警觉的: 1、受无良策划公司欺骗,调研人员与策划团队是同一批人,为了获得策划 的机会,调研的结果总是项目机会大于风险; 2、作秀行为,专家、学者、协会、政府官员这些很大程度是作秀行为,诸 如项目得到专家学者认可之类话题,结果受伤的还是投资者自己; 3、项目硬伤,项目挑战强势市场,教育消费者市场,付出惨重代价; 4 4、闭门造车,没有真正了解客户需求;、闭门造车,没有真正了解客户需求; 5、招商策略没有落到实处; 6、合作伙伴利益分配不平衡,合作不愉快; 7、过于相信协会号召力,与协会合作以为就取得了成功的保障,目前协会 大多是松散组织,并不具备真正的号召力,会员企业本身都有自己的拓展思路; 8、投资者过于看重短期盈利目标,没有坚守市场的经济决心或实力; 9、大絮宣传炒作,以为有了名气就有会成功,结果是有了名声却没有市场; 10、玩超前概念,策划人主观意愿上升级市场,导致商家观望多于行动; 另外,专业批发市场经营者在拓展新市场方面的心理特性程以下规律: 1、经过某些专业市场的运作失败的教训,拓展投资变的异常谨慎; 2、利润单薄,对投资收益看的越来越重要; 3、能否带来直接生意是最关键的; 4、观望超前定位的专业市场,更多的人是在市场旺后后悔,或者宁愿在市 场旺后高价获取,而不太愿意让自己进入守场或者高风险个境地; 5、对新市场的各软硬件要求非常苛刻,如层高、停车、仓库、空调、交通、层高、停车、仓库、空调、交通、 物流、人流、配套设施、缴租条件、管理费用、广告物流、人流、配套设施、缴租条件、管理费用、广告等等,他们甚至对一些小 细节要求很高; 6、对新市场的守场时间要求很长; 7、对合作条件要求很多,甚至很不平等; 8、大中型有实力企业对市场的前瞻性较好,他们看好有发展潜力的市场; 9、除了少数品牌生产厂家对少量及其重要的市场会设店面外,一般由其代 理商设置; 10、一个专业市场的客户构成还是以中小型企业及经销商构成为主; 此情此景,需要每一个开发商或市场经营者必须面对一个课题:给客户商 家进入您的市场一个明确的理由,给消费者进入您的市场一个明确的理由! !! 让自己的生意不断发展是每一个经营者坚持要的答案。 对这个课题拒不回答,结果只有一个:商铺闲置!!! 开发商应该具备什么样的观念: 首先需要认清商业物业(商铺)的实质。一个简单的例子就可以说明: 为什么一个 6 平米的冷饮商铺年租金达到了 40 万元的天价,很简单:这个 商铺每天要卖掉 4 卡车冷饮。 为什么许多商铺免租金都没人入住,很简单:那里一定没有什么生意可做。 商铺黄金与否,首要的是经营户能不能挣到钱,投资者能不能收回投资和 投资回报。而一切的源头就是消费者是否被给与了他必须光临的理由,消费者 愿意来此花钱。 商业物业开发商必须确立这样的观念:项目从规划、设计开始,就当研究商业物业开发商必须确立这样的观念:项目从规划、设计开始,就当研究 最终消费者的消费习惯、消费倾向、消费可能并满足他们的需求,从而确定项最终消费者的消费习惯、消费倾向、消费可能并满足他们的需求,从而确定项 目能够给予消费者核心利益;项目建设完毕,要对投资商铺者自营和租赁商铺目能够给予消费者核心利益;项目建设完毕,要对投资商铺者自营和租赁商铺 经营者慎重选择,确保他们所经营的项目能够按规划提供给消费者核心消费利经营者慎重选择,确保他们所经营的项目能够按规划提供给消费者核心消费利 益。益。 对消费者进行宣传、引导,将项目能够给予他们的核心利益充分传达。从 而确保商业项目对经营户的支持,确保人气旺盛、商业繁荣。 所以,一个专业市场成功,招商是关键中的关键,但是怎样才能招商成功, 符合客户需求的项目自然就会事半功倍。故做一个项目,除了有效的推广宣传, 其实真正最核心的就是前期研究清楚项目市场定位是否符合市场发展规律,关 门造车或者是想当然作出的一个定位,即使做了很多的炒做、宣传、煽动,获 得的也许仅仅是世人的关注与观望,谁会第一个吃螃蟹,在现在利润如此单薄 的市场上,面对众多的专业市场,经营者对新市场投资变的异常谨慎。 第五部分第五部分 打造新型专业批发市场建议打造新型专业批发市场建议 一、批发市场的选址要求: 1,符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、 条例的规定,特别是符合对用地性质、强度等方面的规定。 2,交通便利,方便货物运输,并安排足够规模的停车场用地。布局尽可能 靠近物流园区。 3,市场的建设不会影响所处地段的景观风貌和整体环境。市场与居民区、 文教区等保持一定的距离。市场所产生的噪声和污染对周边地区环境影响不大。 4,有较为低廉、较大规模的用地,水、电、通讯等市政基础设施具有较好 条件。 5, 综合考虑现状基础、历史传统、商品来源和商品类型等因素布局批发市 场,尽可能将相同、相关市场统一、集中布局在同一地段。 二、批发市场设施建设导引:二、批发市场设施建设导引: 1、配套设施要周全,布局要合理、规范,体现以人为本和生态环保精神。 2、根据预测市场的规模容量和特点,合理确定配套设施建设的规模和档次。 3、考虑市场经营商品的特色、种类,合理确定场馆、摊位的设计、组合和 分布;安排好市场内部的功能分区,保持各功能区的有机联系;市场实现室内 化,有明亮的铺面、宽敞的通道和较现代化的设施设备,营造良好的购物环境。 4、足够的存货仓库,一般要求为以卖场面积的 2-3 倍。 5、由于批发市场商品流通量大,要有足够的货梯运载能力。 6、市场建筑、布局应有一定特色,结合自然地形建设,与周边环境相协调; 市场应与外部交通实现良好的衔接,但与城市主干道应该保持一定距离,适宜 于设在与主干道相联的辅道旁,既方便市场货物的交通运输,同时尽可能避免 对城市交通正常运作的干扰。 7、在升级改造和新建批发市场时,考虑市场货物集散功能的用地规划,如 货物承运点的用地,设置相应的市场货物集散功能设施。 8、根据市场的性质和特点,配备必要的设施设备,包括餐旅设施、金融电餐旅设施、金融电 讯设施、消防设施、环保卫生设施、安全保卫设施、会议接洽场所、停车场地、讯设施、消防设施、环保卫生设施、安全保卫设施、会议接洽场所、停车场地、 公厕等。公厕等。 三、在规划方面注意以下原则: 1、突出特色原则 规划建设要突出特色,在经营项目、场所建设、市场交易和管理上突出自 己的特色,由此形成较稳定的客源群。同时,要重视批发市场档次的提高,注 重品牌形象,增强市场的竞争力。 2、协调发展原则 要协调好与城市建设、产业发展、环境保护、道路交通的关系,特别是市 场的发展与现代物流业、电子商务、会展业、旅游业等行业发展的关系,既使 市场的功能和层次得到提升,又促进现代物流业、电子商务、会展业、旅游业 等行业发展,产生良性互动互补的关系。 3、质量优先原则 重质量,拓展除了交易以外的展示、包装、信息系统、物流配送、商旅互 动等多种功能,注重金融、通讯、餐饮、运输、会议、环境、卫生、消防、安 全、停车场等综合配套。 4、区域辐射原则 站在大流通、大市场、大区域的角度,注意与周边地区的竞争与协作,确 立批发市场的发展方向、发展目标和发展潜力,从而尽可能扩大批发市场的服 务半径和辐射范围,增强批发市场的辐射力和影响力。 参考文献:《广州市商业网点规划 2003-2012》 作者:袁耿胜 中山市沙溪镇地处珠三角,紧临城区西部,面积 55 万平方公里,户籍 人口 6.1 万,非户籍人口 8 万多人.沙溪镇工业品以“休闲服装” 、 “沙溪凉茶”享有盛名.改革开放以来,沙溪建立了以纺织服装为支 柱,电子、化工、家具、家电、制药、食品等行业共同发展的工业 体系。全镇规模以上企业 127 家,规模以上工业产值 60 亿元。占全 部工业的 84%。沙溪是中国重要的休闲服装生产基地,在服装界素 有“休闲服装看沙溪”的美誉。 2003 年,服装企业 826 家,从业 3.64 万人,产量 2600 多万打, 产值 48.33 亿元,创汇 1.33 亿美元。沙溪休闲服装生产形成产业集 群效应,有 6000 多亩的服装工业区;有 200 多家与制衣相关的纺织、 漂染、印花、水洗、纽扣、机械配件等配套企业;有与服装生产销 售配套的布匹面料市场、制衣机械市场、辅料市场、布碎市场等专 业市场。沙溪镇拥有多名国家级的服装设计师,服装自有品牌 70 多 个。其中,广东省名牌 2 个,广东省著名商标 2 个。同时,还为国 内外一些著名的休闲服装品牌提供加工生产服务。 中山市现有沙溪休闲服装批发市场、水牛城商业广场、龙瑞小 商品批发市场等三大服装批发市场。沙溪镇已经形成了生产、加工、 贸易、销售及设计于一体产业链条,为沙溪休闲服装的发展提供一 个好的环境。 (一)水牛城商业广场 市场概况: 中山市水牛城为综合性商业中心,欧式建筑风格, 占地面积 4 万平方米,总建筑面积达 11 万平方米。其中第一层为服 装批发中心,规模宏大,装修高档,配套完善,管理规范,交易量 大的中高档服装国内市场。水牛城邻近沙溪服装生产基地。场内经 营的业户 400 多户,既有珠江三角洲地区、浙江、福建乃至全国各 地服装企业,也有香港、澳门、台湾的厂商。水牛城商业广场既是 中高档服装的现货批发,零售中心,也是服装品牌连锁加盟中心。 批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟等多种交易方式可供选 择。水牛城经营各式女装、男装、套装、晚装、休闲装、唐装、衬 衫、外套、大衣、内衣等。 水牛城商业广场市场情况一览表: 水牛城商业广场的优势: 1.商业氛围浓厚。在商业广场周围有多个商业基地,有小商品 批发中心、货运中心、旧货市场、布匹批发中心等,周围已经形成 了较好的商业氛围; 2.起点高,配套设施齐全。商场集零售店、娱乐中心、展览中 心、公寓、中西餐厅、商务中心于一体; 3.卡位灵活。卡位设置灵活,有多种规格可供选择,也可按照 个人的需求将卡位上下楼层相连或三层相连; 4.付款方式灵活。商业广场有预售价、封顶价和交楼价等方式 可供选择。还可提供银行按揭; 水牛城商业广场的劣势: 1.资金短缺。在进行了一期投入之后,再无资金投放; 2.广告乏力,知名度不高; 3.经营缺乏特色。在中山沙溪主要是休闲服装,水牛城商业广 场没有抓主休闲服装这张牌进行运作,在商业广场内经营户主要是 一些时装,如西装、牛仔等。 (二)中山市沙溪休闲广场 现已基本处于休业状态:98%的经营业主已撤场,一二层现为一 加一大型购物超市,周边饭店也处于停业状态。 (三)中山市龙瑞小商品批发市场 市场概况:龙瑞小商品市场位于中山市岐沙路溪角路段,毗邻 市公共汽车总站,长途客货运站及 105 国道中山国境线内,公路四 通八达 无论出入市区或北上广州、南下珠海、西去江门、东到东莞, 交通极其便利。场内配备有大型的室内摩托车停车场和室外汽车停 车场,为光临的客户提供便利;为了方便远道而来的顾客,市场成 立了 3 个货物运输队,业务覆盖整个珠江三角洲及港澳地区,也可 为内地的客户代办托运业务。1997 年开业至今,通过近几年的发展, 已成为珠江三角洲地区较有影响的服装批发市场之一;商场规模庞 大,占地面积 33000 多平方米,共有铺位 900 多间,600 多商户在 此投资,2000 多人从事经营活动;市场拥有成千上万种款式的服装 供您选择,价廉物美,并集沙溪服装名城名厂的休闲服装于一体, 尽可能为您提供称心如意的商品。 龙瑞小商品市场的优势: 1.地理位置优越,交通便利。龙瑞小商品市场位于中山市岐沙 路溪角路段,毗邻市公共汽车总站,长途客货运站及 105 国道中山 国境线内,公路四通八达 无论出入市区或北上广州、南下珠海、西 去江门、东到东莞,交通极其便利; 2.产品丰富。市场集各类成衣、布料、小百货、鞋类、生活用 品、皮具、化妆品、精品等价廉物美货品于一身; 3.价格低廉。市场主要经营低档服装,在价格上具有很大的优 势,要比水牛城商业城广场的价格要低; 龙瑞小商品市场的劣势: 1.市场环境差。龙瑞小商品市场环境较差,主要表现在市场内 部光线昏暗,装修简陋; 2.布局不合理,缺乏整体规划。市场缺乏整体的功能分区规划, 每个区域都经营相同的服装,如每个市场区域都经营相同的成衣、 布料、小百货、鞋类、生活用品、皮具等商品。 中山市沙溪板块三大服装批发市场对比分析: 在沙溪有三大批发市场,沙溪休闲服装批发市场、水牛城商业 广场和龙瑞小商品批发市场,曾经唱遍大江南北的沙溪休闲服装批 发市场已经倒闭,水牛城商业广场生意冷淡,门可罗雀,一片萧条, 徘徊在生死的边缘,而与水牛城批发市场一墙之隔的龙瑞小商品批 发市场生意兴旺,商贾如云。 那么是什么原因造成这种现象的存在呢?我们通过调查了解到是 以下的因素产生两个市场萧条甚至倒闭,而另一个兴旺发达,这些因 素是: 1.政府关系。一个市场的发展与政府的支持有着密切的关系。 龙瑞批发市场有着很好的政府支持,这个市场是政府一手培养起来 的市场,解决大量的劳动力就业。而水牛城商业广场是私人投资的 商业批发市场,市场跟政府的关系处理得不是非常的好,因而造成 两个市场之间有一堵高大的墙隔者,造成老死都不相往来,两个市 场不能有效的形成市场商圈效应。沙溪休闲服装批发市场有着政府 支持时,生意蓬勃发展,而现在政府扶持星宝会展中心,积极筹办 沙溪休闲服装节,随着政府的撤退,市场也随之萧条; 2.资金。资金是市场持续发展的力量源泉,资金充足能够给市 场的持续发展提供了动力,能够关系到市场的生死存亡。水牛城商 业广场缺乏后续资金的注入,造成先期投入的招商资金起不到应有 的效果,资金的匮乏导致广告费用投放的缩减,也产生了一连串的 反应,市场知名度不高。 3.市场经营管理者的经营素养。市场管理者的经营管理能力和 水平以及是否具有长远的打算对市场的发展起着至关重要的关系。 沙溪休闲服装批发市场由于是买断经营,业主拥有商铺的所有权, 管理公司只拥有管理权,导致他们在经营管理的过程中不注重市场 的长期发展,只注重眼前的利益。市场管理混乱,经营业主不满意, 采购者也不愿意采购服装,到无人问津时就只有关门大吉了。 4.消费者喜好和市场定位.龙瑞小商品市场经营的服装主要批发 给那些在一些广东省其它地方相对来说比较落后的县城和乡镇来的 采购者。市场环境比较差,服装档次比较低,但恰好适合这一类型 的客户。而水牛城商业广场经营的服装档次相对来说要高一些,不 适合这群采购者的消费胃口,也就没有人过去采购了。 5.市场专著程度。沙溪休闲服装城经营失败一个重要的原因是 一加一超市进驻批发城,商超的进驻最大的后果就是,超市抢占了 批发城的展位,使批发城的经营面积越来越少,形不成应有的规模。 还有另一个影响就是,光顾批发城的客户变成了本地零售客户了, 已经使商场的消费群体发生了改变。 中国体育用品市场分析 市场概括 随着中国加入 WTO 和成功申办 2008 年北京奥运会,体育事业、体育经济成为中 国经济发展的一个新焦点。这使得中国的体育用品市场迎来了一个新的高潮。中 国体育用品市场自 2000 年起每年都以两位数的速度在高速增长,到 2004 年,整 个市场规模达到 42 亿美金。与此同时,中国是全球最大的体育用品制造基 地, 每年全世界大约有 60%的体育用品是在中国生产制造的。2004 年,全国全国体 育用品出口达 54 亿美金。据预计,到 2008 年,中国的体育用品市场规 模将达 到 62 亿美金。中国也在大力鼓励体育锻炼,目前全国有近四亿中国人参加各类 体育活动,而且这一数目还再不断增加,这为中国体育用品市场带来了强大的 需求。 市场主要驱动力 目前中国的体育用品市场仍处于发展阶段,但我们可以看到这一市场的广阔发 展前景。而在其之后的驱动力主要有以下几点: 高速增长的中国经济 2005 年,中国的 GDP 超过了 18 万亿人民币,人均 GDP 超过 1,700 美金同时 GDP 连续十年保持 8.7%的增长水平。城镇居民可支配收入达到 1,312 美 金。中 国经济已成为推动全球经济的一支重要力量,而全世界都对中国的发展充满信 心。目前,而中国体育用品市场仅占国内 GDP 的 0.2%,而在美国,这个比 例可以 达到 2%,其增长空间无限可略见一斑。 世界级的体育盛事 除了 2008 年北京奥运会之外,在未来的几年中,有一系列的国际体育赛事将在 中国举行,例如,2007 年的长春冬亚会以及在上海举办的网球大师杯、 F1 赛车,还有目前正在举行的斯坦科维其杯篮球挑战赛。同时,世纪级的体育明 星也不断涌现,这其中最杰出的代表应当是来自 NBA 休斯顿火箭队的姚明和 “百米栏 冠军”。这些世界级的体育赛事加上世界级明星的不断造势,极大地激 起了人们对于体育的热情。这些热情将使得人们积极投身于各类体育活动中,而 这将极大刺激 国内的体育用品市场,掀起一场体育消费的高潮。 消费意识和能力 中产阶层的出现和城镇居民可支配收入的提高,使得中国的消费者拥有了更多 的时间和闲钱去用于体育消费。随着社会的发展,生活水平的提高,人们越来越 意识到健康和运动的重要性。根据国家体育总局的全面健身计划,到 2020 全国 将会有 40%的人口积极参加各类体育活动。 所有这些以上因素将会推动国内体育用品市场在未来多年内继续保持高速发展。 体育用品零售格局 目前在国内的体育用品市场,总的来说,主要有四种零售业态: 单一品牌连锁店(MonoBrandChainStore) 一般来说,这种体育用品店只销售一种品牌的体育用品,通常是自有品牌,产品 主要是以服装和鞋为主。自营和特许加盟是主要的经营和扩张模式。目前这种形 式是 国内国内体育用品零售市场最主要的销售方式之一。耐克,Adidas 和李宁 是这一业态的主要代表,紧随其后的还有一些中小型的新兴品牌如安踏、鸿星尔 克、 双星等。Nike 是其中的领头羊,目前 Nike 拥有 1200 家专卖店占据 10%的 市场份额,并以每周 10 家的速度在快速扩张。Adidas 以 9.3%的市 场份额屈居 次席,目前其在全国 250 个城市拥有 1300 家门店,并决心到 2008 年使店铺数达 到 4000 家。国内的体育用品老大李宁则以 8.7%的的份额 位于第三,目前拥有 2500 家门店,并计划到 2008 年再新增 1500 家。 专业连锁店(SpecialtyChainStore) 店中拥有多种品牌包括自有品牌产品,产品涉及全系列的运动产品。自营是主要 的经营方式。在国内此类店的代表主要有迪卡侬和跨世体育。迪卡浓是一家法国 的体 育用品零售商,2003 年进入中国,目前在国内拥有 5 家门店。不像其他的 体育用品零售店,迪卡侬的店一般都不在城市中心区域,而位于城郊区结合部。 除了提 供全系列的体育用品(球类、越野、登山、户外等等)外,专业的体育服务 是此类专业店的竞争优势之一。随着人们运动意识的增强,会对此类能提供专业 服务的零 售店有更高的偏好。 店中店 严格来说,其实此类体育用品零售店更像一种百货业态。他们没有自己的品牌也 不销售具体的体育产品。这一类的代表型企业如:运动 100 和名店运动城。此类 企 业一般在百货商场、超级市场租下一定面积的区域,如一个楼层,在此基础上 引进国内外的知名运动品牌。各品牌在其中租下一定的区域设立自己的品牌专 卖店铺, 各自独立销售,互不干涉。运动城的主要收入一般来自两块,一部分是 各品牌场地的租金收入;另一块则是和各品牌签订的销售佣金协议,即当某品牌 当月或当年的 销售额达到一定金额后,会有相当比例的佣金收入返还给运动城。 这种零售模式的好处在于创造了一种集合的效应,使得消费者在一个固定的区 域可以有更多的选 择。 百货/超级市场/厂前店/灰色市场 其他的体育用品零售业态包括百货商店、超市、厂前店和灰色市场。这些业态都 不属于专业的体育用品专卖场所,只是会附带销售一部分体育用品。一个不得不 提的 市场是所谓的“灰色市场”。在这里可以以非常低的销售价格,买到知名品 牌的体育用品。这一市场的存在反应出目前中国消费者的消费心态和实际消费 能力之间的 落差。但有趣的是,这些市场往往也成为许多外国人来到中国后必 去的购物场所。但随着中国政府对知识产权保护力度的加强,以及人们消费意识 的成熟,这些市场 的生存空间也会逐渐萎缩。看看北京的秀水市场和上海襄阳 路市场的迁移就可以看出这一趋势的演进。 市场进入 随着中国体育用品市场的飞速发展,许多企业都看好这块市场并想抓住奥运这 个机会分得一杯羹。除了原有的企业在加速扩张外,有许多新的国内外企业都在 积极准备进入这一市场。前途虽然光明,道路依然曲折,任何一个企业在中国体 育用品市场的进入策略都必须周全和谨慎。 1 四季四季汇软汇软装装饰饰中心中心项项目推介目推介发发言稿言稿 尊敬的各位尊敬的各位领导领导、各位嘉、各位嘉宾宾、各位、各位软软装装业业的同行、女士的同行、女士们们、先生、先生们们下午好下午好! 首先,请允许我代表四季汇家纺软装饰中心向你们并通过你们向所有关心和支持四季汇 家纺软装饰中心的朋友们表示最诚挚的谢意! 下面,我很荣幸地向大家就“四季汇家纺软装饰中心” 项目作一个介绍。 一、四季一、四季汇汇家家纺软纺软装装饰饰中心是一个什么中心是一个什么样样的的项项目目? 四季汇的全名是四季汇家纺软装饰中心,又称为中国软装第一城,为什么称四季汇为中 国软装第一城呢?这是因为,中国目前为止以软装饰命名的大型商业模式尚未出现, 四季 汇是中国目前第一个体量最大、品牌最集中、业态最丰富、品种最齐全、幅射最广泛的软 装饰情景体验购物中心。 四季汇定位于家纺软装饰中心, 把软装饰定位界定在家纺用品、家饰用品、家居用品三 种业态上,并加以深度融合,高度整合 ,颠覆了传统的按行业划分市场的单一商业模式,将 行业的界限模糊化,填补了单一业态带来的不便,并整合不同行业的软装资源使之共享,形 成紧密的产业链、价值链和供应链。丰富的业态和产品组合避免了单一业态主导的商业 格局,一站式满足市民多元生活需求,互补业态持续保证旺盛的人气,聚合出生生不息的 商业版图,引领软装饰生活方式的新方向。从某种意义上说,“四季汇”开创的不仅仅是一 种商业模式,更主要的是创造了
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